マンション投資をタイプ別に解説！ワンルーム・タワマン・ファミリーの違いは？

不動産へ投資したい方の中には、マンションを検討している方も多いでしょう。

マンション投資とはいっても、ワンルーム・ファミリー向け・タワーマンションなど、タイプが異なるためそれぞれ違ったメリット・デメリットがあります。

マンション投資はレバレッジをかけて利益を狙える点が魅力ですが、狙いたい利益やリスクを理解して投資を始めなければ、大きく損益を出す可能性もあるでしょう。

本記事では、ワンルーム・ファミリー向け・タワーマンションに関してのマンション投資について解説します。

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投資用マンションとは？

不動産投資における投資用マンションの特徴について解説します。

投資用マンションの特徴

投資用マンションと居住用マンションの大きな違いは、物理的な設備の違いではなく、利用の目的にあります。

居住用は生活を目的にした物件で、投資用は他人に賃貸することで収益を狙えます。

また、投資用マンションの運用方法は二つあり、一つは購入時の価格と売却時の価格差で利益を上げるキャピタルゲインです。

もう一つは、長期的に家賃収入を得るインカムゲインで、戦略をうまく構築することで更なる規模拡大も狙えます。

マンション投資はレバレッジを活用できる

マンション投資の魅力は、レバレッジ効果を活用できる点です。

レバレッジ効果とは、借入金を利用して資産を増やし、大きく利益を狙える投資原理を指します。

借金を使って資金を賄うことは難しいですが、不動産投資ではローンを使って初期投資をサポートするのが一般的です。

少ない資本からでも資産の拡大と収益の最大化を目指すことが可能なため、サラリーマンの方でも手を出しやすい特徴があります。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンションは、単身者が主なターゲットで、間取りもコンパクトなことが特徴です。

ワンルームマンションのメリットについて解説します。

初期費用を抑えられる

ワンルームマンション投資は、物件価格が格安で投資初心者でも手を出しやすい特徴があります。

主に単身者やサラリーマンがターゲット層で、多くのワンルームマンションは25㎡程度というコンパクトな間取りのため、物件価格がリーズナブルに抑えられます。

しかし、価格だけで選んでしまうと、間取りの不便さや駅からのアクセスの悪さなど、賃貸募集の際に不利に働きかねません。

価格に加えて、快適性や立地など、総合的に判断して投資する物件を選びましょう。

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立地によっては値上がりも期待できる

ワンルームマンションのターゲット層になる単身者は、立地や条件などの利便性を重視する特徴があるため、ワンルームマンションの多くは好立地の物件が多いです。

立地の良さは、長期的に不動産の価値を大きく左右します。

一般的に、不動産は築年数の経過が低下していきますが、優れた立地の物件は、周囲の地域の発展に伴い価格が増加する可能性が高いです。

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資におけるデメリットを紹介します。

空室リスクが高い

ワンルームマンション投資では、大学や大手企業の工場に近い物件が高い人気を誇るため、立地選びが重要です。

特定の施設に依存して物件を選択した場合、施設が移転してしまい空室リスクが高くなるリスクもあります。

安定した居住率を確保するためには、単一の施設に依存せず、物件の立地や周辺環境を総合的に評価して選びましょう。

実質利回りが低くなるケースもある

ワンルームマンション投資における主要なリスクとして、実質利回りの低さが挙げられ、家賃収入から毎月の経費を差し引いた手残り額が低くなる傾向があります。

賃貸物件の家賃収入は複数の要素から決まりますが、住居の面積も家賃額に影響を与えるので、狭小のワンルームマンションは家賃が低くなり、キャッシュフローも出しにくいです。

都心の物件では、固定資産税などの経費が高額になるため、事前の収支シミュレーションを行い、安定したキャッシュフローが期待できるか検討しましょう。

ファミリー向けマンション投資のメリット

ファミリータイプのマンションは、3DKや3LDK程度の間取りが多く、ファミリー層をターゲットにしています。

ファミリー向けのマンションで投資するメリットを紹介します。

出口戦略を立てやすい

ファミリー向けマンションは、投資家だけでなく自宅として居住を検討する方も売却先のターゲットになるため、ワンルームマンションよりも出口戦略を立てやすくなります。

多様な売却先があることで、売却開始から完了までの期間を短縮させる可能性が高まるでしょう。

また、立地や築年数などの条件が多少悪くても、居住目的で購入を検討する方も多い点は、ファミリー向けマンション投資のメリットです。

入居が長期化しやすい

ファミリー向けマンションは、子どもの転校や転園を避ける家庭も多く、入居期間が長期化して安定した家賃収入を期待できます。

単身者や大学生をターゲットにした場合、転勤や就職などで頻繁に入居者が入れ替わることも珍しくありません。

そのため、ワンルームマンション投資よりも、空室対策や入居者の募集にかけるコストや手間を抑えられます。

ファミリー向けマンション投資のデメリット

ファミリー向けマンション投資におけるデメリットを紹介します。

ワンルームと比較して入居付けが困難

ファミリー向けマンションに居住する世帯は、長期に渡って入居を期待できる反面、空室が発生した際に入居付けが難しくなる傾向にあります。

ファミリー層は、単身者と比較しても転居機会が少ないため、ファミリータイプのマンションを探す世帯も少ないです。

空室期間を短期に抑えるためにも、リフォームや物件管理を徹底して、入居者募集に力を入れる必要があるでしょう。

修繕費が高くなる傾向がある

ファミリー向けマンション投資は、ワンルームマンション投資よりも、修繕費などの維持管理にかかる費用が高額になる恐れがあります。

ワンルームマンションよりも間取りや面積が広く、壁紙の張り替えや部屋のクリーニングなど、退去後の原状回復にかかるコストも大きいです。

ファミリー層をターゲットにしたい方は、運用にかかるコストのシミュレーションを事前に行う必要があるでしょう。

タワーマンション投資のメリット

タワーマンションは、駅の近くや利便性の高いエリア、再開発エリアなどに建築されている高層マンションです。

タワーマンション投資を行う上でのメリットを紹介します。

空室リスクが低い

タワーマンションの多くは、人気の高いエリアに建築されているため、入居者も決まりやすい特徴があります。

通勤通学に便利な立地の物件が多く、開放感のある眺望も楽しめるため、ニーズがなくなることはないでしょう。

間取り次第ですが、単身者からファミリー層まで対応しているので、入居者募集にかかるコストも少ないです。

資産価値が落ちにくい

タワーマンションは、物件としての人気が高いため、長期的にみても資産価値が落ちにくいといわれています。

設備自体のクオリティやセキュリティ面、好立地など、高級マンションと呼ばれるタワーマンションは、長期的に価値が保証されています。

そのため、売却時も購入時と同程度の価格、もしくは購入時よりも高額で売却できるチャンスもあるでしょう。

タワーマンション投資のデメリット

タワーマンション投資のデメリットを紹介します。

初期投資が高い

タワーマンションでの投資は、初期投資が高額になる恐れがあります。

不動産投資では、金融機関から融資を受けてから始めることが一般的ですが、タワーマンションは高額になるため、納める頭金もそれだけ高くなるでしょう。

目安として、頭金は物件価格の10%、諸費用は物件価格の3%程度を用意しておくと安心です。

運用コストの高さ

タワーマンション投資は、設備面などが上質なことから、管理費・維持費をはじめとする運用コストがどうしても高くなります。

一般的なマンションと比較しても、タワーマンションの運用コストは1.5倍で、10年〜15年周期で実施される大規模修繕の積立金や一時金も高額になると予想されます。

修禅積立金がシミュレーションよりも不足している場合、値上げの検討も必要なため、より慎重な収支計画を立てる必要があるでしょう。

投資用マンションを選ぶポイント

マンション投資を始める際、自分に適した物件を選ぶポイントは人それぞれ異なります。

そのため、以下の基本的なポイントを抑えておきましょう。

立地条件

物件選びにおいて、最も大切なポイントは立地条件です。

特に、都市部での物件価値は、公共交通機関へのアクセスに大きく影響され、空室率などを容易に左右します。

また、公共施設との距離も考慮すべきポイントで、単身者向けやファミリー向けに限らず人気のエリアです。

しかし、立地条件の重要な要素を全て抑えることはなかなかできません。

物件選びの際は、ターゲット層のイメージを明確にして、入居者ニーズや生活スタイルに合わせて適切な物件を選択しましょう。

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実質利回り

マンション投資での物件選びの際は、実質利回りをよく確認しましょう。

実質利回りは、運用にかかる全ての諸経費を含めた利回りで、返済計画を立てる際などの重要な値になります。

利回りよりもローンの利率が高い場合、家賃収入だけで返済できなくなり自己資金を捻出する可能性もあるため、長期的にどの程度の利回りが必要かを確認することがおすすめです。

タイプ別に特徴を掴んで不動産投資を成功させよう！

マンション投資について、タイプ別にメリット・デメリットを解説しました。

ワンルームマンションは、初期費用を抑えられる点が魅力ですが、実質利回りが低いため資金不足になる恐れがあります。

ファミリー向けマンションは、長期的に入居が期待できる一方で、原状回復費などが高額になるリスクもあるでしょう。

タワーマンション投資は、物件自体の人気が高いため空室が発生しにくいですが、初期費用・運用コストがどうしても高額になります。

不動産投資を行う際は、入居者のニーズやターゲット層に注意して、できるだけ空室リスクを抑えた運用が可能な物件を選択しましょう。