競売物件を購入するのはやばい？競売物件のメリットやリスクを解説！

競売物件という言葉を聞いたことはあるでしょうか。

競売物件とは裁判所によって売りに出される物件で、通常の不動産より安価に購入できるため投資用物件を安く購入したい方には向いている物件になります。

しかし競売物件の購入は内覧ができない、以前の住人が不法占拠している可能性があるなどのデメリットもあり、購入を躊躇してしまう方もいるかと思います。

そこでこの記事では競売物件のメリットやリスク、物件の購入方法まで解説していきます。

リスクを知ることで安くて良い物件を購入できるので、不動産投資を安く始めたいという方は必見です。

競売物件とは

競売物件とは住宅ローンを払えなくなった時に、裁判所によって強制的に売却された物件のことです。

住宅ローンを6ヶ月ほど滞納したら競売にかけられることになり、ローンを組む時に設定されている抵当権を使って不動産を担保を差し出します。

担保となった不動産は裁判所によって差し押さえられているので、売主の存在しない物件となります。

競売物件を購入したらやばい？

競売物件はデメリットだらけで購入するとやばい、という話をしばしば耳にするので競売物件は買わないほうがいいと思っている方もいるかと思います。

確かに競売物件はローンが払えず取り押さえられた物件なので、売主が存在せず引き渡し義務や契約不適合責任がなく、引き渡し時に以前の住民とトラブルになることもあります。

ですがそういった物件はごく一部で、通常はトラブルのなく安価な物件を購入することができます。

競売物件はやばいという先入観で見ず、安く良い物件を購入できるチャンスだと思って購入を検討しましょう。

競売物件のメリット

では実際に競売物件を購入するメリットを紹介していきます。

上記が競売物件を購入するメリットになります。

各メリットについて詳しく解説していきます。

購入費用が安い

競売物件の最大のメリットは、購入費用が安いことです。

競売物件は通常の不動産購入と手続きが違ったり、物件に汚れや欠陥があっても契約不適合責任がないため責任追求ができないことから、相場の50〜70％の価格で不動産を購入できます。

不動産投資用の物件であれば、相場より安く購入することで利回りも高くなります。

珍しい物件が見つかる

競売物件は不動産会社を通して購入する物件ではないので、普通では流通しないような物件を見つけられる可能性があります。

三角形の不整形地や狭い土地など、通常では不動産会社がリフォームをしてから出回るような土地の物件がそのまま売りに出されているので、様々なニーズに応えた物件を購入することができます。

建物にニーズはなくても立地が他の土地活用に活かせそうな場合は、購入した建物を取り壊して用途転用をすることもできます。

手続きの手間がかからない

中古の不動産を購入した場合、本来は土地の名義変更や抵当権の抹消登記などの行う必要がありますが、競売物件を購入すれば各種手続きは裁判所が行ってくれるので、手続きの手間がかかりません。

通常の中古不動産購入でも名義変更などの手続きは司法書士に任せることができますが、その場合多額の費用がかかるので不動産購入の初期費用が嵩みます。

自分で手続きをするにも時間がかかるので、裁判所に手続きを任せられることは競売物件のメリットです。

土地の名義変更は何をすればいいの？必要書類から費用まで解説

競売物件のリスク

競売物件を購入するメリットは多くありますが、リスクも同時に存在します。

上記が競売物件を購入するリスクになります。

各リスクについて詳しく解説していきます。

内覧ができない

競売物件は売り手がいないので内覧ができないリスクがあります。

競売物件の情報は物件明細書・現況調査報告書・評価書の裁判所が作成する3つの書類からしか得ることができません。

そのため少ない情報のみで物件を購入するか検討しなければならず、購入後に思っていた物件と違うとなってしまう可能性もあります。

書類は最高裁判所が運営しているBIT 不動産競売物件情報サイトで確認することができます。

契約不適合責任がない

通常の中古物件購入では売主に物件の説明や、修繕などで物件の状態を整えておくことが義務付けられており、万が一欠陥があった場合は売主に補修請求や契約解除請求を行えます。

しかし競売物件では売主に契約不適合責任がないので、欠陥があっても補修請求や契約解除請求ができず買主が自分で修繕を行う必要があります。

内覧もできないので購入後に修繕の必要な箇所は見つかり、せっかく安く買った物件なのに多額の修繕費がかかってしまったというパターンもあるので気をつけましょう。

物件の引き渡し義務がない

競売物件は売主がいないため、引き渡し義務がありません。

そのため次に住むところが無いなどを理由に、前の住民が退去せず物件を不法占拠していることがあります。

不法占拠が起こっている場合、買主が自分で裁判所に引き渡し命令の申立てを行う必要があり、引き渡し命令を伝えても退去しない時には家具の運搬費用などを執行官に支払って強制執行の申し立てをします。

通常は不動産会社が仲介するので、立ち退きトラブルが起こるのは競売物件特有のリスクになります。

競売物件の買い方

では実際に競売物件を買う時の手順を見ていきましょう。

各手続きで何をする必要があるのか、詳しく解説していきます。

競売物件を選ぶ

まず初めに自分の予算や用途にあった競売物件を選びます。

競売物件を選ぶ時は、BIT 不動産競売物件情報サイトに載っている物件情報から絞り込みましょう。

物件明細書・現況調査報告書・評価書も同サイトからダウンロードできますが、サイト上では一部の情報は非公開になっているので、購入したい物件の候補が決まったら裁判所に直接行って情報の確認をしましょう。

入札

購入したい物件が決まったら、BITで入札開始日を確認して入札の準備をします。

入札期間は2週間ほどあり、その間に入札に必要な書類を提出します。

入札セットは裁判所でもらうことができます。

入札書には入札価格がありますが、この価格は必ず物件明細書などに載っている売却基準価格を2割下回る金額以上を書きましょう。

また競売物件の購入には保証金を払う必要があるので、裁判所の指示に従い所定の金額を振り込みます。

これらの書類を入札期間内に提出することで、入札が完了します。

開札

入札期間終了後、裁判所で入札額の開札が行われおおよそ1週間で落札者が決定します。

開札結果は裁判所やBITで確認することができ、落札されていた場合は入札時に払った保証金が入札価格に充てられます。

また入札できなかった場合でも保証金は返金されます。

売却許可決定

落札者が決まった後、あらかじめ告知される売却決定期日に落札者に物件を売却するかどうかの裁判を行います。

基本的には許可が降りて物件を購入することができますが、民法執行法71条に反していた場合は売却が許可されません。

不動産の売却不許可事由を定めた法令

代金の納付

裁判によって売却許可が出たら正式に買主となるので、裁判所から提示される代金納付期限までに代金を納付します。

代金納付期限は売却が決まってから1か月以内の日を指定されます。

納付できなかった場合物件を購入できないだけでなく、保証金も返金されなくなるので必ず余裕を持って代金を納付しましょう。

引き渡し

上記全ての手続きが終わったら、いよいよ物件の引き渡しです。

もし前の住民が退去していなかった場合は、引き渡し命令の申し立てを行います。

また家の中に前に住民が使っていた家具が残っていた場合は勝手に処分するのではなく、別途手続きが必要です。

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競売物件は必ずトラブルが起こるという訳ではない

競売物件は内覧ができない、不法占拠されている可能性があるなどのリスクがありますが、そういったトラブルはあまり起こらず、通常は所定の手続きをすることで安く物件を手に入れることができます。

手続きの手間もあまりかからず、忙しい中で不動産投資を始める方にはかなり有利な物件となります。

不動産投資では利回りは重視したいポイントなので、安く購入できる競売物件は選択肢の1つとして検討しましょう。