ワンルームマンション投資のサブリース契約を紹介！成功させるコツとは？

不動産投資を始める際、まずはワンルームマンション投資から始める方も多いのではないでしょうか？

ワンルームマンションであれば、一棟よりも規模を抑えられて、価格も比較的少額で手が出せるため、日頃から仕事に追われるサラリーマンの方にも人気の投資です。

しかし、空室リスクや物件管理の手間など、不動産投資にはリスクが多い点も事実です。

本記事では、ワンルームマンションでサブリース契約を活用して、安定した経営を行うコツを紹介します。

メリットやデメリット、サブリース契約の活用がおすすめの人も解説しているため、うまく活用してリスクを軽減しましょう。

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ワンルームマンションのサブリース契約とは？

まずはサブリース契約とはなにか、サブリース契約の問題点などについて理解を深めましょう。

物件を不動産管理会社が借り上げる契約

サブリース契約とは、ワンルームマンションの保有者（オーナー）から不動産管理会社が不動産を借り上げ、別の入居者へ転賃する契約です。

サブリース契約では、オーナーと入居者が契約を結ぶことはなく、月額の家賃の支払いや物件の管理もサブリースを行う不動産会社へ任せられます。

そのため、入居者がいる期間・いない期間に関わらず、不動産会社から毎月一定額の家賃を支払われます。

サブリース新法の施行

サブリース新法とは、2020年に施行されたサブリースに関する規制です。

施行された背景には、過去に不動産管理会社とオーナー間でトラブルが続出し、法規制を強化してトラブルを未然に防ぐ狙いがあります。

トラブルを避けるためにも、「契約内容をしっかりと確認する」「不動産管理会社を頼り切らず事業計画を立てる」などの対策が重要です。

ワンルームマンションのサブリース契約のメリット

ワンルームマンション投資でサブリース契約を活用するメリットを紹介します。

管理を委託できる

サブリース契約を利用することで、オーナーが自らワンルームマンションの管理をする手間がなくなります。

入居付けや家賃の集金、トラブルへの対応など、管理業務をほぼ全般的に不動産会社へ一任できるため、副業で不動産投資を行う方へおすすめです。

管理業務の負担を減らし、更なる事業拡大も図れるでしょう。

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空室の心配がない

ワンルームマンション投資の場合、空室により家賃収入が得られない点は大きなデメリットですが、サブリース契約の活用で入居中・空室のどちらでも家賃収入を得られます。

特に、空室でもローンお支払いや管理費、維持費などの経費は支払い続ける必要があるため、空室でもオーナーにとっては大きなメリットです。

管理委託では家賃保証はつかないので、サブリース契約によって安定した家賃収入を得る可能性が高くなります。

入居者トラブルの対応

サブリース契約は、入居者間のトラブルやクレーム対応も不動産管理会社へ任せられるため、オーナーへ負担はかかりません。

家賃滞納や無断のペット飼育など、不動産投資におけるトラブルは上げたらキリがありません。

トラブル対応の間もオーナーは家賃収入を得られるため、ローンの支払いなども滞りなく行えます。

ワンルームマンションのサブリース契約のデメリット

つづいて、ワンルームマンション投資でサブリース契約を活用した場合のデメリットを紹介します。

賃料の見直しによる収益の減少

サブリース契約の魅力は空室時での家賃保証ですが、一般的なサブリース契約の事例では、2年ごとに賃料の見直しが行われ収入が減少するリスクがあります。

不当な理由で賃料の減額や保証額の未払いなど、トラブルの要因になりうることも少なくありません。

オーナー自ら管理する場合と比較しても、安定した家賃収入を得られますが、継続して同じ額を受け取れるわけではないと把握しておきましょう。

相場賃料よりも家賃保証額が少ない恐れ

サブリース契約でワンルームマンション投資を行う場合、不動産管理会社も利益が出るような賃料に設定するため、オーナー自ら管理するよりも家賃収入は減額するケースが多いです。

賃料のうち1割程度が手数料として引かれ、結果的に相場よりも9割程度の家賃収入しか得られないといった話も珍しくありません。

しかし、さまざまなリスクを回避できる点がサブリース契約の魅力なため、収入面とリスクのバランスを見て判断する必要があります。

免責期間がある

サブリース契約では、新築後や入居者の退去後に免責期間を設定している場合があります。

免責期間中、入居付けを行うための猶予として、不動産会社は家賃の保証をしてくれません。

大体1ヶ月〜半年程度の期間が設定され、契約中でも家賃収入を得られないため注意しましょう。

ワンルームマンションのサブリース契約の注意点

ワンルームマンション投資でサブリース契約を活用する際、注意するポイントを紹介します。

広告費や原状回復費の確認

広告費や原状回復費は不動産管理会社が負担するケースが多いですが、すべてのサブリース契約で負担されるわけではないため注意しましょう。

入居者が決まった際やアパートの修繕に広告費や原状回復費が発生し、オーナー側・不動産管理会社側が負担するか確認する必要があります。

オーナーの負担が少ないのはベストですが、総合的な条件を考慮して、負担の割合が適切か確認しましょう。

保証賃料をチェック

サブリース契約を活用することで、家賃保証がいくら得られるかをチェックしましょう。

一般的には、家賃収入の8割〜9割程度の家賃保証率が設定され、物件の条件やどの不動産管理会社に依頼するかで変動します。

将来的な保証額の減額も考慮して、保証内容が適切か確認しましょう。

解約の条件

サブリース契約の解約の条件も事前に把握しておきましょう。

サブリース契約の物件貸し借りに関する法律では、アパートを借り上げる不動産管理会社の方が保護されるケースも多く、オーナーの事情でスムーズな解約できない場合も。

契約後にどのくらいの期間解約手続きができないか、解約申請は何ヶ月前までに行うべきかの確認がおすすめです。

不動産管理会社を信頼できるか

サブリース契約において、不動産管理会社が信頼できるかの見極めは最も重要です。

サブリース契約関連のトラブルは、過去に何件もありました。

トラブルを未然に防ぐためにも、長期に渡って信頼を置ける不動産管理会社を選択しましょう。

ワンルームマンション投資を成功させるコツ

ワンルームマンション投資を成功させるポイントを紹介します。

シミュレーション・分析の徹底

サブリース契約を活用する際は、オーナー自身で情報収集・分析を行い、想定する収益を十分確保できるかのシミュレーションを徹底しましょう。

不動産管理会社は、自社の利益を伸ばすために不適切な提案や営業行為をしてくる恐れもあります。

シミュレーションの徹底により、投資の出口戦略の構築やリスクを抑えた投資が可能になります。

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中古のワンルームマンションから始める

新築物件の場合、購入直後の売却でも中古価格扱いで大きく値段が下落するため、最初は中古のワンルームマンションから始めることをおすすめします。

中古の物件では、購入直後に売却する必要がある際も、価格変動は大きくありません。

中古ワンルームマンションであれば、比較的少額から始められるので、賃貸需要を見極めてリスクを抑えた投資ができます。

信頼できる不動産管理会社でワンルームマンションのサブリース契約を利用しよう！

サブリース契約を活用して、ワンルームマンション投資を行うメリットやデメリット、注意点などを紹介しました。

サブリース契約はその特性から、トラブルに陥った事例もあるため信頼のおける不動産管理会社を選ぶことが大切です。

また、不動産管理会社を頼りきらず、オーナー自ら調査や分析を行い、物件の収益性や将来性を見極める必要もあります。

まずは中古のワンルームマンションから始めて、不動産投資を成功に近づけましょう。