不動産投資の中でも特に人気なアパート経営。
土地活用方法としても注目されていますが、多くのお金がかかりそうだと諦めている方も多いのではないのでしょうか。
アパート経営はローンを受けられるので初期費用があまりかからず、初心者でも始めやすい投資方法になっています。
今回はアパート経営を始めるにあたって知っておくべきことについて解説しています。
アパート経営とは
アパート経営とは不動産投資の一種で、土地活用としても人気です。
収入源は家賃収入となり、管理会社に業務委託すれば不労所得を得ることができます。
不動産投資というと莫大な資金が必要に思えますが、アパートの購入にはアパートローンが組めるので、初期費用は物件の20％ほどがあれば大丈夫です。
アパート経営とマンション経営の違い
アパート経営とマンション経営は似ていて違いがわからないという方もいるでしょう。
アパート経営とマンション経営の違いは主に建物の規模になります。
| アパート | マンション | |
|---|---|---|
| 構造 |
|
|
| 階数 |
|
|
上記のようにマンションの方が規模が大きくなるため、初期費用やランニングコストはマンション経営の方がかかります。
その分戸数が多くリターンも大きくなり、建物の耐久性が高いのもマンション経営になります。
対してアパート経営は戸数が少なく建物の耐久性には劣りますが、少ない資金でも始められることが特徴です。
そのため不動産投資初心者でも始めやすいのがアパート経営になります。
また土地によっては建てられる建物の高さに制限がかかる場合があるので、その場合もアパート経営にした方がいいでしょう。
もしアパートとマンションで悩んでいるなら、自己資金や土地の高さ制限から決めましょう。
アパート経営に向いている人
投資にアパート経営を選ぶなら、どんな方が向いているのでしょうか。
初心者でも始めやすい投資方法なのでどんな方でもアパート経営はできますが、その中でも特に向いているのは下記に当てはまる方になります。
- 土地を持っている
- 年収が700万円以上ある
一つずつ詳しく解説していきます。
土地を持っている
土地を既に持っているなら土地代が必要なくなるので、土地を持っていない人よりも少ない資金からアパート経営を始めることができます。
土地代がかからない分同じ家賃のアパートより利回りが良くなり、より儲かるアパート経営ができます。
また土地を持っていると固定資産税がかかりますが、アパートを建てることで固定資産税の節税もできます。
ただし持っている土地がアパート経営に向いているか、アパートを建てても良い土地かどうか確かめてから始めましょう。
年収が700万円以上ある
年収が700万円以上ある方は、アパート経営に向いていると言えます。
アパート経営を始める時は、アパート建築用にローンを組むことになりますが、ローン審査が通りやすい年収が700万円です。
年収が少なくてもローンが組める金融機関もありますが、金利が高かったり融資額が少なかったりとデメリットもあるので700万円以上の年収があるといいでしょう。
またアパート経営は建築時だけでなく、運営途中でも修繕やリフォームでまとまったお金が必要になることがあります。
こういった時に出せるお金が用意できないと生活に支障が出ることもあるので、自己資金が多く用意できる年収の多い方がアパート経営に向いています。
アパート経営のメリット
アパート経営は主に4つのメリットがあります。
- 安定して収入を得られる
- 生命保険代わりになる
- 節税効果がある
- インフレに強い
資金面でのメリットが多く、資産形成を考えている方にはとても向いている投資方法になります。
それぞれ具体的にどういったメリットなのか解説していきます。
安定して収入を得られる
アパート経営は入居者が見つかれば毎月家賃が入ってくるので、収入が安定して得られます。
一度入居すれば数ヶ月、1年入居する方がほとんどなので、すぐ収入が減るということも少ないです。
アパート経営は一度始めたら数十年続けていくことになるので、順調に経営できれば定年後の収入源にできます。
管理会社に業務委託すれば不労所得になるので、年金とは別の資金源として確保しておくと老後も安心です。
生命保険代わりになる
アパート経営を行う場合はアパートローンを利用することになりますが、その際に「団体信用生命保険」に加入することになるのがほとんどです。
この団体信用生命保険が生命保険の代わりとなるのです。
団体信用生命保険に加入することで契約者が重度の障害を抱えたり死亡した場合、ローンの返済が免除されます。
契約者がアパート経営ができなくなった場合でもローンはなくなり、アパートの経営は家族が引き継ぐことができるようになるのです。
家族はアパートの経営を続けることも物件を売ることもできるので、生命保険代わりの資産を得られます。
節税効果がある
アパート経営を行うことで、多くの税金に対して節税できます。
- 所得税
- 住民税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 相続税
- 贈与税
以上の税金はアパート経営を行うと節税できます。
特に固定資産税は更地で土地を持っている時より評価額が1/6に、都市計画税は1/3になります。
また相続税は評価額が土地で最大20%、建物で最大60％減額になります。
現金での所有や土地を更地のまま置いておくとこれらの節税はできず、アパート経営して場合と100万円以上の差が出ることもあります。
インフレに強い
不動産は貨幣の価値が下がるインフレの影響を受けにくく、現金で資産を管理するより資産価値が安定します。
またインフレによって物価が上がった場合アパートの家賃も上がるので、インフレ対策になります。
資産の価値を守るという点でも、アパート経営は大きなメリットとなります。
アパート経営のリスク
メリットの多いアパート経営ですが、いくつかのリスクもあります。
- 空室リスク
- 災害リスク
- 老朽化リスク
これらのリスクは対策を取っておかないと経営が上手くいかなくなるので、リスクと対策について詳しく知っておきましょう。
空室リスク
アパート経営は家賃で収入を得るので、空室があると収入が減ってしまいます。
アパートローンや修繕費が出せなくなってしまうこともありうるので、空室はできるだけ埋める必要があります。
アパートの空室を埋めるには建築の段階で下記のような対策を取っておきましょう。
- 駅や商業施設などと近い好立地に建てる
- 入居者のニーズに合った内装にする
- 入居率を維持できる管理会社を選ぶ
特に立地は入居率にとても影響が出るので、土地を探す時に最寄り駅まで何分かかる場所か調べましょう。
災害リスク
アパート経営は長期で運営していくので、地震や火事などの災害に見舞われることもあります。
災害が起きた後の修繕は一旦入居者を退去させる必要があり、その間は家賃収入が入らなくなります。
加えて修繕費も多くかかるので、災害リスクへの対策として地震保険や火災保険には必ず加入しましょう。
火災保険は火災だけではなく落雷、水災にも対応しているものがあるので、エリアの過去の災害を確認して必要な保障がついた保険に加入しましょう。
また災害時でも収入を安定させるためにアパートは一棟ではなく複数エリアで経営することで、リスクの分散が行えます。
老朽化リスク
アパート経営を続けていくと、時間の経過でアパートは壁紙や水回りなどが老朽化していきます。
老朽化が進んだ場所を放置すると入居率の低下に繋がるので、定期的な修繕を行いましょう。
アパートは5〜10年に一度は修繕が必要です。
また数十年経つと大規模な修繕が必要となり、一度に何百万の費用がかかります。
必ず必要な修繕になるので、アパート経営を始める段階から修繕に向けた費用を貯めておきましょう。
アパート経営で成功するためのポイント
アパート経営を成功させるには、経営を始める前に3つのポイントを意識することが大切です。
- 資金計画は余裕を持たせる
- 情報収集はしっかり行う
- 建設会社や管理会社は信頼できる所を選ぶ
アパート経営で儲けるためにも、アパートを建てる前から気を付けておきましょう。
資金計画は余裕を持たせる
アパート経営は前述したように空室リスクがあり、リスクの対策を取っていても空室が発生してしまうことはあります。
そのため空室が出た時でもローンや修繕費を込みにして赤字にならないように、資金計画に余裕を持たせましょう。
満室時の家賃収入に対してローン返済額が半分以下の額なら、余裕を持たせられます。
資金計画に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーや不動産コンサルタントなどのプロに相談しましょう。
情報収集はしっかり行う
アパートを建築する前は入居率を上げるために、周辺地域の情報収集を必ず行うようにしましょう。
前述したようにアパートの立地は入居率に大きく関わるので、周辺施設との距離で利便性の高い土地を選びましょう。
土地が決まったら地域の年齢層、性別の比率を確認して、内装や設備のニーズを把握します。
単身世帯が多いなら1LDK、ファミリー層が多いなら2LDK以上の間取り、女性の多い地域ならオートロックなどの防犯を充実させるなどニーズに合わせたアパートにすることで、入居率は高くなります。
間取りは一度アパートを建てた後で変えようと思うと多くの費用がかかるので、建築前に情報収集を行いましょう。
管理会社は信頼できる所を選ぶ
運営を委託する場合、入居者の募集や共有部分の清掃も管理会社に任せることになります。
入居者の募集は入居率に直接関わる部分になりますが、清掃も行き届いていないと退去につながる場合があります。
高い入居率を保つには、管理をしっかり行っている信頼できる管理会社を見つけることが重要です。
管理会社によって契約内容が違うので、複数社を比較して必要な管理を行って入居率を維持できる管理会社を選びましょう。
管理会社が他に委託されているアパートやマンションの入居率を聞くことで、入居率を維持できるか確認できます。
新築と中古、どちらのアパートがいいの？
アパート経営を始める場合、自分で新築アパートを建てる方法と中古アパートを購入する方法があります。
どちらを選んだら良いか悩む方もいるかと思いますが、どちらにもメリットがあるので自分に合った方を選ぶことが大切です。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 新築アパート |
|
|
| 中古アパート |
|
|
上記のメリット・デメリットから自分に合ったアパートを選びましょう。
土地を持っている場合は新築の方が向いていますし、自己資金が少ない場合は中古の方が向いています。
どちらがいいか分からない時は、不動産会社とも相談しながら決めていくといいでしょう。
新築アパートのメリット
新築アパートは入居者にとっても新築という点が魅力的で、入居者が見つかりやすいメリットがあります。
結果入居率が高くなるので経営が安定すると判定され、ローンの審査も通りやすくなります。
また新築のため修繕やリフォームも当分必要ないので、修繕・リフォーム代が浮かせることもできます。
新築アパートのデメリット
新築アパートは一からアパートを建築するので、初期費用と経営開始までの時間がかかるのがデメリットです。
アパートローンが組めるとはいえ物件の20％ほどの初期費用がかかるので、数百万ほどの資金は必要になります。
そのため中古アパートと比べたら新築アパート経営は利回りが低くなります。
またアパート建築には3〜4ヶ月はかかるので、すぐにアパート経営を始めたいと思っても数ヶ月は待つ必要があります。
建築会社の繁忙期と被ると更に完成が遅くなる場合もあり、建築期間も入れて経営までの計画を立てる必要があります。
中古アパートのメリット
中古アパートは「オーナーチェンジ」で中古物件を購入すれば、入居者が既にいるので入居者募集の手間がなくなります。
アパートの完成を待つ必要もないので、物件購入後すぐ経営を開始して家賃収入を得られることがメリットです。
また中古アパートは新築アパートに比べて安く購入できるので、利回りが高いことも魅力です。
新築アパートの利回りがおおよそ3〜５%であるのに対し、中古アパートの利回りは6〜8%の高利回りになります。
中古アパートのデメリット
中古アパートは既に建築から年数が経っているアパートを購入するので、修繕・リフォームの費用がかかることがデメリットです。
安く購入した物件でも老朽化が進んでいると、修繕費がかかって利回りが低くなってしまうこともあります。
購入前にアパートの状態を確認して、修繕費のかからない物件を選びましょう。
また中古アパートの築年数が法定耐用年数を超えている場合は、建物価値が低いと判断されローンの審査に通りにくくなります。
中古アパートはものによって状態がバラバラなので、築年数が比較的新しい物件を選ぶことでデメリットを回避できます。
新築アパート経営に向いている人
メリット・デメリットから新築アパート経営に向いている人は下記に当てはまる方になります。
- 不動産投資に使える資金に余裕がある
- 既に土地を持っている
- ランニングコストを抑えたい
特に既に土地を持っている方は別の場所で中古アパートを購入するよりも、新築アパートでの経営にした方が初期費用を抑えられる場合があります。
持っている土地の節税を考えても新築アパートの方が向いているでしょう。
中古アパート経営に向いている人
メリット・デメリットから新築アパート経営に向いている人は下記に当てはまる方になります。
- 不動産投資に使える資金に余裕があまりない
- 高利回りの投資がしたい
- すぐに経営を始めたい
特に資金に余裕がない場合は中古アパートにすることで、初期費用を抑えられます。
今後の修繕費を確保するためにも、中古アパートを選んで資金計画に余裕を持たせましょう。
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