マンション投資で節税ができるって本当？仕組みや節税効果の高い物件について解説

マンション投資は節税効果があると耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

実際にマンション投資には節税効果があり、不動産投資以外の収入がある方はその所得も合わせて節税をすることができます。

しかし所得額やマンションのタイプによっては節税効果が低くなってしますこともあります。

そこでこの記事では、マンション投資で節税できる仕組みや節税効果の高くなるマンションについて解説していきます。

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マンション投資で節税できる税金

まず初めに、マンション投資で節税できる税金について解説していきます。

マンション投資によって節税できる税金は下記の4種類になります。

所得税・住民税

所得税とは個人の所得にかかる税金、住民税とは地域に住む人たちが地域社会の費用を分担するもので、どちらも給与所得が多くなると税率も高くなります。

不動産投資においては減価償却で不動産投資の赤字を作ることで、損益通算によって赤字と給与所得を相殺して、節税ができるようにします。

贈与税

贈与税とは、1年間に110万円を超える財産を受け取った場合にかかる税金で、贈与額によって税率が変わります。

マンションも贈与税のが課税される対象となり、現金で贈与するより不動産を贈与した方が、2〜3割ほど税率を抑えることができます。

相続税

相続税とは、親などが亡くなった時に財産を引き継ぐことでかかる税金で、相続するものの額によって税率が変わります。

相続税も贈与税と同様に、現金として相続するより不動産を贈与した方が税率が低くなり、2〜3割ほど抑えることができます。

法人税

法人税とは、個人ではなく法人の所得に対してかけられる税金です。

個人での所得にかけられる所得税や住民税は最大55％まで税率が高くなりますが、法人の場合は最大でも33%までしか上がらないので、マンション経営での所得が多くなった場合は法人化も視野に入れると良いでしょう。

ただし法人化には最低でも20万円はかかるので、注意が必要です。

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マンション投資で節税ができる仕組み

上記でマンション投資で節税できる税金について解説しましたが、ではなぜマンション投資で節税ができるのでしょうか。

マンション投資で節税ができる仕組みには、減価償却と損益通算が関わってきます。

なぜこの2つを利用したら節税ができるのか、下記で詳しく解説していきます。

減価償却

減価償却とは固定資産の購入費用を全額購入年の出費とするのではなく、使用期間の間は分割して費用計上できる仕組みです。

マンションの場合は、法定耐久年数によって何年かけて減価償却できるか決まります。

例えば耐久年数が20年のマンションを6000万円で買った場合は、毎年300万円ずつ減価償却できます。

減価償却費は不動産収入から引くことが出来るので、家賃収入が毎年200万円の場合は200万円-300万円-その他諸費用が不動産収入となり、実際には赤字ではなくても帳簿上は100万円ほどの赤字が出たことにできます。

損益通算

損益通算とは、1年のうちに出た利益と損失を相殺することです。

例えばサラリーマンとしての収入では利益が出ても、不動産投資の収入では損失が出た場合は、サラリーマンとして得た利益から不動産収入での赤字を差し引くことができます。

赤字は先述した減価償却で作ることができるので、減価償却と損益通算を組み合わせることで、所得税や住民税の節税をすることができます。

節税には確定申告が必要

減価償却や損益通算を利用した節税をするには、確定申告を必ず行う必要があります。

確定申告には白色申告と青色申告がありますが、より節税効果を得るなら青色申告にしましょう。

白色申告は帳簿付けが簡単ではありますが、課税所得を算出する時の控除額が基礎控除分だけなので少なくなってしまいます。

青色申告であれば白色申告でも控除される基礎控除額に加え、最大65万円の控除が受けられるので、より節税ができます。

マンション投資で節税効果を高めるには所得額が関わる

マンション投資での節税は、総所得がいくらあるかによって効果が変わります。

基本的に課税所得が900万円以上の方はマンション投資で節税をすることで、節税効果が高くなります。

課税所得が900万円以上と900万円以下の場合に分けて解説していきます。

課税所得が900万円以上あれば節税効果が高い

マンション投資は、いずれ物件を売却した時に得られるキャピタルゲインを考えて投資を始めます。

キャピタルゲインは収入となるので所得税・住民税がかかります。

この時にかかる税金が譲渡所得税と呼ばれ、マンション購入から5年以降に売却すると税率が20％で済むようになります。

本来、所得税は課税所得の額によって税率が変わります。

上記の表にあるように、900万円以上の課税所得があると所得税の税率は33％にもなり、譲渡所得税と13％もの差があります。

そのためキャピタルゲインでの所得税を加味すると、900万円以上の課税所得がある方は13％も節税効果が得られるのです。

課税所得が900万円以下だと節税効果は低い

所得税の税率を考えると、課税所得が900万円以下の方は税率が高くても23％なので、譲渡所得税による節税効果は3％ほどしかありません。

そのため課税所得が900万円以下の方は、節税効果が低くなってしまいます。

節税効果の高いマンションとは

節税効果を期待してマンションを購入する場合は、どういった物件を購入すればいいのでしょうか。

節税するために利用する減価償却には法定耐久年数が関わってくるので、耐久年数が短い中古マンションの方が節税効果は高くなります。

対して新築区分マンションは耐久年数が長く、購入価格も安いので節税効果が低くなります。

下記でそれぞれの節税効果について、詳しく解説していきます。

中古マンションは節税効果が高い

中古マンションは法定耐久年数が短いものが多いので、節税効果が高いです。

マンションの法定耐久年数は一般的に47年になりますが、築20年経っている中古マンションであれば耐久年数の残りは27年になります。

減価償却は購入価格を法定耐久年数で割るので、例えば同じ3000万円の物件を購入した場合、減価償却額はこのような差が出ます。

減価償却額が多い方が赤字として計上できる金額が多くなるので、節税効果が高くなります。

また法定耐久年数を過ぎているマンションであれば法定耐用年数×20％の年数で減価償却できます。

新築区分マンションが節税効果が低い

新築区分マンションは法定耐久年数がまだ長く、一室分の値段なので購入価格も安いため、減価償却額が少なく節税効果は低くなります。

マンション投資の収入が帳簿上でも黒字になれば納税額が更に多くなるので、節税効果を期待する場合は新築区分マンションを購入することがおすすめできません。

節税目的でマンション投資をする時の注意点

では実際に節税効果を期待してマンション投資を始めようと思うと、注意点がいくつかあります。

各注意点について、下記で詳しく解説していきます。

節税だけを目的として投資しない

マンション投資は本来、節税のためだけに始めるものではありません。

不動産投資は家賃収入や物件の売却益で収益を得ることを目的とした投資方法で、必ず赤字になればいいというものではありません。

上記で中古マンションは節税効果があると説明しましたが、中古マンションには入居者が見つかりにくい、修繕費がかかるなどのデメリットもあります。

知らずにマンション経営を始めてしまうと経営が上手くいかず、損失を出してしまうことに繋がります。

節税だけを考えるのではなく、マンション投資のメリット・デメリットを知ってから投資を始めるようにしましょう。

中古マンションの投資で失敗しないためには？メリット・デメリットや実際の失敗例まで解説！

マンション投資以外の節税も検討する

節税を考えて投資を始める場合、マンション投資だけでなくiDeCo、NISAなどの投資方法でも節税はできます。

iDeCoやNISAは少額から投資が始められて、口座に非課税枠があるので不動産投資とは違った節税効果が得られます。

節税のために投資するなら、自分に合った投資方法を調べてから始めるようにしましょう。

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マンション投資は減価滅却と損益通算を利用することで節税できる

マンション投資では、減価滅却と損益通算を利用して帳簿上での赤字を出すことで節税効果が得られます。

課税所得が多い方ほど節税効果が得られ、また中古マンションの方が効果は高くなります。

しかし節税効果のみを考えて投資を始めると、マンション経営が上手くいかず損失が出ることに繋がってしまうので、必ずマンション投資について調べてから始めるようにしましょう。