不動産投資の中でも、比較的初心者向きといわれるのが、「中古ワンルームマンション投資」です。
新築ワンルームマンションよりもお手頃な価格で購入できて、オーナーチェンジの可能性も高いため、入居者募集の手間もかからず始められるケースも多いです。
しかし、初心者向きという理由だけで、すぐに儲けられるほど簡単な投資ではありません。
本記事では、中古ワンルームマンション投資を検討している初心者の方に向けて、メリット・デメリットを紹介します。
リスクや注意点を合わせて紹介するので、参考にしてください。
ワンルームマンション投資で経費計上可能な項目を紹介！経費にできない項目も紹介
中古ワンルームマンションがおすすめの人
中古ワンルームマンション投資は、「自己資金をできるだけ利用したくない方」におすすめの不動産投資です。
新築ワンルームマンションと比較しても、物件価格を安く抑えられます。不動産投資ローンを組んで融資を受ければ、自己資金をあまり減らさずに始められるでしょう。
しかし、一般的に、中古でもワンルームマンションは高額に感じられます。
収入が低い方や返済計画が甘い方は、融資を受けられないケースもあるため、事前の準備や安定経営の知識が必要です。
中古ワンルームマンション投資のメリット
中古ワンルームマンション投資のメリットを紹介します。
- 新築に比べて割安で始められる
- 新築に比べて利回りが高い
- すでに家賃収入が入る
- 家賃の下落幅が低い
初心者にとって、把握してほしいポイントばかりです。では、みていきましょう。
新築に比べて割安で始められる
上記でも述べたように、中古ワンルームマンションは、割安で購入できます。
マンションを購入する際の物件購入価格はもちろん、初期費用などのコストも低くなるのが特徴です。
| 仲介手数料 | 物件価格により変動 |
|---|---|
| 登記関係費用・手数料 | 不動産の評価額により変動 |
| 不動産取得税 | 不動産の評価額により変動 |
| ローン関係費用・手数料 | 借入価格により変動 |
不動産の評価額は、建物部分の築年数により変動するものです。
いくら周辺環境や賃貸需要が高くても、築年数に応じて価値が下がっていくため、評価額も下落していきます。
登記関係費用や不動産取得税、借入ローンも比例して低くなるため、初期費用を抑えて投資を始められるでしょう。
新築に比べて利回りが高い
中古ワンルームマンション投資は、購入前と比較しても利回りの水準を保つことができます。
新築ワンルームマンションは、購入後2~3割ほど価格が減少する傾向にあります。
しかし、中古ワンルームマンションの場合は、価格の急落をすることはあまりありません。
中古ワンルームマンションには、利回り20%ほどになる物件もあるため、割安で購入して家賃の水準を保ちつつ、安定的な経営ができるでしょう。
すでに家賃収入が入る
中古ワンルームマンション投資では、オーナーチェンジ物件も検討しましょう。
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居がついている状態で、オーナーが切り替わることを指します。
売却する側のオーナーは、まとまった資金も手に入り、入居がついているため購入されやすいメリットがあります。
購入したオーナーにとっては、購入後すぐ家賃収入が入り、広告費を抑えられるのはメリットと言えるでしょう。
家賃の下落幅が少ない
中古ワンルームマンションは、購入時の家賃が相場に近く、家賃の下落幅が少ない特徴があります。
築20年や築25年など築年数が経過している物件は、資産価値が下落するリスクが低いです。
そのため、家賃下落幅は少ないですが、入居が長期で入っている場合は、家賃の改定は難しいです。
家賃が相場よりも低く設定されていても、オーナーが勝手に改定することは難しいため、注意しましょう。
中古ワンルームマンション投資のデメリット
中古ワンルームマンション投資で起きるデメリットについて解説します。
- マンションによっては修繕費がかかる
- 古いマンションは空室率が高くなる可能性がある
- 住宅ローンに影響を与える可能性
- 自然災害に弱い物件もある
事前に防げるものは対策をして、リスクを回避しましょう。
マンションによっては修繕費がかかる
不動産は、築年数の経過によって、価値や家賃が必ず下落していきます。
価値の下落に対処するには、大規模修繕や定期メンテナンスを行わなければいけません。。
特に、大規模修繕は高額になるため、事前にメンテナンス費やリフォーム費を把握しておき、収支計画を組みましょう。
古いマンションは空室率が高くなる可能性がある
築古の物件と新築の物件を比較した場合、新築に入居を希望するのが入居者の心理です。
このように、日本では、新築または築年数の浅い物件の方が人気を集めます。
ポータルサイトでも築浅で綺麗な物件が人気を集めるように、築年数の経過した中古ワンルームマンションは、入居付けに苦労するかもしれません。
住宅ローンに影響を与える可能性
住宅ローンよりも先に不動産投資ローンを組む場合、マイホーム購入の選択肢が少なくなる可能性があります。
住宅ローンの審査は、年収や他社からの借入状況などで総合的に判断します。
その際、「年収に対して不動産投資ローンの残債が多い」、「不動産投資で赤字を出している」などの理由から、希望の融資を受けられないこともあるでしょう。
自己資金が少なく頭金を入れられない方は、必然的に住宅ローンの予算が低くなり、希望の条件を通せなくなる点には注意しましょう。
自然災害に弱い物件もある
中古ワンルームマンションを購入する際は、自然災害の発生リスクも把握しておきましょう。
1981年以前に建造されたマンションには、「新耐震基準」をクリアしていない物件があります。
新耐震基準は、耐震性を改善し、以前の基準よりも自然災害に強い作りにできる基準です。
特に、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の物件は、木造の物件よりも丈夫に建造されています。
また、火災保険や地震保険などの「損害保険」への加入も、リスクヘッジとしておすすめです。
中古ワンルームマンション投資で失敗しないために知っておきたいこと
中古ワンルームマンション投資で後悔しないためにも、以下のポイントを抑えておきましょう。
- 購入前に必ず内見をする
- 自然災害に強いか確認する
- 人口が少ない地域を選ばない
- 実質利回りを確認する
初心者では、見落としがちな事例ばかりのため、把握しておけば失敗の確率を下げられます。
購入前に必ず内見をする
初心者が内見をせずに中古ワンルームマンションへ投資する行為は、非常に危険です。
ネットの資料や情報には、物件に隠れていた瑕疵や不具合を掲載していないことが多くあります。
また、内見を行うことで、周辺環境の利便性や建物の状態を詳細まで知ることができます。
そのため、直感を信じずに、物件の内見を行ってから手が届く範囲の物件かどうかを見極めましょう。
自然災害に強いか確認する
上記でも述べたように、投資予定の物件が自然災害に耐性があるかの確認が必要です。
地震や火災のほかにも、台風やゲリラ豪雨に対する防水性能も合わせてチェックしましょう。
中古マンションや中古アパートでは、屋上防水の劣化や壁面のひび割れなど、放置すると雨漏りや耐久性に影響のある劣化も発生します。
雨漏りなどの漏水やひび割れなどは、保険が適用される不備でもあるため、保険の契約時に必ず確認しておきましょう。
人口が少ない地域を選ばない
人口減少が極端に進んでいる地域で、中古ワンルームマンション投資を始めるのはおすすめしません。
不動産投資は、長期的に安定した収益を得ることを目的にする投資です。
人口減少が進行している地域では、奇跡的に入居がついても、継続して収益を得られる可能性も低くなるでしょう。
最終的には、相場よりも大幅に低い家賃で貸し出して、購入時よりも割安で売却するリスクも発生します。
購入時点から周辺環境や人口の流れを読んで、投資価値のある地域か選定しましょう。
実質利回りを確認する
ポータルサイトに記載されている「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて把握しておきましょう。
表面利回りは、物件の価格に対して家賃収益がどれくらい入るかを表す数値です。
購入時に必要な諸費用や、購入後に発生するコストは含まれません。
実質利回りは、表面利回りにコストや購入時の諸費用をプラスした数値です。
正確に収益を把握するために必要な数値のため、実質利回りを意識して、購入してからの運用をイメージしましょう。
中古ワンルームマンション投資を成功させる秘訣
中古ワンルームマンション投資を成功させる秘訣を紹介します。
- 空室リスク対策を確実に行う
- 修繕時を見越して計画を立てる
- 融資や金利について理解する
事前にポイントを押さえて、不動産投資を成功させましょう。
空室リスク対策を確実に行う
中古ワンルームマンション投資を行う上で、空室を完全に回避することはできないため、リスクを減らすことが大切です。
空室が続く場合は、物件の状態が悪いのか、募集条件が悪いのか、タイミングで解決するのかなど、複数の視点から考えましょう。
物件の老朽化は、リフォームやリノベーションで改善し、場合によっては敷金や礼金、家賃の見直しも有効です。
また、年間で最も引越し件数の多い「2月〜3月」に、強くアプローチすると入居もつきやすくなります。
なぜ空室が続くのか、なぜ問い合わせすらないのかを複数の視点で考慮することが、安定的な経営に繋がります。
修繕時を見越して計画を立てる
中古ワンルームマンションは、新築の物件よりも修繕費が高額になるため、あらかじめ修繕を見越して資金を確保しておきましょう。
内装の張り替えやクリーニング代、エアコンの交換など、どの修繕でも数万円〜数十万円は必要です。
トイレ交換や水回りの修繕は、百万円単位になる可能性が高いため、突発的な空室に対応できる資金調達が大切です。
融資や金利について理解する
中古ワンルームマンション投資を成功させるためには、融資や金利など、金融知識も身につける必要があります。
事業展開を考える場合、金利が低いとローン返済も早くなり、追加融資を受けやすくなります。
金融機関や融資内容によって、変動金利・固定金利による違いなどもあるため、一つずつ考えながら投資を進めることが大切です。
中古ワンルームマンション投資は少額から始められるため初心者にもおすすめ
中古ワンルームマンション投資は、少額から始められて、オーナーチェンジで入居者募集の手間も省ける不動産投資です。
人口動向や周辺環境を把握しておけば、いざ空室になってもリスク対策になるでしょう。
しかし、設備がいつ故障するか、自然災害がいつ起きるかを事前に予測することは不可能です。
知識・経験を積んで、いかにリスクを回避できるか考えながら投資をすることが、安定経営の近道です。
