東京都で不動産投資を始めるメリットは？おすすめエリアや注意点を紹介！

東京都での不動産投資は、その賃貸需要の高さから、国内外の投資家から大きく注目を集めています。

再開発の影響や、多くの大企業が東京都へ参入していることから、新築マンションなどは抽選で買い手が決まるケースもあるほどです。

しかし、シミュレーションより利回りが高く取れないことや、エリアごとに特徴も異なるため、初心者では損益につながりやすいリスクもあります。

そこで本記事では、東京都で不動産投資を検討している方に向けて、メリットやおすすめのエリア、注意点などを解説します。

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東京都の特徴

東京都の特徴について紹介します。

東京都の特徴

東京都は、関東地方に位置し東京湾に面しています。

南に神奈川県、東に山梨県、北に埼玉県と接しており、総面積は約2,188㎢と、全都道府県中で3番目に狭いです。

商業活動は全国随一で、事業所数、従業員数、販売額すべてでトップクラスの水準を誇ります。

工業分野においても、大田区の中小企業や京浜工業地帯の工場があり、印刷や精密機械の出荷額では全国1位を樹立しています。

人口

東京都は、日本の都道府県中で最も多くの人口を抱え、全国の約11%を占めています。

その人口密度も日本では最上位に位置し、1396万人を超える規模で、世界最大の都市圏として知られています。

東京都の人口増加の背景には、他府県からの転入者が東京から転出する人数を上回る「転入超過」も一つの要因です。

転入超過の現象は、大阪府や名古屋市などの主要都市圏でも見られ、不動産価格の上昇や賃貸需要の増加につながることからも、東京都での不動産投資は狙い目とされます。

家賃相場

都心5区の家賃相場について、以下の表にまとめました。

都心5区のエリアは、需要の高さや交通アクセスの面から、家賃相場は比較的に高くなります。

東京23区の中でも、「足立区・練馬区・葛飾区・江戸川区・中野区」は、家賃が安めに設定されているため、相場より抑えたい方は検討してください。

東京都での不動産投資がおすすめの理由

東京都で行う不動産投資がおすすめの理由について解説します。

賃貸ニーズが高い

「住民基本台帳人口移動報告2023年3月及び4月」の総務省発表によれば、東京の転入超過数は3万9305人となり、47都道府県の中で最も多いと発表されました。

一極集中の動きを見せており、特に通勤・通学関連の賃貸ニーズが高い点が特徴です。

地方出身者も多く転入しているため、不動産へ投資する際も安定した経営が可能となるでしょう。

再開発による物件価格の上昇

東京は、現代のライフスタイルや大規模災害への備えとして、再開発を積極的に進めています。

再開発の流れは都市の魅力を向上させ、不動産バブル期に見せた、商業地や住宅地などの物件価格の上昇にも繋がります。

再開発前に物件を取得することで、その後の価格上昇を利用したキャピタルゲインや、安定した不動産収益が期待できるでしょう。

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ワンルームマンション投資のニーズが高い

少子化と高齢晩婚化、地方からの転入の影響で、間取りのコンパクトな住居のニーズが増加しています。

特に、単身者や学生向けのワンルームマンションは人気があるため、十分に物件を提供するには物件数も必要になります。

そのため、ワンルームマンションは安定した収益の見込める投資対象として、ワンルームマンション投資のニーズが高いです。

東京都で不動産投資を始めるメリット

不動産投資を東京都で行うメリットを紹介します。

家賃の下落リスクが少ない

家賃下落の主な原因は、「周辺エリアの賃貸需要の低下」と「物件の経年劣化」です。

経年劣化は、耐用年数の経過などによって避けられないものですが、適切な修繕やリノベーションで、家賃の下落スピードを遅くさせることができます。

しかし、家賃下落の原因が周辺エリアにおける賃貸需要の低下を避けるには、物件の投資段階でエリアの選定を慎重に行う必要があります。

東京都は賃貸需要が高く、他の人口減少エリアと比較しても、家賃下落のリスクが少ないエリアのため、長期的な賃貸経営を行う上でも大きなメリットです。

海外の投資家からも注目されている

東京の不動産は、海外の不動産と比較しても、割安で入手できる点がメリットです。

今後の成長にも期待され、 東京都は都市としての付加価値も高く、国際的な投資家にも高く評価されています。

さらに、外国企業の誘致などを理由に、外国人ビジネスパーソンの流入も増加していくでしょう。

流動性が高いため売却も行いやすい

不動産は、株式や外貨と比較しても、流動性が低く価格変動が発生しにくい特徴があります。

しかし、流動性の低さは資産の保全性が高い一方で、現金化までの時間がかかりすぎることも。

特に地方では、地価下落や人口減少など、流動性の低さが災し、売却時の取引が長期化するケースが少なくありません。

対照的に、東京都の不動産は地価の割合が高く、購入希望者や取引実績も豊富なため流動性が高く、地方と比較しても売却による現金化を行いやすいです。

東京都での不動産投資におすすめなエリア

不動産投資を東京都で行う上で、おすすめなエリアを紹介します。

都心5区エリア

上述でもあるように、再開発が進むことでエリアの資産価値は上昇します。

再開発が計画されているエリアは、インフラの整備や生活環境の向上により、住みやすさや人気が増加し、長期的な高収入が見込めるため投資家にも人気のエリアです。

特に都心の5区、「千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区」では、大規模な再開発計画があり、不動産取引も活発に行われます。

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都心へアクセスがしやすいエリア

都心から30分程度でアクセス可能なエリアは、利便性の高さからも人気があり、投資の観点からも魅力的です。

都心と比較して、家賃が抑えられる点も注目される理由でしょう。

「江東区、板橋区、品川区、大田区」など、都心からのアクセスが良好な区域として、ワンルームマンション投資などが行いやすいエリアです。

東京都での不動産投資の注意点

不動産投資を東京都で行う上での注意点を紹介します。

利回りは低くなる傾向がある

東京都の不動産は、人口増加や賃貸需要の条件から、家賃収入に対する価格が上昇し、地方の物件に比べて利回りが低い傾向にあります。

地方の新築区分マンションは、表面利回りが5％～7％程度と高いのに対し、東京23区の同程度物件では3～4％しか利回りが確保できません。

地方の区分マンションは、収益性が高くなりますが、空室リスクも高くなるデメリットもあります。

対照的に、東京都内での不動産投資は、空室リスクなどを抑えられますが、高い収益性を期待できない点に注意が必要です。

投資先としてリスクの高いエリアを理解する

湾岸エリアの「豊洲、お台場、有明」は人気スポットが集まり、物件価格が上昇傾向ですが、社会情勢の影響によって地価が変動しやすいリスクがあります。

また、現在人気を集めるエリアでも、長期的に安定しているか予測はできません。

適切な投資先を選択するには、立地や価格を比較検討するだけでなく、利回りの面でも十分なシミュレーションが必要です。

ワンルームマンション条例

東京都内の一部の区では、ワンルームマンションに関する独自の条例を制定しています。

上位の内容として、「一戸あたりの最低専有面積」や「ワンルームマンションの建築主に対して一定の税金を課税」などの建築条件が制定されています。

自治体が条例を定めている理由は、ワンルームマンションを必要以上に乱立させないためで、条例が原因で投資先の物件が見つからない可能性もあるため注意が必要です。

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東京都の特徴を掴んで不動産投資を成功させよう！

東京都で始める不動産投資について、メリットやおすすめのエリアを解説しました。

東京都は、賃貸ニーズの高さや再開発による物件価格の上昇から、地方で不動産へ投資するよりもリスクを抑えた経営が可能です。

また、東京都で不動産投資を行う際は、学生や単身者をターゲットにしたワンルームマンション投資がおすすめです。

しかし、利回りが地方よりも高めに確保できないため、事前のシミュレーションを念入りに行いましょう。