マンションの建築費はいくらかかる？相場や費用を抑えるためのコツを解説

不動産投資の１つにマンション経営という選択肢があります。

土地活用としても有効で、経営が上手くいけば不労所得を得られるためマンション経営にはメリットが多いです。

そこで気になるのはマンションの建築費ですよね。

「建築費は高そう」と心配している方も多いのではないでしょうか。

木造で作れるアパートと比べたらマンションの建築費は高くなってきますが、抑える方法はあります。

今回は、マンション建築費の相場や費用を抑える方法を解説していきます。

ぜひマンション経営を始める時の参考にしてください。

マンション建築費の相場

マンションを建てる際にかかる費用の相場は、坪数や構造によって変わります。

例えば50坪のマンションの場合、相場は下記のようになります。

	鉄骨造	鉄筋コンクリート造	鉄骨鉄筋コンクリート造
3階建て	1億4,000万円	1億8,000万円	2億円
4階建て	1億7,000万円	2億円	2億4,000万円
5階建て	2億円	2億5,000万円	3億2,000万円

このように1億円以上、階数によっては2億円以上かかってきます。

しかし建てたいマンションの階数や坪数によって、目安となる数字は変わってきます。

下記でマンション建設費の目安となる金額の計算方法を説明していきます。

建築費用は坪単価×延べ床面積で計算する

マンションの建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できます。

坪単価とは建物を建築する時の1坪あたりの建築費のことです。

「建築費÷延べ床面積」から算出できます。

坪単価は構造や地域によっておおよその相場があります。

下記がマンションに使われる各構造の坪単価相場になります。

• 鉄骨造：80万円〜
• 鉄筋コンクリート造：85万円〜
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：90万円〜

次に延べ面積ですが、延べ面積は建物の各階の床面積の合計になります。

「坪数×階数」で算出できます。

上記2つの数値が分かれば、自分が建てたいマンションのおおよその建築費が分かります。

マンション建築費の内訳

上記で説明したマンションの建設費は、下記の要素で成り立っています。

• 本体工事費
• 付帯工事費
• 上記以外の費用

本体工事費はマンション本体の費用です。

付帯工事費はインフラや整地にかかる費用です。

上記以外の費用は直接工事には関わらない費用になります。

それぞれの費用ががどれくらいかかってくるのか、下記で解説していきます。

本体工事費

本体工事費は、上記で記載した「坪単価×延べ床面積」で算出できる建築費のことです。

マンション本体にかかる費用で、建築費の中で最も費用の多くなる部分になります。

ただし構造や立地、耐火性などによって費用は変わってきます。

建築を依頼する会社に見積もりを依頼して、実際の金額を確認しましょう。

付帯工事費

付帯工事費は水道やガスのインフラ設置、整地、地盤確認などマンション本体以外にかかる費用になります。

付帯工事費は本体工事費の15〜20%が相場とされています。

地盤が弱い、道路から建物までのアプローチが長いなどの条件が重なると、相場よりも費用がかかることもあります。

建築会社によっては本体工事費に付帯工事費が含まれていることもあるので、見積もりの時に確認しておくようにしましょう。

上記以外の費用

マンションの建設は本体工事費・付帯工事費以外にも、工事には直接関係のない費用がかかります。

不動産取得税、火災保険料、アパートローン手数料などが当てはまります。

こちらは本体工事費の5%程が相場とされています。

建築費はローンで払うことができますが、これらの建築に関わらないものは自分の資金から出すことになります。

おおよそどれくらい費用がかかるのか計算しておき、早めに準備しておきましょう。

マンション建築費を抑える方法

マンションの建設には多額の費用が必要になってきます。

ですが、できれば費用は抑えてマンション経営を始めたいと考える方も多いでしょう。

マンションの建築費は複数社の比較や構造の見直しを行うことで、抑えることができます。

下記で建築費を抑える方法について詳しく解説していきます。

複数の建築会社に見積もりを取る

建築費を抑えるために、まずは複数社の見積もりを取りましょう。

複数の建築会社で比較することで、適正価格の把握や他社見積もりを利用した価格交渉を行えます。

建築を依頼したい会社が決まっている方もいるかと思いますが、必ず比較は行うようにしましょう。

建築費がが高いと内容の割に価格が上乗せされていたということもありえます。

逆に安すぎると資材が悪かったり、手抜き工事が行われる事もあります。

適正価格の中で良いマンションを建築する会社を選びましょう。

また見積もりを依頼する場合は建築会社・ハウスメーカー・工務店の3つ全てに依頼することが大切です。

シンプルな形の建物にする

マンションの建築費は、マンションの形がシンプルであるほど低くなります。

その中で最も建築費が低い形は、各部屋が長方形でできた「羊羹切り」になります。

単純な形なのでデッドスペースも生じず、入居者も見つかりやすいというメリットもあります。

空室リスクも減らせるため、今後のランニングコストを考えても羊羹切りのマンションがオススメです。

構造を見直す

マンションの構造には「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」の3種類があります。

鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の順で建築費は高くなりますが、それぞれに別々の特徴があります。

鉄骨造は軽量でありながら耐久性に優れています。

高層マンションによく使われる構造です。

鉄筋コンクリート造は断熱性・防音性が高いことが特徴です。

住宅街や交通量の多い地域で使われる構造になります。

鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄骨造、鉄筋コンクリート造のメリット両方を持っています。

その分建築費がかかるので、高級マンションによく使われています。

このようにそれぞれの構造に特徴があります。

もし自分の考えているマンションの構造が地域の需要と合っていない場合は、構造を見直すようにしましょう。

構造を変えることで建築費を大幅に抑えられる場合があります。

ゼネコン・ハウスメーカー・工務店の違い

マンションの建築を依頼する場合、ゼネコン・ハウスメーカー・工務店の3つが候補に挙がります。

それぞれ耳にすることはありますが、違いは分からないという方もいると思います。

3つの違いは主に「実績の多さ」「地域への理解度」「建築費の差」になります。

それぞれの特徴を知ることで、より建築費を減らすこともできます。

下記で詳しく解説していくので、自分に合った会社を選びましょう。

ゼネコンとは

ゼネコンとは総合建築業のことで、商業施設や病院などを主に建築しています。

ゼネコンは設計は自社で行い、施工は下請け会社に発注する方法で建築を行います。

大きなマンションを建てたい場合は、高い技術力を持ったゼネコンに頼むことになります。

建築会社は実績が豊富でアフターサービスも整っているので、安心して依頼することができます。

ただし建築プランが決まっていることが多く、自分の要望があまり通りにくい場合があります。

ハウスメーカーとは

ハウスメーカーは主に個人住宅を得意とする会社ですが、近年はマンション建築に強い会社も増えています。

大手であるハウスメーカーが多いので、実績やアフターサービスはしっかりしています。

ゼネコンと特徴が似ていますが、大きな違いが施工まで自社で行う点です。

自社の決まった方法で建築を行うので、一定の品質が保証されます。

資材も自社で作っているため、ゼネコンに比べ建築費が低くなります。

ただし、ゼネコン同様建築プランが決まっていることが多いです。

工務店とは

工務店とは、地域密着型の建築会社になります。

そのため地域のニーズに合わせた建築が得意です。

建築プランが決まっていることは少なく、自由度の高い建築が可能です。

また広告費などがかかってこない分、ゼネコンやハウスメーカーに比べ低い建築費でマンションを建てることができます。

ただし大手ではないので、実績やアフターサービスは少なくなっています。

マンション建築する時の建築会社の選び方

ゼネコン・ハウスメーカー・工務店の違いは分かりましたが、実際何を基準に建築会社を選べばいいのでしょうか。

建築会社を選ぶ時に重視するべきは下記の3点になります。

• 信頼できる会社かどうか
• 作りたい構造のマンションを得意としているか
• 過去の実績を確認しておく

この3点を抑えることで、建築費の低さと品質を両立できます。

信頼できる会社かどうか

信頼できる会社であることは何よりも大切です。

アフターサービスや経営状況、会社側の保険の加入状況を確認しておきましょう。

アフターサービスは会社によって期間が異なります。

マンション経営は何十年も続くものですから、できるだけ長くアフターサービスの受けられる会社を選びましょう。

経営状況は倒産の危機がある会社に依頼しないためにも、資本金などから確認しておきましょう。

倒産しそうな会社に頼んでしまうと、アフターサービスを受けられなくなったり、建築が最後までできない可能性もあります。

保険の加入は万が一のことがあった時に責任を取ってもらうために大切です。

これらが満たせていない会社は避ける方が無難でしょう。

作りたい構造のマンションを得意としているか

建築会社によって得意とする構造は違います。

会社によっては鉄筋コンクリートの実績は少ないなどの差があります。

安全なマンションにするために、過去の実績でどの構造が多いか確認することが大切です。

後々ミスが発覚しないためにも、作りたい構造を得意とする会社を選びましょう。

過去の実績を確認しておく

信頼できる会社か見極めるために、実績の確認は大切です。

上記の構造もそうですが、マンションを建築する地域での実績があるかどうかも確認しておきましょう。

建築予定地域での実績がある場合、周辺のニーズや治安などに詳しい場合が多く、それらの情報を建築や経営に活かせるからです。

マンション経営を成功させるポイント

マンション経営を始める前に、経営を成功させるポイントを知っておきましょう。

• 需要の高い立地を選ぶ
• 管理会社は信頼できる所を選ぶ
• 資金計画には余裕を持たせる

上記3つを意識することが大切です。

マンション経営を始める前から準備できることばかりなので、今からでも始めることができます。

需要の高い立地を選ぶ

マンション経営を成功させるには、入居率を高めていく必要があります。

入居率を高めるには間取り・設備・周辺環境が地域のニーズに合っているようにしましょう。

ニーズを知るためには「立地調査」を行いましょう。

周囲の商業施設や駅との距離、地域の年齢層を確認していきます。

駅や商業施設が近くにある利便性の高い環境で、ニーズに合ったマンションが提供できれば、入居率は高くなります。

ファミリー層と単身層どちらが多い地域なのかによって内装も変わってきますね。

建築会社や不動産会社によっては地域の情報に詳しいところもあるので、相談してみるのもいいでしょう。

管理会社は信頼できる所を選ぶ

マンションの管理を自分で行わない場合は、管理会社に運営・管理を委託することになります。

入居者の募集、メンテナンス、家賃回収などを全て一任することになるので、信頼できる管理会社に委託することが大切です。

管理会社を選ぶ時は手数料の低さも重要ですが、管理をどこまで行き届かせられるかも重視しましょう。

管理が甘かった場合共有スペースが汚れたままになって、クレームや退去に繋がってしまいます。

委託したい管理会社の候補が決まっているなら、その会社が管理している他の物件を見せてもらうと管理状況が分かります。

管理内容に納得し、必ず信頼できる会社だと分かってから委託を依頼するようにしましょう。

資金計画には余裕を持たせる

マンション経営は建築の時もそうですが、経営を続けていく中でも様々な部分に費用がかかってきます。

空室率や家賃下落によって収益は変動しますし、メンテナンスや修繕の費用も必要です。

老朽化対策として１０年に一度くらいの間隔で大規模な修繕も行うこととなり、修繕費は数百万にもなる場合があります。

そのため資金計画は少し厳しめに立てるようにしましょう。

またマンション経営を始める際の自己資金は物件の20〜30％ほどあると良いと言われますが、余裕を持たせるために少し多めに用意しておくといいでしょう。

空室が出た時や急な修繕が必要になった時に備えておきましょう。

不動産投資を検討中の人は必見！無料書籍プレゼント

ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資方法の1つで、節税対策やインフレ対策といった複合効果も見込めます。

また、投資の中でもFXや株式投資と比べてリスクが低く、初心者でも低リスクで始めることができます。

しかし「ワンルームマンション経営ってなにから始めれば良いの…？」と投資初心者は悩んでしまいますよね？

そんな人にMoney Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営” と言う書籍をおすすめしています。

書籍では、老後2,000万円問題を触れながら長期的に投資するメリットや東京都心でワンルームマンション経営する魅力などを紹介しています。

不動産投資の基礎的な部分も分かりやすく書かれているので、不動産投資の知識が無い人にもおすすめです！

また著者である松木正一郎さんが経営している明光トレーディング株式会社では、ワンルームマンション経営を丁寧にサポートしてくれるので、気軽に相談してみてください！

Money Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営”書籍を無料でプレゼントしています！

「無料で読めるなら読んでみようかな？」という人は是非、無料書籍プレゼントを申し込んで見てください！

マンション建築費は抑えることができる！建築会社は慎重に選ぼう

マンション建設費は建物の形や構造を選べば、抑えることができます。

自分で大まかな費用も計算できるので、建築の前に一度算出してみるといいでしょう。

予算オーバーしている場合は形や構造などを見直す必要があります。

建築会社も複数社比較しながら、建築費と品質を両立したマンションを建てましょう。