年収400万円でも不動産投資は始められる？融資の限度額や融資を受けられる金融機関について解説

昨今投資の1つとして注目されている不動産投資。

自分で管理する必要がなく不労所得が得られるので、資産形成のためにも不動産投資を始めたいと考える方も多いのではないのでしょうか。

そこで気になるのが年収がいくらあれば不動産投資を始められるかという点ですよね。

今回は年収400万円での不動産投資の始め方や融資の受け方について解説しました。

「400万円程度では始められないかも…」と不安な方でも、この記事を参考に不動産投資を検討してみてください。

年収400万円でも不動産投資は始められる

まず年収が少なくても不動産投資が始められるかという点ですが、不動産投資は「不動産投資ローン」を利用して物件を購入するので、年収が400万円ほどでも問題なく始めることができます。

ただし年収によって受けられるローン限度額が違うので、年収の高い方よりは安い物件での不動産投資になります。

また不動産投資を始める時は頭金などの初期費用が必要で、頭金で物件の10％、それ以外の諸費用が7％ほどかかります。

不動産投資を始めるなら初期費用の準備をしておきましょう。

不動産投資ローンの限度額は年収の7〜10倍

不動産ローンは年収の7〜10倍まで受けることができます。

そのため年収400万円の不動産投資ローンの限度額は2,800～4,000万円となります。

2,800～4,000万円は、自己資金を準備しておけば区分マンションや中古の戸建を購入することができる額です。

ただしこの7〜10倍というのはあくまで目安で、金融機関や個人の属性によって限度額は変動します。

また金融機関によっては年収400万円では断られる場合もあります。

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資を始める時には頭金で物件の10％、それ以外の諸費用が7％ほどかかります。

3,000万円の物件を買おうと思ったら、頭金が300万円、諸費用で210万円がかかるので合計510万円は自分で払うことになります。

諸費用には下記が含まれます。

• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 不動産投資ローン事務手数料
• 不動産投資ローン保証料
• 火災・地震保険料
• 印紙代
• 登録免許税
• 司法書士報酬

どれも必ず必要なものになるので、不動産投資を始めようと決めたら早めに資金を用意するようにしましょう。

しかし不動産投資ローンをフルローンで組めば、頭金を用意する必要はなくなります。

フルローンを利用すれば、あまり初めに資金を使いたくない方や、資金に余裕のない方でも不動産投資を始めやすくなります。

ただしフルローンは頭金を用意した時の不動産投資ローンに比べて金利が高くなる場合が多く、月々の返済額が多くなります。

もし金利が同じでも頭金を初めに払っていない分、月々の返済額は高額になることがほとんどです。

基本的には頭金を用意してから不動産投資を行うようにしましょう。

年収400万円でも融資を受けられる金融機関

不動産投資ローンを組むには、下記の審査項目の条件を満たす必要があります。

• 年齢
• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 自己資金
• 借入額
• 家族構成

メガバンクや地方銀行は審査が厳しく、年収400万円では融資を受けられないことがあります。

しかし年収400万円でも不動産投資ローンを組むことができる金融機関もあります。

年収400万円でも融資を受けられる可能性の高い金融機関について、下記で解説していきます。

日本政策金融公庫

「日本政策金融公庫」は日本政府が株式を100％所有している金融機関で、「日本公庫」と呼ばれることもあります。

日本政策金融公庫は中小規模の個人や法人の事業を対象にした融資を行っており、ほとんどの事業で融資を受けることができます。

融資の対象は事業となっているので日本政策金融公庫から融資を受ける場合は、「事業計画書」を提出する必要があります。

低金利で手数料もかからず、審査条件も公共料金や税金の未納がなければ融資を受けられることが魅力です。

融資限度額は4,800万円と低く、物件購入時の初期費用が高くなる場合がありますが、若者や女性、高齢者の場合は融資額の限度が引き上げられる優遇措置もあります。

ただし借入期間は最大で20年間と比較的短くなっているため、月々のローン返済額は高くなってしまうので注意が必要です。

ネット銀行

「ネット銀行」は実店舗がなく、インターネット上で取引を行う銀行のことで、融資の申し込みもオンライン上で終えることができます。

来店の必要がなく全国どこからでも申し込めるので、仕事が忙しい方や遠方に住んでいる方でも融資を受けることが可能です。

安定して収入が得られていれば融資を受けられるので、年収が低くても融資を受けやすくなっています。

借入期間が長期で設定されており、融資限度額も1億円までと高くなっているところが多く、借入期間や限度額の点から見ても利用しやすいローンとなっています。

ただし金融機関にもよりますが、金利が高く設定されていることが多いので注意が必要です。

ノンバンク

「ノンバンク」は銀行以外の金融機関のことで、クレジットカード会社や消費者金融会社が当てはまります。

ノンバンクは審査が緩いため、審査スピードも速いので最短即日で融資を受けることができます。

融資限度額は金融機関によって低いところも高いところもあり、自分の借りたい額に合わせて金融機関を選ぶといいでしょう。

ただしノンバンクは金利や手数料が銀行に比べて高いことが多いので、月々の返済額が高くなってしまう可能性があります。

年収400万円でも不動産投資の融資額を増やす方法

不動産投資ローンの額は自分の状況によって変わり、融資額を増やすこともできます。

融資額を増やすには下記の方法が有効です。

• クレジットカードの限度額を下げる・解約
• 今あるローンは返済する
• 自己資金を多く用意しておく
• 自分の属性を上げる

融資を受ける時に「意外と少なかった…」とならないためにも、今のうちから対策をとっておきましょう。

クレジットカードの限度額を下げる・解約

クレジットカードは持っているだけで、将来限度額いっぱいまで借り入れをする可能性があると判断されます。

そのためクレジットカードの使用額が多かったり、使っていなくても限度額が高いだけで融資額が下がってしまう可能性があります。

クレジットカードの限度額を下げるだけで融資額を増やすために、クレジットカードの見直しをしましょう。

また持っているだけであまり使っていないクレジットカードでも審査に影響があるので、使わないものは解約してカード枚数を減らしましょう。

今あるローンは返済する

既に他のローンを受けている場合は、返済能力が低いと判断されて融資額が下がってしまいます。

住宅ローンや他の不動産投資ローンが残っているなら、新たにローンを受ける前に完済しておきましょう。

もし返済が難しい場合でも金利の見直しや借り換えを行って月々の返済額を減らすことで、融資額が増える可能性が高まります。

インターネット上でローンの借り換えシミュレーションが利用できるので、今より金利の低いローンを利用するようにしましょう。

自己資金を多く用意しておく

自己資金を多くしておくと返済能力が高いと判断され、融資額を増やすことに繋がります。

また自己資金が多いと頭金を増やせるので融資額が少なく済み、より低金利の融資を受けられることもあります。

頭金は物件の10％と前述しましたが、年収が400万円以下の場合は20％ほど用意しておくといいでしょう。

多くの自己資金があることでローンの審査も通りやすくなるので、自己資金を多めに用意することはメリットしかないです。

自分の属性を上げる

年収や勤続年数を増やして自分の属性を上げることは、上記3つの方法よりは大変ですが、融資額に与える影響は最も大きくなります。

勤続年数を重ねるのは時間がかかり難しいと感じる方は、上場企業への転職を検討するといいでしょう。

上場企業に勤めて今より事業規模の大きい会社に入社すると、属性も高くなります。

年収額も転職した方が上がることもあるので、ローンを組む前に転職を考えている方は審査に有利な企業かどうかも見ておきましょう。

少額から不動産投資を始めるなら不動産クラウドファンディング

少額から不動産投資を始めたいという場合は「不動産クラウドファンディング」という選択肢もあります。

不動産クラウドファンディングなら1万円から始めることができるので、自己資金が不動産投資よりも少なくても問題ありません。

下記で不動産クラウドファンディングについて詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネットを介して投資家から資金を募り、集まった資金で不動産の購入・運営を行う不動産投資方法です。

事業者が運営して得た不動産の家賃収入は投資家に分配され、そこから投資家は利益を得ます。

投資家複数人で1つの不動産に投資するので少額から始めることができ、分散投資も行いやすくなっています。

少額投資で始められて不動産の購入や管理を自分で行う必要がないので、不動産投資より簡単に投資できることが特徴です。

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングには3つのメリットがあります。

• 少額から始められる
• 利回りが高い
• 不動産投資より手間がかからない

下記で各メリットについて詳しく解説していきます。

少額から始められる

上記でも触れましたが不動産クラウドファンディングは少額から始めることが可能で、最小1万円からスタートできます。

不動産投資では不動産投資ローンを利用しても数百万円はかかるので、より少ない額から不動産投資をしたいなら、不動産クラウドファンディングがおすすめです。

利回りが高い

不動産クラウドファンディングは高利回りのものが多いことが特徴です。

一般的に不動産クラウドファンディングの利回りは4〜8％で運用され、中には利回り10％のものもあり、数ある投資方法の中でもかなりの高利回りを誇ります。

ただしより高利回りのものは人気が高く、投資するか迷っている間に募集が終わってしまう可能性もあります。

不動産投資より手間がかからない

不動産クラウドファンディングは投資をしたら以降は自分で行うことは何もないので、手間がかかりません。

対して不動産投資でも運営は業者に委託することができますが、委託業者を探す、不動産の購入手続きなどは自分で行う必要があります。

自分の手間を減らしたいという方には不動産クラウドファンディングが合っています。

不動産クラウドファンディングのデメリット

メリットの多い不動産クラウドファンディングですが、デメリットも存在します。

• 配当金がもらえない場合もある
• レバレッジ効果は低い
• 途中解約ができない

下記で各デメリットについて詳しく解説していきます。

配当金がもらえない場合もある

不動産投資でも空室リスクはありますが、不動産クラウドファンディングでは空室があることで配当金がもらえない可能性があります。

また事業者が倒産した場合は、出資金も無駄になってしまいます。

自分で不動産を購入する不動産投資なら、事業が上手くいかなかった場合も不動産を売ることで利益を得ることができますが、不動産クラウドファンディングではそうはいきません。

入居率や運営状況に大きく影響される不動産クラウドファンディングなので、投資前に信頼できる事業者か確認しておきましょう。

レバレッジ効果は低い

不動産クラウドファンディングは不動産投資に比べてレバレッジ効果が低くなっています。

不動産投資は不動産投資ローンを利用するため、自己資金以上の物件を購入してより高い収益を得ることが可能です。

対して不動産クラウドファンディングは少額から始められる分融資の利用はできず、より高い収益には繋がりません。

レバレッジ効果を期待する場合は、不動産投資の方が向いています。

中途解約ができない

不動産クラウドファンディングは中途解約に対応していないことが多く、運用期間中に投資資金を取り出すことはできません。

不動産投資は運用中でも物件を売ることで現金化することができます。

しかし不動産クラウドファンディングは運用期間中に現金化することはできないので、まとまったお金が必要になった場合でも運用終了を待たなけれはいけません。

運用期間が1年以上の不動産クラウドファンディングもあるので、投資する時は運用期間も確認しておきましょう。

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年収400万円でも不動産投資はできる

年収400万円でも不動産投資ローンは2,800～4,000万円ほど受けることができます。

頭金と諸費用の数百万円を用意しておけばあとはローンで賄えるので、年収が400万円以下でも不動産投資は始めることは可能です。

ただしローンの融資額は金融機関と自分の状況によって変わるので、クレジットカードの見直しやローンの返済を行って融資額を増やせるようにしましょう。

より少額で始めるなら不動産クラウドファンディングという手もあるので、自分に合った不動産投資を選ぶことが大切です。