相続や売買によって土地の所有者が変わる場合、土地の名義変更を行う必要があります。
しかし土地の名義変更は馴染みのない手続きなので、何が必要でどこで行うのか全く分からないという方も多いでしょう。
土地の名義変更は法務局で行い、必要書類も多くあります。
この記事では土地の名義変更の行い方や必要なものを解説しています。
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土地の名義変更とは
土地の名義変更とは法務局によって管理されている「登記簿」の不動産所有者情報を書き換える手続きのことで、土地の所有者が変わる時に行います。
土地の名義変更は任意ではありますが、変更をしていないと第三者に所有権があることを主張できず土地の売買が行えなくなる可能性があるので、土地の名義変更はやっておくようにしましょう。
ただし、2024年4月1日からは相続に係る不動産の名義変更が義務化されることになったので、相続によって不動産を取得した日から3年以内に正当な理由なく名義変更を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科されるので注意してください。
土地の名義変更を行う必要があるケース
土地の名義変更を行う必要があるケースは、下記の4つになります。
- 売買
- 相続
- 贈与
- 財産分与
なぜ名義変更を行う必要があるのか、それぞれ解説していきます。
売買
土地の売買をする時は、売主から買主へ所有権を移すために土地の名義変更を行います。
民法では売買契約を結んだタイミングで所有権が移転するとされていますが、支払いがまだなのに所有権だけが移ることを防ぐために、名義変更は物件の引き渡しと同じタイミングで行うことがほとんどです。
名義変更の手続きは売主を買主共同で行いますが、土地の売買には不動産会社が仲介していることが多いので、土地の名義変更も不動産会社がサポートしてくれることが多いです。
相続
土地を所有していた方が亡くなり遺産として相続する場合は、相続人は土地が誰の所有物になったのか明確にする「相続登記」が必要になります。
相続の場合はなりすましの可能性や他の相続人に黙って名義変更していないか確認する必要があるので、必要書類も多くなります。
トラブルを回避するためにも司法書士や弁護士に相談しながら、手続きを行いましょう。
贈与
土地の所有者が生きている間に所有者を変える贈与でも、名義変更は必要になります。
贈与の場合は主に親子間で行われることが多く、名義変更を行わないまま土地をもらったという場合もあります。
ですが名義変更を行わないと土地の売却時に所有者であることを証明できなくなってしまうので、贈与する側とされる側の共同で土地の名義変更を行いましょう。
財産分与
離婚などによって財産を分け合うことになり、土地の所有者が変わることになった場合も名義変更が必要です。
土地の財産分与について合意されている場合、離婚後2年以内に財産分与するように期限が設けられているので、土地の名義変更も2年以内に行いましょう。
土地の名義変更ができる場所
土地の名義変更は不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
どこの法務局でも手続きができるというわけではないので、必ず管轄がどこになるのか確認してから行きましょう。
法務局は原則平日8時30分〜17時15分までしか空いていないので、自分で手続きを行う場合は平日の時間を確保する必要があります。
もし自分で時間を作ることが難しい場合は、司法書士へ手続きを依頼することで自分で法務局へ向かう必要はなくなります。
土地の名義変更にかかる期間
土地の名義変更は書類を持って法務局に行けばすぐに終わるものではなく、審査の時間が必要になります。
審査にかかる期間は通常1〜2週間ほどになりますが、提出書類に不備があった場合は書類の修正などで更に時間がかかります。
ただし相続によって名義変更を行う場合は書類が多いので、2〜4週間かかります。
土地の名義変更に必要な書類
土地の名義変更には様々な書類を揃える必要がありますが、名義変更するケースによって必要な書類は違います。
下記の表にそれぞれ必要な書類をまとめました。
| 名義変更するケース | 必要書類 |
|---|---|
| 不動産売買 | 登記原因証明書、登記識別情報、固定資産評価証明書、印鑑証明書（売主・買主の両方必要）、住民票 |
| 相続 | 登記原因証明書、登記識別情報、固定資産評価証明書、住所証明書、印鑑証明書(相続人)、住民票、戸籍謄本(相続人)、除籍謄本(亡くなった方)、遺言書(ある場合のみ) |
| 贈与 | 登記原因証明書、登記識別情報、固定資産評価証明書、印鑑証明書、住民票 |
| 財産分与 | 登記原因証明書、登記識別情報、固定資産評価証明書、印鑑証明書、住民票、戸籍謄本 |
今回は書類の中でも普段聞くことのない、登記原因証明書・登記識別情報・固定資産評価証明書について解説していきます。
登記原因証明書
登記原因証明書とは、こういったことがあって所有者が変わり、売買が行われたと示すための書類になります。
売買契約書や代金領収書、遺言書などの既存の書類が登記原因証明書に当てはまりますが、登記の目的やそれを証明する事実又は法律行為、不動産の内容を新たに書類に記して提出する場合もあります。
登記識別情報
登記識別情報は、不動産の所有者を識別するために発行されている12桁の番号で、以前は権利書や権利証と呼ばれていたものになります。
不動産1つ1つに発行されており、登記識別情報を知っているのは不動産の所有者だけになるので、不動産の所有者であることを証明するためにとても重要な書類になります。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、対象の不動産の固定資産評価額を証明する書類になります。
固定資産課税明細書と名前が似ていますが、固定資産課税明細書は課税額の内訳が書いてある書類なので、非課税の公衆用道路などの土地などは記載されていません。
一方固定資産評価証明書には、公衆用道路などの非課税資産を含めた所有物件が記載されています。
また年に一度送られてくる固定資産課税明細書と違って、固定資産評価証明書は申請しないと発行されないいので、各市町村の窓口で申請を行う必要があります。
土地の名義変更に必要な費用
土地の名義変更を行う時は、主に3種類の費用が必要になります。
- 登録免許税
- 必要書類の取得費用
- 司法書士への報酬
それぞれいくらかかるのか、解説していきます。
登録免許税
登録免許税とは法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金のことです。
税率は通常だと不動産評価額の2％になりますが、相続の場合は0.4％と低くなります。
不動産評価額によって金額が変動するので、土地を購入する時は初期費用として登録免許税も計算に入れておきましょう。
必要書類の取得費用
土地の名義変更に必要な書類の発行には、少額ですが手数料がかかります。
各証明書の発行にかかる手数料は下記になります。
| 書類 | 手数料 |
|---|---|
| 登記原因証明情報 | 5,000〜10,000円（司法書士の作成の場合） |
| 固定資産評価証明書 | 200円～300円 |
| 住民票 | 300円 |
| 戸籍謄本 | 450円 |
| 印鑑証明書 | 300円 |
登記原因証明情報は依頼する司法書士によって変動があり、また既存の書類を提出する場合なら作成する必要はありません。
書類の取得手数料は自治体によっても違うので、自治体のホームページなどで確認しておきましょう。
司法書士への報酬
土地の名義変更を司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬を支払う必要があります。
依頼する司法書士事務所によって報酬額は変わりますが、複雑な名義変更でない場合の相場は5〜10万円です。
準備に不安のある方は司法書士に依頼することをおすすめしますが高額にはなるので、極力名義変更にお金をかけたくないという方は自分で手続きを行いましょう。
土地の名義変更を司法書士に任せるメリット
上記でも司法書士の依頼には多額な資金が必要だと説明しましたが、司法書士に名義変更を依頼することで、書類準備の手間が省けます。
また相続や贈与にかかる税金についての相談もできます。
自分の知識や名義変更に割ける時間を考えて、司法書士に名義変更を依頼するか決めましょう。
手続きの手間を省ける
自分で土地の名義変更を行おうと思うと書類の収集や作成を全て自分でやらなければならないので、書類準備に1ヶ月ほどかかります。
準備した書類も間違いがあったら修正でまた時間がかかるので、仕事が忙しい方に名義変更の手続きは難しいものになります。
司法書士に名義変更を依頼すれば、書類の準備から手続きまで全て行ってくれるので、手続きにかかる手間が省くことができます。
平日に法務局に行く時間がないという方も、手続きを依頼すれば自分で法務局に行く必要はなくなります。
分からないことを相談できる
司法書士は名義変更の依頼だけでなく、相続、遺言、離婚に関することを相談することができます。
名義変更に合わせて相続税や贈与税がかかることがあるので、分からないところは一度聞いておきましょう。
ただし遺産相続で揉めた場合などは司法書士ではなく弁護士に相談する内容になるので、無料相談を利用してどこに相談すべきか確認しましょう。
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土地の所有者が変わる時に必要な土地の名義変更ですが、平日に法務局に行く必要があり、手続きに必要な書類も多く自分だけで準備するには限界があります。
もし書類に間違いがあったら修正にも時間がかかるので、司法書士に依頼することをおすすめします。
将来土地活用で不動産投資を考えている場合は、土地の所有権を証明するためにも名義変更は必ず行いましょう。
