アメリカでの不動産投資が失敗する理由は？海外不動産投資を成功させるにはどうすればいい？

海外不動産投資の中でも人気があるのが、アメリカでの不動産投資です。

アメリカは成長を続ける国なので、他の国に比べてリスクが低く投資しやすい物件が多いです。

しかし、海外への不動産投資は国内での投資とは違ったリスクがあり、知識がないと投資に失敗してしまうこともあります。

そこでこの記事では、アメリカの不動産投資の失敗例から成功させるコツまで解説していきます。

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アメリカの不動産投資の失敗例

アメリカで不動産投資が失敗する事例は、主に下記が原因になります。

失敗例を知っておくことで自分が投資をする時に回避することができるので、どのような事態になると不動産投資が失敗してしまうのか把握しておきましょう。

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プロジェクトの頓挫

海外の不動産投資は、不動産の建設前に代金を支払うプレビルド方式が多く採用されています。

プレビルド方式は事前に代金を払う分、値段が割安になるメリットがありますが、建設途中に不動産会社やデベロッパーが倒産してしまうと、プロジェクトが頓挫してしまいます。

プロジェクトが頓挫すると不動産が手に入れられず、支払った代金も手元に返ってくることはありません。

そのためお金だけ失って、投資に失敗してしまうことがあるのです。

物件の劣化に気づけない

海外での不動産投資は自分で物件を見にいく機会が少なく、物件が劣化していることになかなか気づけないケースがあります。

海外での不動産投資も国内と同様に管理会社に運営・管理を委託しますが、国内の物件であれば定期的に物件の状態や管理状況を確認することができます。

しかし海外の物件は頻繁に見に行くことが出来ないので、数年ぶりに見に行ったら物件がかなり劣化していたり、管理状況が悪かったりすることがあります。

劣化が進んでいると簡単な修繕では済まず多額の出費になることもあり、また劣化が進んでいる物件は入居者も見つかりにくいので、投資が失敗する原因となります。

不動産会社に逃げられた

国内でも稀に起こるケースですが、代金を支払った後に不動産会社に逃げられる詐欺が海外の不動産投資では起こることがあります。

不動産会社に逃げられればプロジェクトの頓挫と同じように、物件は手に入らず、支払ったお金も戻ってこないので、投資に失敗してしまいます。

管理会社の倒産

現地の管理会社に管理を一任している場合、気づかないうちに管理会社が倒産していたということがあります。

管理会社とこまめに連絡を取っていないと、家賃の入金が滞っていることで初めて倒産に気づくケースもあるので、管理会社とは定期的に打ち合わせを行うなどして、状況を確認しましょう。

治安の悪い地域に物件を買ってしまった

海外での不動産投資では、日本とは異なる考え方で物件のエリアを選ぶ必要があります。

アメリカは地域によっては犯罪率が高く、治安が悪いので入居者が見つかりにくい上に、空き巣が入りやすかったり家賃が滞納されるなどのトラブルが多発します。

日本ではあまり意識しない治安の面も意識して物件を購入しないと、投資に失敗しやすくなります。

カントリーリスクに見舞われた

海外に投資するにあたって、社会情勢などのカントリーリスクによって不動産投資に失敗することがあります。

カントリーリスクの要因は下記が挙げられます。

情勢に変動があると物価や貨幣価値が下落し、不動産の価値も落ちてしまうことになるので、カントリーリスクによっても投資は失敗する可能性があります。

家賃の送金ができない

状況によっては、管理会社に家賃の送金を対応してもらえないことがあります。

海外不動産投資は現地の通貨で送金されるので、国によっては送金規制があり、日本に家賃収入を送ることができません。

アメリカと日本では規制がありませんが、海外に投資する時は必ず送金規制について確認しておきましょう。

アメリカでの不動産投資を成功させるコツ

アメリカで不動産投資を成功させるには、下記を意識して投資を行いましょう。

下記で詳しく解説していきます。

実績がある会社を選ぶ

プロジェクトの頓挫や詐欺、倒産を回避するために、実績があり信頼できる会社を選びましょう。

不動産投資を行う中では主に、不動産会社・建築会社・管理会社の3つの会社と関わるので、全て実績のある会社を選びましょう。

特に海外の投資家への実績がある会社であればスムーズに投資が始められるので、会社実績や財政面を確認してから物件を購入することが大切です。

各リスクを把握しておく

海外への不動産投資には、下記のようなリスクがあります。

特にアメリカへの投資ではハリケーンや竜巻などの災害リスクや、カントリーリスクに気をつける必要があります。

災害リスクは保険への加入、カントリーリスクは投資した国の政治や内情を追うことで軽減させることができます。

リスクを把握することで対策も取れるので、どんなリスクがあるのかしっかり調べてから不動産投資を始めましょう。

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物件のエリアを吟味する

日本の不動産投資でもそうですが、物件のエリアは投資の成功に深く関わります。

アメリカで投資をするならまずは治安の良いエリアを選びましょう。

ただし治安の良い地域を選んでも犯罪率の高いエリアが存在する可能性があるので、アメリカ全土の犯罪マップを確認できるサイトなどを利用して、安全なエリアを探しましょう。

またアメリカではエリアの学区を深く気にする方が多いので、ランクの高い学校がある学区を選んで投資すると良いでしょう。

アメリカでは学校が1〜10段階でランク付けされているので、物件を購入したいエリアの学区のランクはいくつか調べておくことが大切です。

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アメリカ不動産投資のメリット

失敗する事例も多いアメリカでの不動産投資ですが、下記のようなメリットがあります。

日本での投資では得られないメリットが多いので、成功するコツを参考に投資する価値があるのです。

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外国人投資家に対しても規制がない

国によっては国外の人が土地を持つことに制限を設けているケースもありますが、アメリカでは外国人投資家に対する規制が特にありません。

アメリカは法整備が進んでいるので、今後も規制がかかる可能性は低く、日本からでも投資しやすくなっています。

海外に分散投資できる

投資をする中で重要なことが分散投資ですが、アメリカに不動産を保有することで、資産と地域・通貨の分散を一度に行うことができます。

不動産は現物投資なのでインフレに強く、アメリカに資産を持つことでドルの資産を保有していることになるので、円安への対策にもなります。

自分の資産を守れることは、海外への不動産投資の大きなメリットです。

融資を受けやすい

海外で不動産投資をする場合、国内の投資と比べて金融機関での融資が受けにくくなり、国によっては全額自分で支払わなければいけないケースもあります。

しかしアメリカは融資を受け付けてくれる金融機関が多く、融資が受けやすくなっています。

金利が低く設定されている融資もあるので、投資のハードルが低くなっています。

アメリカ不動産投資のデメリット

メリットの多いアメリカへの不動産投資ですが、下記のデメリットも存在します。

各デメリットについて、下記で詳しく解説していきます。

利回りが低いことが多い

アメリカの不動産は値段が高く、利回りが低くなるケースが多くあります。

特にハワイへの投資は高くても利回りは約3％、平均は1％ほどしかありません。

利回りが低いと初めに支払った資金の回収に時間がかかるので、収支をプラスにするまでに時間がかかってしまいます。

言語と文化の違いがある

アメリカと日本では当然ですが言語と文化に違いがあります。

不動産を探すための会話や売買契約書の読解のためには、かなりの英語スキルが求められます。

またアメリカは学区を気にする点などの様々な文化の違いがあるので、日本と同じ感覚で投資を始めるとトラブルに発展してしまう可能性があります。

海外で不動産投資を始める時は、必ず言語のスキル習得や文化の勉強をしておきましょう。

多額の自己資金が必要

融資が受けやすいアメリカでの不動産投資ですが、融資額は他国に比べて低くなっています。

アメリカの融資比率は約50%なので、5,000万円の物件を買おうと思ったら、物件価格の半分である2,500万円は自分で用意する必要があります。

日本国内では物件価格の10〜30％の自己資金を用意すれば投資ができるので、融資額の違いには注意しましょう。

リスクやエリアに気をつけてアメリカでの不動産投資を成功させよう

アメリカでの不動産投資は、プロジェクトの頓挫やエリアの治安、カントリーリスクによっては投資が失敗してしまう可能性があります。

しかし会社・エリアの吟味や情勢を調べることで、失敗事例を回避することができるので、アメリカでの投資は必ずしも失敗するというわけではありません。

リスクやアメリカの文化・治安を把握することで投資の成功に近づけるので、まずは不動産投資に向けた勉強をして、アメリカでの不動産投資を成功させましょう。