収益物件って何？種類やマンション投資を始めるならどんな物件を買うべきか解説

不動産には多くの種類がありますが、その中の1つに収益物件というものがあります。

収益物件は毎月収入が発生する物件のことで、マンションなどで今後投資を始めたいと考えている方は、必ず知っておきたいものになります。

収益物件にはいくつか種類があり、詳しく知らないと自分の投資スタイルに合っていない物件を購入することに繋がってしまいます。

そこでこの記事では、収益物件の種類やメリット・デメリットについて解説しました。

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収益物件とは

収益物件とは毎月家賃収入を得られる物件のことになり、投資目的で購入するのはこの収益物件になります。

収益物件には3つの種類があり、それぞれ利用目的が違います。

各不動産について、下記で詳しく解説していきます。

住居系不動産

住居系不動産とは住むことを目的とした物件で、マンションやアパートなどがここに分類され、不動産投資と聞いて真っ先に思い浮かぶものが住居系不動産である方も多いのではないでしょうか。

収益物件の中では最も市場に出回っていますが、テナントや事務所に比べると収益性は低くなり、利回りは新築マンションで2〜5％、中古マンションで3〜7％ほどになります。

事務所系不動産

事務所系不動産とは法人向けの企業の事務所などが入る物件で、オフィスビルがここに分類されます。

事務所系不動産には一定の広さや通勤の利便性が求められるため、物件の購入価格は高くなりますが、一度入居者が決まれば長期間の契約になることが期待できます。

利回りは3.5%〜6%ほどになります。

商業系不動産

商業系不動産とは商業施設として利用される物件で、コンビニや飲食店、駐車場などがここに分類されます。

商業施設は種類が多く、物件の構造や立地によってはなかなか入居希望者が決まらないこともありますが、一度決まれば事務所系不動産と同様に長期の契約になることが多いです。

利回りは物件の利用方法にもよりますが、4%〜10%になります。

収益物件を購入するメリット

収益物件について説明しましたが、収益物件を購入して投資を始めるメリットは何があるのでしょうか。

上記の4つが収益物件を購入するメリットになります。

これらのメリットについて、下記で詳しく解説していきます。

毎月安定した収入が得られる

収益物件は入居者がいれば毎月家賃収入が得られるので、安定した収入が入ってきます。

家賃もすぐに変動することはないので、収入が一気に下落することもないです。

中古マンションであれば既に入居者がいるオーナーチェンジ物件を買うこともできるので、入居者を見つける手間もかかりません。

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レバレッジ効果がある

不動産の購入には不動産投資用のローンを利用するので、少ない自己資金から投資が始められてレバレッジ効果が期待できます。

例えば1000万円の自己資金で、同じ利回りが5％の物件を購入しようと思っても、1000万円の物件とローンを利用して3000万円の物件を購入したとします。

1000万円の物件では利回り5％では年間50万円の収入になりますが、3000万円の物件では年間150万円の収入になります。

この収入から毎月のローン返済額を引くことにはなりますが、返済を加味してもローンを利用した方が多く収入を得られます。

節税効果がある

不動産投資を始めると、不動産投資での収入とそれ以外での収入で損益通算ができるので、所得税や住民税を節税できる場合があります。

不動産投資では減価償却が利用できるので、実際には黒字でも帳簿上では赤字にすることが可能で、課税所得を減らすことができるのです。

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保険代わりになる

不動産投資で利用するローンは団体信用生命保険に加入することになるので、収益物件の購入は保険代わりになります。

団体信用生命保険に加入しておくと、ローン利用者が亡くなったり重度な障害を負うなどしてローンを支払えなくなった場合に、残債を代わりに返済してくれます。

そのため万が一自分が亡くなった時にも家族に収益性のある物件を残すことができ、またローンを払い終えていても物件を家族に残せるので、生命保険の代わりとなります。

収益物件を購入するデメリット

多くのメリットがある収益物件ですが、デメリットもいくつか存在します。

上記の3つが収益物件を購入するデメリットになります。

これらのデメリットについて、下記で詳しく解説していきます。

リスクがいくつかある

収益物件を購入すると、いくつかのリスクに対応する必要があります。

上記が収益物件を購入した時のリスクになります。

空室や家賃滞納リスクは、物件の管理を委託する管理会社を信頼できる所に任せることで入居者募集も家賃回収もしっかり行ってくれます。

老朽化リスクは事前に修繕費も自己資金で用意しておき、災害リスクには火災保険や地震保険に加入しておくことで対策を取りましょう。

このように対策を取ることはできますが、様々な費用がかかります。

すぐに売却できるわけではない

不動産への投資は株式やFXなどの投資方法と違って、すぐには売却できないので現金化が難しいことがデメリットとして挙げられます。

不動産を売却しようと思ったら、価格を決めてから購入者を探すことになります。

購入希望者が見つかってもそこから交渉を始めるので、なかなかすぐには購入とはならず、値下げなどもしなければならなくなることもあります。

長期間売れないこともあるので、まとまったお金が必要になってもすぐには現金化できないと思っておきましょう。

不動産価格が下がることがある

不動産は築年数が長くなるほど資産価値が下がるので、売却時の不動産価格は年々下がっていきます。

また地価が下がった場合は不動産価格は大幅に下がってしまうので、売却のタイミングを図らないと損をしてしまう可能性もあります。

しかしニーズの高いエリアを選べば不動産価格は下がりにくいので、物件の購入時には売却する時のことも考えましょう。

収益物件のマンションを購入する時のポイント

メリット・デメリットは分かりましたが、では収益物件でマンション経営をしようと思った時に、どんなことに気をつけて物件を購入すればいいのでしょうか。

下記がマンションを購入する時のポイントになります。

各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。

利便性の高い立地

マンション経営を始める時、入居者を集めやすくするためにはマンションの立地が重要です。

駅やオフィス街に近い交通の便が良い土地や、商業施設の近くなど、利便性の高い土地は入居者が見つかりやすい傾向があります。

また都心はマンションのニーズ自体が高く、入居者が見つかりやすいので、空室リスクを軽減できます。

物件の周辺環境の良さ

入居者を見つけるためには立地の良さだけでなく、マンションの周辺環境も大切です。

日当たりの良さや周辺の騒音、中古マンションの場合は物件の状態が入居者の集まりやすさを左右します。

物件の状態は、購入後に修繕をどれだけする必要があるか判断できるので、マンションは購入前に状態を確認しましょう。

収益性の高さ

投資を成功させるには利回りが重要になってくるので、収益性の高いマンションであることが求められます。

不動産の利回りは表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、不動産会社のサイトなどに載っている利回りは表面利回りになります。

しかし実際経営する中で気にするべきなのは、ランニングコストまで加えて計算した実質利回りになります。

中古マンションは表面利回りは高いですが、修繕費が新築マンションよりかかってしまうので、実質利回りは新築マンションより低くなることもあります。

そのため今後かかる費用まで考えて、高利回りの物件を選びましょう。

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マンション経営を始める時の注意点

どんなマンションを買えばいいか分かったら、いよいよ物件を購入してマンション経営を始めることになります。

ではマンション経営をする時は何に気をつけたらいいのでしょうか。

マンションは実際に見てから決める

上記でも解説したように、マンションは立地や周辺環境によって入居者の見つかりやすさが変わるので、マンションは実際に見てから購入するか決めましょう。

特に日当たりや騒音などの周辺環境は、日中は良かったが夜はダメだったということもあるので、時間を変えて何度か内見に行きましょう。

また中古マンションの場合が外観などで修繕がどれくらい必要か見ておかないと、購入後に「思ったより修繕費がかかってしまった…」となってしまうこともあります。

必ず写真や利回りだけで決めず、環境も考えてマンションは決めましょう。

管理会社は信頼できる所を選ぶ

マンションは自分で全て管理することは少なく管理会社に管理を委託する方がほとんどですが、入居者の募集やメンテナンス・修繕、家賃回収も委託することになるので、管理会社は信頼できる所を選びましょう。

管理が行き届いてないと入居者が見つからないことや、今いる入居者の退去にも繋がってしまいます。

管理会社に聞けば、その会社が他に管理しているマンションの入居率や共有部分の状態を確認できるので、必ず目を通して複数の管理会社を比較して決めましょう。

自己資金には余裕を持たせる

修繕費や空室ができてしまった時のローンや管理委託費の支払いを考えて、自己資金は余裕を持たせて用意しておきましょう。

資金が足りなくなってしまうと経営が上手くいかず、意図しないタイミングで物件を売却することになってしまうので注意しましょう。

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収益物件でマンション投資をするなら好立地を選ぼう

収益物件は種類が多く、マンションは住居系不動産に当てはまります。

収益物件は家賃が毎月入ってくるので安定した収入を得られ、レバレッジ効果などのメリットも多くあります。

しかし各リスクや物件価格の低下などもあり、デメリットへの対策も取る必要があります。

デメリットの対策にはマンションの立地を、利便性の高い好立地にすることで入居者が見つかりやすくなり、対策となります。

物件の選び方で収入額が大きく変わるので、物件価格や利回りだけでなく、立地や周辺環境から物件を選ぶようにしましょう。