30年一括借り上げとはどんな仕組み？サブリースや管理委託とは何が違う？

不動産投資を始める時に、空室リスクを回避するために30年一括借り上げのプランをおすすめされることがあります。

30年一括借り上げとは、入居率に関わらず不動産会社が30年分の家賃を保証する制度になります。

物件の管理も不動産会社に委託できるので、管理の手間もかかりません。

しかし30年一括借り上げの仕組みはサブリースや管理委託と似ているので、30年一括借り上げと何が違うのか分からないという方もいるかと思います。

そこで、この記事では30年一括借り上げの仕組みやサブリースや管理委託との違いを解説しました。

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30年一括借り上げとは

30年一括借り上げは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、30年間入居率に関わらず家賃を支払うプランになり、マスターリースと呼ばれる事もあります。

30年間は安定した収入を得ることができ、物件は不動産会社に貸しているので修繕や入居者募集などの管理も自分で行う必要はありません。

30年一括借り上げの利用には手数料を支払う必要がありますが、毎月安定して収入が入ってくるので収支計画が立てやすくなります。

30年間安定した収入が入る

30年一括借り上げの最大の魅力は、30年間は安定した収入が必ず入ってくることです。

入居率に関わらず支払われるので、入居者からのニーズが低い物件でも家賃を得ることができます。

30年一括借り上げの利用料として家賃収入から20〜30%ほどが引かれますが、安定した収入を得られることは一括借り上げのメリットです。

ただし、数年に一度賃料の改定があり、物件の劣化などに応じて家賃が下がってしまう事もあるので注意してください。

一括借り上げとサブリースの違い

毎月安定した収入を得る方法として、サブリースというプランもあります。

一括借り上げとサブリースは似たプランですが、一括借り上げは不動産会社がオーナーから物件を借り上げるため、オーナー視点では不動産会社が賃借人となっています。

一方サブリースは、不動産会社がオーナーに代わって物件を入居者に貸し出すことで、転貸借や又貸しと呼ばれる事もあります。

一括借り上げもまとめてサブリースと呼ばれる事もありますが、仕組みが少し違うことを把握しておきましょう。

一括借り上げと管理委託の違い

物件の管理を委託できるという点では、管理委託も同じ効果を得られます。

管理委託は、管理会社に物件の管理を委託することで、賃貸借契約はオーナーと入居者が結び、入居者募集やメンテナンスなどの管理は管理会社に任せます。

一括借り上げとの違いは家賃の支払いと手数料です。

一括借り上げは毎月一定の家賃が支払われますが、管理委託は入居率によって家賃が変動するので家賃収入が安定しません。

しかし一括借り上げの手数料が家賃収入の20〜30%であるのに対し、管理委託は家賃の3～10％ほどが相場となっています。

30年一括借り上げのメリット

30年一括借り上げのメリットは、下記が主になります。

各メリットについて、下記で詳しく解説していきます。

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30年間空室リスクがない

不動産投資で大きなリスクとなるのが、家賃収入に関わる空室リスクです。

しかし30年一括借り上げなら30年は入居率に関わらず家賃収入が得られるので、空室による収入の減少を回避することができます。

そのため利便性が低い土地にあるような入居者の見つかりにくい物件でも、全室分の家賃が得られます。

物件を管理する手間がかからない

30年一括借り上げは管理・運営を不動産会社に委託できるので、物件を管理する手間がかからないことがメリットとして挙げられます。

任せられる業務は下記になります。

上記の業務が全て任せられるので、オーナーが行うことはなく不労所得が得られます。

 

確定申告が簡単になる

不動産投資で得た収入は確定申告をする必要がありますが、30年一括借り上げであれば確定申告が簡単になります。

管理委託などの場合は収入から必要経費を差し引いた金額を不動産所得として申請するので、固定資産税や減価償却費、修繕費などの計算を自分で行う必要があります。

一方30年一括借り上げであれば、不動産会社に支払う費用に明細が記載されており、減価償却費についてもサポートが受けられるため、確定申告が簡単になります。

30年一括借り上げの注意点

メリットの多い30年一括借り上げですが、いくつか注意点もあります。

下記で各注意点について、詳しく解説していきます。

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管理委託と比べて家賃収入が減る

30年一括借り上げの利用には、家賃収入の20〜30％の手数料がかかるので、自己管理や管理委託の場合と比べて家賃収入が減ってしまいます。

管理委託の手数料は家賃の3～10％ほどなので、もし保有している物件が満室だった場合は、10〜20％ほどの収入差が出てしまいます。

そのため賃貸需要の高い土地にあって入居者の見つかりやすい物件だと、30年一括借り上げを利用すると損をしてしまう可能性もあります。

家賃変動により賃料が下落する場合がある

安定した収入を得られる30年一括借り上げですが、数年に一度ほど家賃の改定が行われるので、物件の築年数が経ってくると家賃が下がってしまう事もあります。

家賃の変動が起きた時、家賃の減額を承諾しなかったら契約が中途解約となる場合もあります。

一括借り上げである以上は自分で賃料を設定できないので、30年一括借り上げを利用する時は注意してください。

不動産会社が倒産するリスクがある

30年一括借り上げを利用する場合、提供している不動産会社が倒産してしまうリスクがあります。

不動産会社が倒産してしまった時は、入居者に対する敷金返金義務などの入居者と管理会社の間で結んだ契約がオーナーに引き継がれます。

しかし不動産会社の処理が適切でなかった場合、入居者から預かっている敷金がオーナーに届かない事もあります。

入居者とオーナーが契約を結んでいたわけではなかったので連絡先が分からないという事も有り得るので、不動産会社は経営が安定している会社を選びましょう。

30年一括借り上げを提供している不動産会社の選び方

30年一括借り上げを利用したいと思った時、どんな不動産会社を選べばいいか分からない方も多いかと思います。

30年一括借り上げを提供している不動産会社の選ぶ時は、下記のポイントを意識しましょう。

各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。

契約内容を確認する

30年一括借り上げを選ぶ時は、契約内容を必ず確認しましょう。

特に確認するべきポイントは下記になります。

家賃の改定は高頻度で行われると、その分家賃が下落するリスクが高まってしまいます。

また修繕費は原状回復費がオーナー持ちだと出費が予測できず、収入が安定していても支出計画が立てにくくなってしまうので、不動産会社が持つ契約のものを選びましょう。

中途解約条項は、この項目がない場合中途解約ができなくなってしまうので、もし管理状態に不満を感じたりした場合でも契約を続けることになります。

また中途解約条項がある時でも、違約金が発生する契約内容の場合もあるので、必ず契約内容は全て目を通しましょう。

管理内容やサポート内容を確認する

30年一括借り上げでは物件の管理・運営を不動産会社に任せることになるので、どのような管理やサポートをしてもらえる会社か確認しましょう。

不動産会社によっては60年の無料点検や、営業時間外の緊急対応などを行なってくれます。

不動産投資は様々なトラブルが起こる可能性があるので、管理内容やサポートがしっかりしている、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社の経営状況を確認する

注意点として解説した不動産会社の倒産を避けるために、不動産会社の経営状況を確認しておきましょう。

不動産会社のホームページで経営状況や売上を確認できるので、一括借り上げを利用したいと思っている会社のホームページは必ず見るようにしましょう。

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30年一括借り上げを利用して安定した収入を得よう

30年一括借り上げは毎月一定の金額を家賃収入として得られるので、安定した不動産投資を行うことができます。

不動産投資のリスクである空室リスクを避けることができるので、需要の低い物件でも全室分の家賃が得られます。

管理も不動産会社に任せられるので、管理の手間もかかりません。

ただし毎月家賃の20〜30％の手数料がかかるので、注意して利用してください。