不動産投資は現金一括とローンの利用どちらがおすすめ？メリット・デメリットから向いている方法を解説！

不動産投資を始めるにあたって、物件の購入を現金一括で払うか、ローンを利用して少ない資金から始めるか悩んでいる方もいるかと思います。

現金一括とローンの利用はそれぞれメリットがあり、資金の状況によってどちらが向いているか変わります。

そこでこの記事では、現金一括とローン利用のメリットとデメリットをそれぞれ解説していきます。

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現金一括で不動産投資をするメリット

現金一括で不動産投資用物件を購入するメリットは、主に下記になります。

下記で各メリットについて、詳しく解説していきます。

物件購入価格が安くなる

通常不動産投資用のローンを組むには、事務手数料・保証料・印紙代、抵当権登記設定費用・司法書士手数料などの費用がかかります。

またローンは月々の返済でも金利がかかります。

金利はローンによっても違いますが、返済額が2000万円で金利を4％とした場合、25年間返済し続けたら1000万円近くの金利を払うことになります。

ですが現金一括で購入する場合はこれらの費用は全て必要ないので、ローンで購入した時を比べてトータルの物件購入価格が安くなります。

融資審査がないのですぐに投資を始められる

ローンを組んで物件を購入する場合、下記の手順でローンの申し込みを行う必要があります。

これらの申し込みが完了するまでには、1ヶ月程度かかることもあります。

しかし現金一括での購入であれば売買契約のみでいいので、購入資金が手元にあればすぐに投資を始められます。

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安価に物件を手に入れられることがある

投資用物件の売主の中には、早く売って現金にしたいと考えている方もいます。

そういった方の場合、現金一括ですぐに支払うことを条件に値引きに応じてくれる場合があります。

そのためローンを組んで購入するよりも安く物件を手に入れられる可能性があるのです。

現金一括で不動産投資をするデメリット

主に資金面でのメリットが多い現金一括での物件購入ですが、下記のデメリットも存在します。

下記で各デメリットについて、詳しく解説していきます。

資金の回収に時間がかかる

現金一括で物件を買う場合、多額の自己資金が必要になります。

例えば1億円の物件で毎月40万円の家賃収入が得られた場合、投資資金を回収するには単純計算で20年ほどかかります。

しかし同じ条件の物件をローンを利用して2,000万円の頭金だけで投資を始めれば、投資額は4年で回収できます。

このように、現金一括で物件を購入すると自己資金の回収に時間がかかります。

ただし、ローンを利用した場合は毎月の家賃収入からローン返済に充てるので、実際にこの年数で回収できるとは限りませんが、それでもローンを利用した方が回収は早いです。

資金を貯めるための時間が必要になる

現金一括で投資を始める場合、多額の自己資金が必要になるので、資金が潤沢にあるわけではない方だと資金を貯めるまでに時間がかかります。

資金が手元にあればすぐに投資が始められる現金一括購入ですが、資金がないと貯めるための時間が必要になってしまいます。

レバレッジ効果が得られない

現金一括で物件を購入した場合、レバレッジ効果が得られません。

ローンを利用した場合、1億円の物件を2000万円の頭金のみで購入できるので、2000万円でそれ以上の投資結果が得られます。

しかし現金一括の場合は、1億円の投資資金が手元にある場合は1億円の物件までしか買えないので、投資効率が少し悪くなります。

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ローンで不動産投資をするメリット

ローンを利用して不動産投資用物件を購入するメリットは、主に下記になります。

下記で各メリットについて、詳しく解説していきます。

レバレッジ効果を得られる

レバレッジ効果が得られることが、ローンを利用する大きなメリットになります。

例えば同じ2,000万円の自己資金で、現金一括で購入した場合と、ローンを利用して5,000万円の物件を購入した場合で比べます。

このように収益が年間で150万円も差が出ます。

利用した自己資金は同じなので、より収益を得るためにはレバレッジ効果を利用した方が結果を出せます。

頭金が用意できたら不動産投資を始められる

ローンを利用する場合は頭金分の資金のみで不動産投資を始められるので、資金が潤沢でない方でもすぐに投資が始められます。

頭金は通常、物件価格の2〜3割なので、物件が3,000万円ほどであれば600万円程度貯まれば、物件を購入できます。

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金融機関からの信頼を得られる

ローンを組むには金融機関からの信頼が必要です。

金融機関の信頼は年収や勤務年数などの属性も大切ですが、ローンを返済することでも信頼は上がります。

そのため物件の購入にローンを利用しておくことで、また別の物件を購入しようと思った時のローン審査に通りやすくなります。

ローンで不動産投資をするデメリット

様々なメリットがあるローンを利用した不動産投資ですが、下記のデメリットがあるので注意が必要です。

下記で各デメリットについて詳しく解説していきます。

金利も払う必要がある

ローンを利用する場合、毎月のローン返済額に加えて金利も払う必要があります。

例えば金利が2％のローンを30年かけて返済する場合、トータルで支払う金額は下記にようになります。

金利や返済期間にもよりますが、ローンを利用するとトータルで借入額よりも1,000万円ほど多く支払うことになります。

また変動金利のローンを利用すると途中で金利が上がる場合があり、更に金利分の支払いが多くなってしまう場合があります。

ローン審査の時間がかかる

ローンの審査には最低2週間はかかり、不動産投資を始めるまでに時間がかかってしまいます。

審査を待っている間に購入したいと思っていた物件が他の方に買われてしまうこともあり、時間がかかってしまうことは大きなデメリットと言えます。

空室があると自己負担額が増える

ローンの返済は通常、毎月の家賃収入から支払っていくので、空室がある場合はローンの金額が負担となってしまう場合があります。

空室の状態が長く続く場合や、更に空室が増えた場合は、ローン返済ができなくなってしまい物件を手放さないといけなくなる可能性もあるので空室には注意が必要です。

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現金一括とローンのどちらで不動産投資を始めるべき？

実際に不動産投資を始める時に現金一括で物件を買うか、ローンの利用のどちらがいいのかは、一概にどちらは良いとは言えず、自己資金の状態によります。

現金一括での物件購入は自己資金が多い方に向いており、自己資金が少なく早く資産形成したいという方にはローンの利用が向いています。

下記で詳しく解説していきます。

自己資金が多い場合は現金一括が向いている

自己資金が多く、欲しい物件が自己資金で買える方は現金一括で物件を購入することに向いています。

現金一括ではレバレッジ効果は得られませんが、手数料や金利を支払う必要がなく、物件によっては更に安く手に入れられるので、ローンを利用するよりトータルでお得になる可能性があります。

余計な資金を払わず、お得に物件を購入したい方に現金一括がおすすめです。

早く資産形成したい場合はローンが向いている

自己資金が少なく早く資産形成したいという方は、ローンを利用した不動産投資が向いています。

ローンを利用すればレバレッジ効果で自己資金より多くの投資結果が得られ、最初に支払った頭金の回収も数年で終わる可能性が高くなります。

現金一括で物件を購入する場合は資金を貯める時間も長くなるので、早く投資を始めて資産形成を始めたい方にローンの利用がおすすめです。

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不動産投資は現金一括とローンの利用のどちらも魅力がある

現金一括は手数料や金利などの余計な資金を払う必要がなく、ローンの利用はレバレッジ効果が得られるそれぞれのメリットがあります。

現金一括は多くの自己資金を用意できる方に向いており、ローンの利用は早く資産形成を始めたい方におすすめの支払い方法になっています。

自分にはどちらが向いているのか考え、最も損しない支払い方法を選びましょう。