不動産投資をはじめたいと思っているものの何から始めたらいいか分からないですよね。
不動産投資は多くのお金が必要なのではじめる前に必ず知識をつけるべきです。
そこでこの記事では不動産投資の始め方から知っておくべき知識、具体的にどのような手順を踏んでいけばいいのかを紹介します。
これから不動産投資をはじめたいと思っている人はぜひ最後までご覧ください。
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不動産投資の始め方
不動産投資をはじめようと思ったら何からはじめればいいのでしょうか。
ここではこれから不動産投資をはじめる人がまずやるべきことについて紹介します。
- 不動産の基礎知識を学ぶ
- 投資目標と投資戦略を立てる
- 投資する物件を選ぶ
- ローン審査を受ける
- 物件を購入する
- 管理会社を選ぶ
- 柔軟に運用していく
不動産の基礎知識を学ぶ
不動産投資の世界では聞きなれない言葉が多く登場します。
物件選びやローン審査、収支の計算などで不動産知識が必要となるため勉強をしましょう。不動産投資に関する知識を用語と絡めながら学んでいくのがベストです。
言葉の解釈を間違えると思わぬ損失を出してしまいかねません。
インターネットで基礎を大まかに勉強したら不動産投資のプロの解説を受けてみるといいでしょう。
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投資目標と投資戦略を立てる
不動産投資に関する基礎知識を学んだら投資目標と投資戦略を立てていきましょう。
たくさん稼ぎたいといった漠然としたイメージで不動産投資をはじめるのはリスクがあります。
きちんと計画を立てて自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用すればするほど損をしてしまう状況になりかねません。
何年後にどれくらいの利益をあげたいのかなど具体的な目標を設定することが大切です。目標が決まればどのような方法で投資を行なっていくのかが明確に決まってくるでしょう。
投資する物件を選ぶ
投資目標と投資戦略が決まったら実際に投資する物件を選びます。
新築なのか中古なのか、地方なのか都心なのか、一棟買いか区分所有なのかなど購入する物件によって金額や特徴も違うため目標達成に必要な物件を選択することが大切です。
購入する物件を探すときにはインターネットはもちろん資料請求なども有効でしょう。
しかしディスプレイ上や紙面の情報だけでは物件の細部の部分や周辺環境までは把握することが出来ません。
現地に足を運ぶことでわかることもあるので目星の物件は必ず内覧をしてチェックすることをおすすめします。
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ローン審査を受ける
購入する物件が決まったらローン審査を受けます。
不動産投資は多額の資金が必要というイメージがありますが、全て自己資金で賄っている人はほとんどいません。
どのようなローンを受けることができるかは現在の収入によって異なるため自分の現在の収入の金額を把握しておきましょう。
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物件を購入する
ローン審査に通過したら、購入の段階に入ります。
物件の購入から引き渡しまではさまざまな書類や手続きが必要となるため不動産の買い付けの流れを事前につかんでおきましょう。
仲介で購入する場合、まず物件の売主に買い付け申請書を提出して売買契約書を結びます。
次に金融機関と金銭消費貸借契約書を結び、そのあとに物件の引き渡しと決済をおこなうといった流れになります。
実際にはさらに細かい流れがあるため間違えないように気をつけましょう。
管理会社を選ぶ
物件を購入したら管理を自分自身で行なうか管理会社に委託するのかを決めます。
本業での不動産投資なら自分で管理をするのも可能ですが、副業の場合は管理会社に委託するのが一般的でしょう。
管理会社に委託すると手数料が発生しますが、家賃の回収や敷地内の清掃などの手間がかからなくなるので任せてみるのもいいでしょう。
信頼のできる管理会社を選ぶことが大切です。
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柔軟に運用していく
管理体制が決まったらいよいよ運用を開始していきましょう。
入居者がいない場合は募集をかけます。入居者にとって魅力のない物件だったら修繕も検討していきましょう。
最低限の業務は管理会社でも対応できるため、オーナーは物件の収益の最大化に関わる業務に時間を注ぐといいとおもいます。
不動産投資を始める上で知っておくべき知識
不動産投資を行なっていくうえでどんな知識が必要となるのでしょうか。
不動産投資を始めるうえで知っておくべき知識について紹介します。
- インカムゲインとキャピタルゲイン
- 利回りの計算
- レバレッジ効果などのリスクとリターンの関係
インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資の利益の種類は主に２つあり、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。キャピタルゲインとは所有している物件を売却した時に得られる利益です。
仮に1000万円で購入した物件が1200万円で売れた場合、200万円の利益となります。キャピタルゲインを得るためには将来価値の上がりそうな物件を買いつけできるかどうかがカギになるでしょう。
インカムゲインとは所有している物件を運用することで得ることができる利益です。家賃収入などがインカムゲインに該当します。
空室リスクの少ない物件を選ぶことが安定的にインカムゲインを得ることにつながってくるでしょう。
空室リスクを抑えるためには立地の良い物件を選択することが大切です。
利回りの計算
不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2つが存在します。
表面利回りはよく物件情報に記載されている情報であり、年間の家賃収入を物件の購入費用で割って100を掛けて算出します。
実質利回りは年間の家賃収入から固定資産税や火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料を引いた額をベースに計算します。
表面利回りより実質利回りの方がより正確な数字を出すことが可能です。
レバレッジ効果などのリスクとリターンの関係
不動産投資におけるレバレッジ効果は少ない資金で大きな利益を得ることを指します。
銀行から借り入れをすることで自己資金だけでは購入できない物件も候補に入れることができるようになるでしょう。
同じ自己資金でも銀行から借り入れをすることで大きな物件を購入し大きな利益を得ることができる可能性があります。
しかし大きな利益を得られる可能性がある一方でデメリットも存在します。
逆レバレッジといって、銀行から借り入れをすることで逆に収益が下がってしまう状態です。
逆レバレッジはローンの金利変動により毎月入ってくる家賃収入（利回り）より返済額の方が多くなってしまうと発生します。
このような状態を防ぐために不動産投資を行なうときには利回りと金利の差をなるべく大きくしましょう。
不動産投資の種類
不動産投資には区分所有や一棟買い、戸建などの種類があります。
それぞれどのような特徴があるのか紹介します。
- 1棟買い
- 区分所有
- 戸建て
1棟買い
一棟買いは物件は土地も含めて全て購入する方法です。
建物全体を購入することにより、その建物のオーナーになります。
複数の部屋を所有することにより、安定的な収入を得ることが可能になります。
一棟買いのメリットは高い収益が見込める、投資効果が良い、管理がしやすいといった点があります。
一般的にマンションの区分所有より一棟買いの方が投資の利回りはいいと言われています。マンション経営の利回りは、物件の条件や入居率、管理費用などによって異なるもののマンションの一棟買いの投資利回りは一般的に5％から10％とされています。
一方で区分所有の投資利回りは3％から5％が目安とされているため比較的早く投資額を回収することが出来るでしょう。
さらに一棟買いをするとマンションの管理が楽になります。建物の所有権が自分になるため、それにより家賃を変更したり修繕のタイミングを考えるのも全て自分で決めることができます。
区分所有の場合、マンションは共同所有となるためルールの変更や運営方針の変更は難しいですが、一棟買いならこれらを全て自分で決めることが出来るのでマンション管理がしやすくなるでしょう。
区分所有
区分所有とはアパートやマンションを1室だけ所有する形であり、比較的少額で投資を始めることができるため物件によってはローンを組まずに購入することが可能です。
リスクを排除するという視点では有望な投資対象となるでしょう。
区分所有の投資のメリットはリスク分散ができる、空室の出にくい好立地の場所で不動産を運用することができる、マンションの管理の手間がかからない、流動性が高く売却しやすいといった点が挙げられます。
投資の世界では１つの銘柄に集中投資するだけでリスクと言われている中で区分所有の投資は株式投資より安全だとされています。
現金の一部を区分マンションに置き換えることでリスクヘッジが可能となるでしょう。
また区分マンションは単身者向けの物件が多く、独身の会社員や一人暮らしの学生に人気です。そのため空室になるリスクもおさえることが出来るでしょう。
特に東京23区はワンルームマンションの需要が高いので23区内の物件を選ぶことをおすすめします。
戸建て
戸建て投資は1戸建て住宅を賃貸収入や売却収入を得る目的で運用する不動産投資です。
戸建て投資には新築と中古があり、新築の場合は1000万円以上の資金が必要となるでしょう。一方中古であれば数百万円程度から開始可能です。
不動産投資初心者の人は少額からはじめられてリスクの少ない中古物件からスタートするのが良いとおもいます。
戸建て投資のメリットは入居期間が長く空き家になるリスクが低い、土地も含めて自己資産になる、共用スペースの管理が不要などといったメリットがあります。
戸建て住宅はファミリー層が入居することが多く、一度入居が決まれば長く利用してもらえる傾向があります。
また戸建て住宅の金額の割合は物件価格より土地の価格の割合の方が多く、価値が下がりにくいです。
また売却する時にも物件を解体して土地にして販売することも可能です。しかし再建築不可の場合は、新しい物件を建てることができないので注意しましょう。
実際に運用をする時には部屋数を増やすなどして収益用不動産していくと効果的です。
不動産投資を成功させるための物件の選び方
不動産投資を始める際、最も悩ましいポイントと言って過言でないのが、物件選びです。
購入した後に後悔しても基本的にやり直しはできないため、購入前にどれだけリサーチできるかが重要です。
そこで、ここでは不動産投資を成功させるための物件の選び方についてまとめていますので目を通してみてください。
- 最寄り駅までのアクセスが良いか確認する
- 近隣の家賃相場より高すぎないか確認する
- 物件の管理状態が良いか確認する
最寄り駅までのアクセスが良いか確認する
立地は不動産投資の成功の要です。
特に最寄り駅のアクセス力は、入居者が物件を選ぶ際の大きな基準となります。
通勤・通学に便利な駅近の物件は高い需要が見込めます。
主要なオフィスエリアや学校へのアクセスが良いか、そして駅からの徒歩時間が10分以内か等、特に注目すべき点です。
近隣の家賃相場より高すぎないか確認する
物件の家賃設定は、その物件の人気や入居のしやすさに大きく影響します。
近隣の物件との家賃を比較し、適切な設定がされているかを見極めることが必要です。
市場価格より高すぎると入居が困難に、逆に低すぎると収益機会を逃してしまうことになります。
物件の管理状態が良いか確認する
物件の管理状態に関しては、「メンテナンス」と「修繕」の2つの側面からします。
メンテナンス面の確認事項は、物件の共有部分が清掃されているか、ゴミ捨て場が綺麗に保たれているかといったことをチェックします。
修繕状況については、長期修繕計画の内容が実現可能で具体的か、修繕積立金は計画通り積み立てられているか等を確認してください。
共用部の清潔が保たれていない物件では、入居者に選ばれにくく、修繕状況に不安が残る物件は後々不備があった際大きな出費を生んでしまうリスクがあります。
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不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資はどんな人に適性があるのでしょうか。
ここでは不動産投資に向いている人について紹介します。
- 収入が安定している人
- 柔軟に行動できる人
- 感情をコントロール出来る人
収入が安定している人
年収が高い職業や社会的知名度の高い仕事、上場企業に勤務している人は金融機関の借り入れ審査に通りやすい傾向があります。
また、収入に変動がある人よりは安定して毎月給料が入ってくる人や勤続年数の長い人が通過しやすいでしょう。
柔軟に行動できる人
何かをはじめようと思った時に実際に行動に移せる人でないと不動産投資では成功することができません。
物件探しや融資の相談、入居者の募集などやることは山積みなので自分から前のめりに行動していく必要があります。
また人と接する機会も多いので柔軟性を持って仕事に取り組める人が上手く行きやすいでしょう。
感情をコントロール出来る人
全ての投資に言えることですが、投資において利益と損失は表裏一体。
状況を的確判断し、リスクコントロールできる冷静さを保てる方に向いています。
不動産投資を始めるならいつ？
不動産投資をはじめるベストなタイミングはあるのでしょうか。
いつ始めればいいのかについて紹介します。
タイミングが早いほど収益性は向上する
不動産投資は資金に余裕がある時、利益が見込める物件に出会ったとき、金利が低い時などが始めるタイミングに適しています。
不動産投資は銀行などから借り入れを受けて始めるのが一般的ですが、フルローンで開始するのはかなりのリスクがあります。
そのため資金に余裕がある時に開始するのがいいでしょう。また利益を見込める物件に出会ったときも絶好のチャンスです。
なかなか物件探しには時間がかかるため、自分の希望とマッチした物件が見つかったらそのタイミングで始めてみるのもいいでしょう。
さらに金利が低い時にはじめるのもアリだと思います。ローンの金利は変動をするため低金利の時ならお得に始めることが出来るでしょう。
以上3つが不動産投資を始めるタイミングにおすすめです。
不動産投資で失敗しないためのコツ
不動産投資を成功させるにはどんなことに気をつければいいのでしょうか。
失敗しないためのコツについて紹介します。
- サポートしてくれる不動産会社を探す
- 情報提供サービスを活用する
- リスク・リターンのバランスを把握しておく
サポートしてくれる不動産会社を探す
不動産会社によっては24時間サポートや安心サポートといった名前のサポートサービスがあり、不動産を運営していて何かトラブルがあった時に対応してもらえます。
基本的に出張費、作業費は無料で契約料金内で対応してもらえるところが多いですが、大規模な作業が必要な場合は別途負担しなければならないパターンもあるでしょう。
このサポートサービスは不動産会社によって様々で必ず加入しなければならない場合と任意で加入できる場合があります。
賃貸借契約を結ぶ時にサポートサービスが契約書の内容に入っている場合、加入が必須となります。一方で契約書にサポートサービスに関する明記がなく物件を紹介をしてくれた不動産仲介会社からサポートサービスを進められた場合には加入は任意で問題ありません。
24時間サポートや安心サポートは不動産の運用をする時に発生するさまざまなトラブルに対応してくれるため非常に役立つサービスです。
少しでも月の支出を抑えるために加入を躊躇している人もいるかもしれませんが、ぜひ1度検討してみましょう。
情報提供サービスを活用する
不動産投資は情報が命です。
情報を集める際に必ず1次情報を収集しましょう。正しい情報を集めることで不動産投資の成功率を高めることができます。
不動産会社から提示された資料は算出が甘かったり必要となる費用が省略されている恐れがあるため、自分の目できちんと確かめて正確な情報を集めていきましょう。
リスク・リターンのバランスを把握しておく
不動産リスクは大きなリターンを得られる一方で大きな損失を出してしまう可能性もあります。
投資とはリスクを取ってリターンを得ることであり、リスクのないものにはもちろんリターンはありません。
損することや儲からないことではなく不確実性があることが投資にとっての一番のリスクです。
将来何が起こるのかを明確に予言することは誰にもできませんが、ある程度予測を立てることは可能でしょう。
投資をする前の段階で予想できる不安要素をつぶすだけでも始めたあとのリスクを十分軽減することが出来ます。
またお金を払ってリスクを軽減する手段もあり、損害保険に加入すれば万が一の事態が起こったとしても保険料を支払うことでリスクの一部を保険会社に請け負ってもらうことができます。
リスクが高いものはもちろんリターンも大きいですが逆にリスクの小さいものはリターンも小さいです。
リスクとリターンの関係性を正しく理解して安心できる不動産投資を行なっていきましょう。
不動産投資の始め方に関するよくある質問
不動産投資の始め方に関するよくある質問と回答を紹介します。
- 不動産投資はいくらから始められる？
- 不動産投資を始めてから回収までに何年かかる？
- 不動産投資を始めるなら元手はいくら必要？
不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資にはいくつかの方法があり、それぞれによって開始に必要な金額が変わってきます。
一般的な現物の不動産投資の場合、物件の購入費用として数百万円から1,000万円以上の出費を見込む必要があります。
一方近年増えてきた不動産クラウドファンディングなどの新しい形態では、初期投資として1万円から参加することが可能です。
また不動産小口化商品を選択する場合は、おおよそ100万円程度からのスタートが可能です。
不動産投資を始めてから回収までに何年かかる？
物件の種類や立地、購入価格、家賃収入などの要因によっても変わりますが、多くの場合回収には5年から10年程度かかります。
回収率や投資効果を具体的に評価する際には、ROI（投資収益率）やCCR（キャッシュキャッシュリターン）などの指標を利用すると計算することができます。
不動産投資を始めるなら元手はいくら必要？
銀行や金融機関で融資する場合、多くは物件価格の約2割～3割程度の頭金が必要とされます。
例えば1,000万円の物件を購入する場合、初期投資として200万円から300万円の元手が必要になります。
自分のライフプランに合わせて不動産投資を始めよう！
不動産投資は多くのお金を動かす投資になるため必ず知識をつけてからはじめるようにしましょう。
また納得のいく成果を出していくためには、どれくらいの期間でどれくらいの利益を出したいのかなど目標を明確に定めてスタートすることが大切です。
そうすることでどのような物件を選べばいいのかやはじめる際に必要となる資金なども自然と決まってくるでしょう。
投資にをする上で計画を立てずにとりあえず収入を増やしたいなどの動機でスタートするのが一番失敗しやすいです。
自分がほしい金額をほしい期間で達成できる投資プランを作っていきましょう。
