不動産投資用の物件選びで失敗しないために見るべきポイントとは？物件と周辺環境の見るべきポイントについて解説！

不動産投資を成功させるには、物件が入居者のニーズに合っているかどうかが大きく関わってきます。

そのため不動産投資用の物件を選ぶ時は、文字や写真だけでなく必ず現地調査をしてから物件を選びましょう。

しかし、現地調査では内装や周辺の騒音など確認すべきことが多く、何を重視して物件を選ぶべきか分からないという方もいるかと思います。

そこでこの記事では、不動産投資用物件を選ぶ時に現地調査で見るべきポイントを、物件と周辺環境に分けて解説していきます。

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不動産投資用の物件の現地調査で物件の見るべきポイント

不動産投資用の物件を選ぶ時は、現地調査で物件の下記を特に注視しましょう。

物件の状態は入居希望者の見つかりやすさに直結するので、必ず細かな部分まで確認するようにしましょう。

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外壁

物件の外見や耐久面に関わる外壁は、必ず自分の目で見るだけでなく、手で触れて確認するようにしましょう。

近年人気のタイル貼りの外壁は、防水性が高いので室内へ湿気が入りにくく、物件の耐久性が高くなります。

コンクリート打ちっぱなしの物件も人気がありますが、室内に湿気が入りやすく壁に亀裂が入りやすいので耐久性に劣るので、タイル貼りの外壁がおすすめです。

また、中古物件の場合は壁に亀裂がないか、汚れはないか、劣化していないかを触れながら確認しましょう。

壁に触れた時に手に白い粉が付いた場合、外壁塗装の表面が劣化しているということなので、購入後に外壁塗装の修繕が必要になってしまいます。

共有部分

マンションやアパートを購入しようと思っている方は、エレベーターや階段、エントランスなどの共有部分の設備や汚れを確認するようにしましょう。

エレベーターの設置義務は高さ31m超の建物で、一般的には7階建て以上のマンションなどが当てはまります。

しかし6階以下の物件でもエレベーターが設置されている方が入居者からのニーズは高まるので、エレベーターの維持費を加味しながら物件を選びましょう。

中古物件であれば階段やエントランスなど共有部分全ての清掃具合を確認しましょう。

もし汚れや不具合がある場合は管理が行き届いていない可能性があり、入居者に選ばれにくくなります。

内装・部屋の設備

物件の内装や部屋の設備は、物件の収益性を高めるためにかなり重要です。

単身者向け物件なのかファミリー向け物件なのかによって必要なものは変わりますが、マンションやアパートに投資する場合は、単身者向け物件の方がニーズは高くなります。

単身者でもファミリー層でも、部屋の広さや壁の厚さ、エアコンや乾燥機などの設備の有無、日当たりの良さ、中古物件の場合は天井や壁の汚れや傷は必ず確認をしましょう。

単身者向けの物件はファミリー向け物件に比べて求められる設備が少なく、上記の確認ができていたらいいので、投資初心者の方におすすめです。

ファミリー向け物件はキッチンの使いやすさや、家事を行う時の導線の良さも重視されるので、主婦目線での物件選びが必要になります。

水回り

上記で触れたキッチンの使いやすさもそうですが、水回りの使いやすさを確認しておきましょう。

水回りはキッチン・トイレ・風呂・洗面台と日頃使う設備であり、水回りの快適さは住みやすさに繋がるので、入居率を高めるためにも細かく確認しましょう。

また中古物件では、水回りに不具合があると修繕に多額の費用がかかる場合があるので、問題なく使えるかも確認しましょう。

セキュリティ面

オートロックやインターホン、防犯カメラなどのセキュリティ面が充実していることも近年は求められます。

特に女性の入居者にセキュリティがしっかりしていることが重視され、マンションであればオートロックはほとんど必須の設備となっています。

しかしオートロックのみでは不審者も中に侵入できてしまうので、防犯カメラや各部屋にモニター付きインターホンの設置が必要となります。

宅配ボックスの有無

最近需要の高まっている宅配ボックスがあると、他社の物件との差別化ができます。

宅配ボックスがあれば家に不在の時でも荷物を受け取ることができ、家にいる時でも沖杯を利用できます。

また宅配業者を装った不審者が家に入ることも防げるので、セキュリティ面でも求められる設備になります。

インターネット回線

インターネット回線は、単身者向け物件でのニーズが高い設備になります。

マンションであれば初めから回線が導入されていることがほとんどですが、利用料が無料か有料かは物件によって変わります。

回線によっては導入されていても速度が遅い場合もあるので、インターネット回線の種類や料金、速度を先に確認しておきましょう。

既に住んでいる入居者

中古物件のマンションやアパートの場合、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件であるを購入したいと考えている方もいるかと思います。

オーナーチェンジ物件を買う時は、既に住んでいる入居者に問題はないか確認するようにしましょう。

家の前にゴミを放置する、隣接住居まで騒音がするなどの問題がある場合、トラブルの原因になってしまったり、他の入居者が退去しやすくなってしまいます。

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ゴミ置き場

ゴミ置き場の状態は入居希望者がすぐに確認できる所なので、ゴミ捨て場の使いやすさや清潔さも見ておきましょう。

ゴミ捨て場の位置が入居者にとって使いやすい位置か、自分で歩いて確認しましょう。

また中古物件の場合、ゴミ捨て場が清潔ではない時は、管理会社か入居者のどちらかに問題があります。

管理状態を確認するバロメーターになるので、ゴミ捨て場は必ず見ておきましょう。

駐車場

物件に駐車場が付いているかどうかも、物件の地域によっては重要です。

郊外の物件や一軒家では駐車場は必須になるので、必ず駐車場のある物件を選びましょう。

また単身者向けの物件では駐輪場が求められる場合もあるので、マンションやアパートでは駐輪場があるか確認しましょう。

不動産投資用物件の現地調査で周辺環境の見るべきポイント

不動産投資用の物件を選ぶ時は、物件の内見と合わせて周辺環境の確認もしましょう。

周辺環境で見るべきポイントは下記になります。

各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。

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駅までの距離

物件情報に駅まで何分と書いてあっても、道路の状態や階段や坂道の有無によって、実際にかかる時間と乖離があることがあります。

そのため駅までの距離は、実際に自分で歩いて確認するようにしましょう。

駅までの距離は、特にマンションやアパートで求められる利便性に深く関わるので、駅までの距離が空いていると入居者が見つかりにくくなります。

周辺の騒音

騒音は入居者の見つかりやすさや入居者の退去に関わるので、必ず確認しましょう。

駅近の物件は利便性が高いですが、物件の位置や外壁などによっては電車の通過音が想像以上に騒がしい場合があります。

交通の便が良い所では車の音をうるさく感じることもあるので、物件の周囲を歩いて騒音がないか確認しましょう。

周辺の施設

物件の近くに商業施設や病院など、生活に必要な施設があるかどうかによって、物件のニーズは変わります。

単身者向けで家賃が安価な物件であれば安く買い物ができるスーパー、ファミリー層であれば学校に近い場所が便利だと感じてもらえます。

ターゲットにしている層によってどんな周辺施設が必要か変わるので、入居者の目線で周辺を確認しましょう。

嫌悪施設の有無

嫌悪施設と呼ばれる施設が近くにあると、住みたくないと思われる要素になります。

嫌悪施設には下記が当てはまります。

これらの施設は臭いや治安などの理由で、住宅の近くにあることがよく思われないです。

ただしギャンブル施設の近くであっても治安が良い物件や、煙突であってもあまり煙の出ていない工場などは、近くにあっても問題なく入居者が集まる場合があります。

不動産投資の現地調査の注意点

現地調査をする場合は、下記に注意して行いましょう。

各注意点について、下記で詳しく解説していきます。

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入居者目線で物件を選ぶ

利回りや空室率はオーナーから見た魅力であり、大切な要素ではありますが、住みやすさや物件の清潔感は入居者から見た魅力で、空室を埋めるには入居者から見た魅力が大切です。

入居者から見た魅力は、現地調査でターゲットとする入居者層の目線で物件や周辺環境を確認することで知ることができます。

物件を選ぶときは入居者目線で物件を選びましょう。

現地調査は時間を変えて複数回行く

日当たりや騒音などは時間によって変わるので、現地調査は必ず朝や夜など時間を変えて複数回行くようにしましょう。

また平日と休日でも環境は変わるので、様々な条件で物件を見るようにしましょう。

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不動産投資の物件を選ぶ時は細かい部分まで見よう

不動産投資用の物件を選ぶ時は、内装や共有部分、周辺の騒音など様々な部分を見ることが大切です。

見るべきポイントは多いですが、物件は入居者目線で見ることで入居者からのニーズが高まるので、必ず全て確認するようにしましょう。

また時間によって周辺環境は変わるので、複数回に分けて物件の現地調査を行うことが大切です。