ワンルームマンション投資をやってよかった！成功する秘訣を徹底解説

ワンルームマンション投資は数ある不動産投資の中でどんな特徴があるのでしょうか。

ワンルームマンション投資は分譲マンションを一室単位で購入し入居者に貸し出しや売却をすることで収入を得る投資手法です。

一棟買いの不動産投資とは異なり少額の資金から開始できるため、20代の若年層などでもチャレンジすることが可能でしょう。

この記事ではワンルームマンション投資のメリットや成功するための秘訣について紹介します。

ワンルームマンション投資をこれから始めたいと思っている人や興味のある人は最後までご覧ください。

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ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とはどんな投資なのでしょうか。

ここではワンルームマンション投資の定義やワンルームマンション投資の特性について紹介していきたいと思います。

ワンルームマンション投資の定義

ワンルームマンション投資とは、分譲マンションを一室単位で購入し賃貸物件として貸し出す形で運用する投資手法です。

売却益で利益を得るキャピタルゲインと運用益で利益を得るインカムゲインの２つがありますが、ワンルームマンション投資は後者のインカムゲインを目的に投資をする人が多いです。

不動産投資というワードを聞くと一棟まるまる購入しなければならなくて高額になるというイメージを持ちがちですが、ワンルームマンション投資は1室から購入が可能であるため20～30代の若年層の人でも始めることが出来ます。

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ワンルームマンション投資の特性

ワンルームマンション投資の価格相場は人気の東京・神奈川エリアだと1500万～3000万の価格相場です。

新築・中古・立地によって相場が異なるため、気になる物件を見つけたらその都度チェックをするようにしましょう。

ワンルームマンション投資のための購入資金は金融機関から融資を受けて用意するのが一般的です。

購入した物件の入居者の方から頂く家賃収入で借入金を返済していくので、手元のお金をほとんど使わずに不動産を所有することが出来ます。

物件を所有し続けて家賃収入を貰い続ける方法はもちろん売却も可能であるため、その時に合った選択を取ることが出来るのもワンルームマンション投資の特徴の1つでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資にはどんなメリットがあるのでしょうか。

この章ではワンルームマンション投資のメリットについて紹介します。

初期投資額の低さ

初期投資額の低さがワンルームマンション投資のウリです。

一般的な不動産投資は中古アパートでも1棟5000万円以上、中古マンションだと1億円以上かかりますが、ワンルームマンション投資は少ない資金で始めることが出来ます。

t例えば都心の新築ワンルームマンションでも2000万～3000万程度で投資を始めることが出来るでしょう。中古ならさらにハードルが低くなります。

金融機関の融資ローンを利用すれば20代の若年層の方でも十分チャレンジ可能でしょう。

全額フルローンで借入できるケースもあるため、比較的に容易に始めることが可能です。

賃貸需要の安定性

ワンルームマンションは独身の社会人や一人暮らしの学生などに需要があり入居者がつきやすいです。

単身者や一人暮らしの学生は住む部屋を購入するのが稀であることと少子高齢化や未婚化、晩婚化がワンルームマンションの需要を後押ししているのかもしれません。

供給が少ないエリアを選択すれば空室が発生するリスクを減らすことが出来るため資産形成に大きく役立つことでしょう。

空室率も低く将来的にも需要の拡大が見込まれるため投資用の物件として最適です。

資産価値の維持

ワンルームマンションは次の買い手が見つかりやすく現金が必要になった時やローンの一括返済をしたい時に売却をスムーズに行なうことが可能です。

安定したワンルームマンション投資を継続するために流動性が高い、買い手が見つかりやすいというポイントをおさえておきましょう。

不動産の中では流動性が高い

都心の中古ワンルームマンションは、不動産投資の中でも特に流動性が高いと言われています。

一般に不動産は換金しにくいというイメージがありますが、中古ワンルームマンションはその例外です。

その背景には、多くの金融機関が特定の不動産業者と提携し、特別な融資条件を設定していることが挙げられます。

このため、必要な条件を満たす投資家であれば、比較的容易に購入が可能です。

さらに都心部の地価が上昇基調にあるため、売却益の見込みも高く、投資としてのリスクが低いと評価されています。

相続税対策として最適

相続税の問題は、多くの資産家にとって大きな悩みとなっています。

都心の中古ワンルームマンションは、この相続税問題への対策として注目されるポイントが多いです。

収益物件としての評価額が現金よりも低いため、節税効果が期待できます。

一方で、地方のアパートなどの場合は需要が限られているため、収益の安定性が低いというデメリットがあります。

しかし、都心のワンルームマンションであれば需要が安定しているため、収益性が下がるリスクは低く、安心して投資を行うことができます。

加えて複数の物件を所有することで、相続時の資産分割が容易になり、家族間のトラブルを防ぐことができます。

このように、ワンルームマンションの投資は、多くのメリットを持つことから、多くのオーナーに支持されています。

ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション投資を成功させるためにはどのようなことに気をつければいいのでしょうか。

この章ではワンルームマンション投資をおこなう上でおさえるべきポイントについて紹介します。

立地条件の選定

投資物件の立地は空室リスクを避けるためにとても重要なポイントとなるでしょう。

駅から何分の場所にあるかや通勤・通学に便利かどうかなどが入居を検討している人が特に気にする部分です。

また騒音や悪臭など周囲の環境に問題のある場所は避けるべきでしょう。

下水処理施設が近隣にある物件や線路が近くにある物件は家賃を高く設定することが出来ません。

物件の確認や周囲の環境は実際に内覧して自分の目で確かめることが大切です。

入居者対策の施策

入居者の審査は厳しく行いましょう。

現在の日本の賃貸借契約書は借主有利の内容となっており、一度契約を結んだらたとえ滞納をされてしまっても簡単に契約を解除することが出来ません。

入居希望者の職業や年収はもちろん人柄などもしっかりと見極めましょう。

一般的に家賃は収入の3分の1程度とされており、それより低い入居希望者の人は注意した方がいいと思います。

資金計画の重要性

ワンルームマンション投資を始める場合、物件の購入費用とは別で管理費など様々な費用が必要になるため、開始をする前に入念に資金計画を練っておきましょう。

不動産ローンやその他初期費用がかかるので余裕を持っておくと良いです。

空室などにより大幅に損する可能性もあるため、赤字になっても問題ない程度に資金を準備しておきましょう。

物件購入時に必要な費用をまとめると以下のようになります。

上記の８つです。

またこれらに加えて物件の運用中には固定資産税や都市計画税、修繕費用やリフォーム費用、管理費用などもかかってきます。

ローンの返済を無理なくつづけていけるように長期的な資金計画を立てていきましょう。

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ワンルームマンション投資をやって良かった理由・口コミ

ワンルームマンション投資を始めるとどんないいことがあるのでしょうか。

ワンルームマンション投資をやっている人が始めてよかった理由としてよく上げるポイントについてまとめました。

収入面でのメリット

ワンルームマンション投資は不労所得を得ることが出来ます。

入居者さえいれば毎月安定して家賃収入が入ってくるため自分自身が労働する必要がありません。

仮に入居者が退去したとしても賃貸管理会社に委託すれば自分で入居者を探す手間は不要です。

また老後の生活に不安を感じてワンルームマンション投資を始めようと思っている人も多いのではないでしょうか。

足りない分は貯蓄からしなければなりませんが、家賃収入があれば年金で足りない分を補填することが可能です。

手間をかけずに追加収入を得ることが出来るのがメリットです。

夢の不労所得

自己成長の面から見たメリット

良い借金と悪い借金があるということを学べます。

浪費目的の借金は良くないですが、資産を生む（増やす）ための借金は前向きに捉えるべきでしょう。

購入したマンションの部屋からの家賃収入が発生するようになればその後は借金をせずに新しいマンションを開拓することが可能となります。

借金というと一般的にはあまり良くないイメージを持ってしまいがちですが、ワンルームマンション投資を経験することで良い借金もあるということを学ぶことが出来るでしょう。

ライフプランを見直す機会になった

将来への安心感

ワンルームマンション投資は将来の生活の安定に役立ちます。

昨今、年金制度の破綻が囁かれている中で自身の老後の生活に対して不安を感じている人が少なくありません。

そういった中でワンルームマンション投資は長期にわたって家賃収入が見込めるため退職以降も年金の代役として機能させることが出来ます。

ワンルームマンション投資で銀行から融資を受ける時には団体信用生命保険に加入しましょう。

仮に何か不測の事態が発生した場合でもローンの残債は保険から返済されます。

加入することで被保険者に何かあっても物件を相続する家族がローンを返済する義務がなく家賃収入を失う心配もありません。

ワンルームマンション投資は長期にわたって家賃収入を得ることができるため、会社員の給与にプラスした副収入や退職後の年金の足しにすることが可能なので生活の安定に役立ちます。

自分も家族も安心

ワンルームマンション投資で注意すべきポイント

ワンルームマンション投資を行う上でどんなことに気をつければいいのでしょうか。

ここではワンルームマンション投資で注意すべきポイントについて紹介します。

物件選びの落とし穴

不動産業者の人は都心のワンルームマンション投資は家賃も入居者も期待できるため手堅い投資であると行ってきますが、単身者の需要が半永久的にあるかと言えばそうではありません。

コロナの影響で単身用賃貸住宅需要は減少傾向にあり多くの物件が影響を受けました。

またリモートワークの一般化により転勤の需要も減少しているため、需要の変化に注視しながら進めていくことが大切です。

管理費や修繕積立金の考慮

ワンルームマンションの収支計画を立てていくうえで管理費や修繕積立金は非常に重要なポイントです。

どの程度の支出になるのかを理解していないと計画していた利益を得ることが出来ません。

ワンルームマンションの管理費とはマンションの共用部の維持・管理のために入居者に課される費用です。

ワンルームマンションの管理費には共用部の清掃を依頼するための人件費や備品や消耗品の購入費、消防設備の補修費、管理組合の運営費、管理会社の利益などが含まれます。

一方で修繕積立金は一定年数がたつことに行われる計画的な修繕工事のために積み立てるお金です。

外壁や屋上防水、エレベーターの改修など大規模な修繕工事を行なう場合にこのお金が使われます。

管理費と修繕積立金はマンション管理組合が改修することになっており、滞納した場合、差し押さえして強制執行が可能です。

旧オーナーが管理費および修繕積立金を滞納していると新しいオーナーに引き継がれるため、引き渡しの際には滞納していないかきちんと確認しましょう。

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税務上の注意点

ワンルームマンション投資は不動産所得と税金が発生するため税務署に対して確定申告が必要になります。

もし確定申告をしていない場合は出来る限り早く申告をして無申告の状態を解消しましょう。

税務調査が入ってから申告をすると罰金と利息が追加でかかってしまいます。

ワンルームマンション投資に関するよくある質問

ワンルームマンション投資を行なう上でのよくある質問についてまとめました。

Q.ワンルームマンション投資は初心者でも始められますか？

ワンルームマンション投資は初期費用が安く、投資初心者でも手を出しやすいのが特徴です。まずは小規模から不動産投資を始めてみたいという方には向いているでしょう。

またマンションは駅から近いなど利便性のいい好立地であるパターンが多いため、主に単身赴任のサラリーマンや一人暮らしの学生などから安定した需要があります。

また会社員の方でも運用できるくらい管理の手間がかかりません。

投資を始めたいけど時間が無いという方も安心して始めることが出来ます。

Q.どれくらいの資金が必要ですか？

購入する物件の20％程度をイメージしておくといいでしょう。

フルローンで開始することも可能ですが、不動産投資初心者の人は一部自己資金で始めることをおすすめします。

仮に2000万円の物件を購入するとしたら備えておきたい資金は400万円です。

足りない分はローンによる借入金で賄うのですが、ローンを活用するためには基準となる貯蓄金額と年収をクリアしていなければなりません。

そのため十分な資金があっても年収が低いことで審査に通過できないということもあります。

融資可能な金額は一般的に年収の7倍前後が目安とされているため、現在の自分の年収を明確にして融資可能な金額を把握しておきましょう。

Q.リスクはどれくらいですか？

空室、災害、家賃の下落、売却までに時間がかかるなどがワンルームマンション投資を行なう上でのリスクとして挙げられます。

ワンルームマンション投資に限らず不動産投資は入居者を獲得することが出来なければ家賃収入を得ることが出来ません。

入居ニーズの低い地方の物件など人気の無いエリアを選択してしまうと空室になってしまう可能性が高いため注意しましょう。

またワンルーム投資の場合、マンション自体が災害により被害を受けてしまったら収入が途絶えてしまいます。

耐震基準を満たしている物件なら問題ありませんが、大規模な修繕が必要になる場合に備えて修繕積立金を十分に用意しておきましょう。

さらにマンションの価格は築年数や周囲の環境の変化で価格が下落してしまう可能性があります。

マンションの価格は売却時の経済状況や需給によってことなりますが、年数を重ねるごとに劣化をしていくため一般的には下落をしていきます。

そのためいつ頃売却するのかを視野に入れながら購入を検討するようにしましょう。

売却をする時にも全てが完了するまでに一定期間かかるため、前もって計画を立てておくことが大切です。

ワンルームマンション投資で資産形成を始めよう

ワンルームマンション投資は一棟買いの不動産投資と比較して初期費用がかからないため、投資初心者の方でも手を出しやすいのが特徴です。

また買い手が見つかりやすいという特徴も備えており、家賃収入はもちろん急に現金が必要になった時に売却をすればまとまったお金を得ることが出来るため比較的自由度の高い投資でもあるでしょう。

しかし投資である以上、リスクも伴います。購入する物件の立地や周囲の環境の確認、入居希望者の審査、資金計画を入念に立てるなど事前に防げるリスクをつぶしていきましょう。

ワンルームマンション投資を始める場合、大多数の方が借入をすると思うのですが借金が必ずしも悪というわけではありません。

浪費をするための借金は問題がありますが、資産を生むための借金なら前向きに捉えるべきです。

ワンルームマンション投資を始める時には、事前学習を行なったのち入念な資金計画を練ってから開始しましょう。