ワンルームマンション投資の方法に、「サブリース契約」というものがあります。
サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を不動産管理会社が入居者へ転賃する仕組みを指します。
ネット上では、「サブリース契約は危険」とよく見かけますが、実態を理解している方は少ない印象を受けます。
不動産管理会社が借り上げるため、空室によるリスクは減りますが、デメリットはないのでしょうか？
本記事では、ワンルームマンション投資のサブリースのメリット・デメリットを解説します。
仕組みを理解して、不動産投資を成功に導きましょう。
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ワンルームマンション投資のサブリースの仕組み
ワンルームマンション投資のサブリースとは、不動産管理会社がオーナーからワンルームマンションを借り上げて、別の入居者へ転賃として貸し出すことを指します。
オーナーとしては、入居者の有無に関わらず、家賃が保証されます。
そのため、空室になっても物件を持て余す心配がありません。
業者や契約内容によりますが、直接入居者と契約をする場合と比較しても、家賃収入の約80%〜90%が保証されます。
入居者がいなくても家賃収入が入る
上記でも述べたように、サブリース契約の活用で、入居者がついていなくても家賃保証による家賃収入が入ります。
一般的には、家賃収入の約80%〜90%です。
ワンルームマンションを現金ではなくローンを組んで購入している場合、家賃収入が入ってこなければ、ローンの返済が滞る恐れがあります。
サブリース契約を活用すれば、空室になった状態でも、賃借人は不動産会社です。
そのため、家賃収入は継続して得られて、入居者が家賃を払えなくても、オーナーは賃借人である不動産会社から家賃収入を得られます。
サブリース新法
サブリース契約は、過去に不動産会社とオーナーとの間で、問題が多く発生した契約内容として知られています。
そこで、2020年12月に「サブリース新法」が施行されました。
- 賃料が減額される可能性など、リスクを隠した不当な勧誘行為禁止
- 賃料やメンテナンスに関する実施方法、サブリース契約の解除に関する事項を偽った誇大広告の禁止
- 家賃減額のリスクや、契約期間などを書面で交付した上で、重要事項説明の実施を義務化
- 賃貸管理業者登録制度を開始し、200戸以上を管理する不動産会社の登録を義務化
- 登録会社へ、入居者から徴収した金銭と、業者の資金・財産を分割管理や、オーナーに対する定期的な報告を義務化
以上の項目に違反した場合、罰金や業務停止処分の対象になるため、サブリース新法の施工は、違反行為の減少に繋がっています。
サブリースでワンルームマンション投資を行うメリット
サブリース契約を活用してワンルームマンション投資を行うメリットを紹介します。
- 空室によるリスクの心配がない
- 管理の手間がかからない
- 入居者のトラブルの対処をしなくて良い
- 確定申告が手軽に行える
では、みていきましょう。
空室によるリスクの心配がない
不動産投資の一番のリスクは空室リスクですが、サブリースを活用すれば、空室を心配する必要がありません。
空室の期間は、家賃収入がないにも関わらず、ローン返済や管理費、管理手数料などの支払いが続きます。
しかし、サブリース契約の活用で、空室になった場合も不動産管理から一定の家賃収入が入ってきます。
空室リスクや家賃滞納リスクを回避できて、安定した家賃収入を確保できるのが、サブリース契約の魅力といえるでしょう。
管理の手間がかからない
不動産投資で賃貸管理を行う場合、入居者募集や賃貸借契約、家賃の回収など、さまざまな手間がかかります。
このようにオーナーには多くの管理業務がありますが、サブリース契約を活用すればその手間がかかりません。
不動産投資を副業で行う方も多いと思いますが、専業オーナーでも全てを自分だけで行うのは、相当な労力を使います。
サブリース契約の場合は、管理業務を全て不動産管理会社が行うため、初心者でも手を出しやすいメリットがあります。
入居者のトラブルを対処しなくて良い
不動産オーナーの仕事として、入居者トラブルの対応があります。
この中には、家賃滞納トラブルや騒音トラブル、水漏れへの対応などさまざまです。
トラブルが全て日中に発生するとは限らないため、夜中の緊急対応が必要な場面もあるでしょう。
オーナー自らの管理業務はストレスがかかるため、トラブルの対応も任せられる点は、大きなメリットです。
確定申告が手軽に行える
不動産投資のサブリース契約では、確定申告が簡単になるメリットがあります。
サブリース契約を活用すれば、毎月・毎年決まった家賃収入が入ってくるためです。
複数の物件を保有するオーナーに限られますが、入居者の人数で家賃収入が変動したり、部屋ごとに金額が違ったりと、税務計算の手間がかかります。
しかし、サブリース契約であれば長期間家賃は一定のため、税務計算をスムーズに行い、確定申告の負担を減らせるでしょう。
サブリースでワンルームマンション投資を行うデメリット
ワンルームマンション投資でサブリース契約を活用するデメリットを紹介します。
- すぐに売却できない
- 利益が減る
- 契約時の賃料が保証されるわけではない
では、みていきましょう。
すぐに売却できない
サブリース契約を活用しているワンルームマンションは、簡単に売却することができません。
契約期間が設けられているため、契約期間中の売却は、契約違反に繋がります。
家賃収入の減額前の売却や、物件の市場価値の下落前の売却は、契約を解除してから出ないとできません。
さらに、契約解除には、違約金が発生する場合もあるので、注意しましょう。
このように、任意のタイミングで売却できない点は、サブリース契約のデメリットです。
利益が減る
サブリース契約の途中で、家賃収入を減額される可能性があることを覚えておきましょう。
借地借家法により、契約期間中や更新時の減額請求が可能と、定められているためです。
通常は、契約期間ごとの保証家賃の見直しにより、減額請求が入ります。
ワンルームマンションをローンを組んで購入しているオーナーは、家賃収入が返済額を下回る可能性もあります。
売却も簡単にはできないため、リスクに対する意識を持ちながら、サブリース契約を検討しましょう。
契約時の賃料が保証されるわけではない
サブリース契約には、「免責期間」が設けられているため、免責期間の家賃収入は保証されません。
免責期間は、物件の新築後や入居者の退去後などの期間で、入居付けを行うための期間のため、不動産管理会社は家賃保証を行いません。
一般的には、約一ヶ月から半年程度で設定され、サブリース契約中でも家賃保証がないため、注意しましょう。
サブリースでワンルームマンション投資を成功させるコツ
ワンルームマンション投資をサブリース契約の活用で成功させるには、以下のポイントを意識しましょう。
- 信頼できる業者を選ぶ
- 長期的に収益が見込める物件・地域を選ぶ
- 契約内容をしっかりと確認する
では、みていきましょう。
信頼できる業者を選ぶ
サブリース契約は、サブリースする不動産管理会社と長期にわたる契約になります。
そのため、「不動産管理会社が信頼できるか」を必ず確認しましょう。
不動産管理会社が雑に管理していたり、空室を放置したままにしていると、物件の評判が悪くなり、契約解除後にも響く恐れがあります。
万が一、不動産管理会社が倒産した場合は、オーナー・入居者の両方に手間がかかります。
サブリース契約を検討する際は、経営は安定しているか、物件のエリアについて熟知しているかを参考に、信頼できる不動産管理会社かを見定めましょう。
長期的に収益が見込める物件・地域を選ぶ
不動産投資を長期的に安定して行うには、物件の選定が重要です。
特に、購入時点で「収益が見込める物件・地域」を選びましょう。
人口減少が進んでいる地域へ物件を購入しても、空室が続いた場合に、ローン返済が遅れるリスクを伴います。
また、現在人気が落ちているユニットバス物件などを購入しても、なかなか入居が決まらない恐れがあるでしょう。
サブリース契約を検討する際にも、長期的に家賃収入を得られる物件・地域を選ぶのがポイントです。
契約内容をしっかり確認する
サブリース契約を活用する際は、一部の情報や強引な勧誘に惑わされず、メリット・デメリットを把握して、賃貸経営に取り入れるべきかを判断しましょう。
サブリース契約の安全性を保つために、サブリース新法が施行されましたが、施行された背景には以下のものがあります。
- サブリース契約を結んだ不動産管理会社からの一方的な契約解除
- サブリース契約の契約内容が違い、不具合が生じた
- サブリース契約を結んだ不動産管理会社の施工物件に違法性が見つかった
サブリース契約がオーナーにとって、不利に働く場面もあります。契約内容が信頼できるか、物件を任せられるかを見定めて、サブリース契約を検討しましょう。
サブリースのメリット・デメリットを理解した上で挑戦しよう
ワンルームマンション投資のサブリース契約を紹介しました。
サブリース契約は、過去のトラブル事例などから危険という印象を受けますが、サブリース新法の施行などにより、印象が回復しつつあります。
メリット・デメリットがありますが、物件管理の手間がかからず、家賃保証もされているため、初心者でも手を出しやすいでしょう。
手軽に活用できるものですが、事前に契約について把握し、リスクを最大限抑えることを心がけましょう。
