マンションへ投資をしようと思った時、一棟マンションの他にワンルームマンションという選択肢があります。
ワンルームマンションは一棟マンションと比べて購入価格が安く、管理も簡単なので不動産投資初心者でも手を出しやすい物件になります。
しかしワンルームマンションは空室リスクが高いことや、節税効果が低いことがデメリットとして挙げられ、対策を取らないと投資に失敗してしまうこともあります。
そこで今回は、ワンルームマンションのメリット・デメリットから失敗しないための対策まで解説しました。
収益物件って何？種類やマンション投資を始めるならどんな物件を買うべきか解説
ワンルームマンション投資とは
そもそもワンルームマンション投資がよく分からないという方もいると思います。
ワンルームマンション投資とは、マンションの1室のみを購入して入居希望者に貸し出すマンション投資方法で、区分マンションとも呼ばれることもあります。
都心や利便性の高い土地にあるマンションのニーズが高くなっていますが、1室のみの管理でいいので手間もかからず、地方に住んでいる方でも都心のマンションに投資がしやすくなっています。
ワンルームマンションに投資するメリット
ワンルームマンションに投資するメリットとしてよく挙げられるのは購入資金が安いことですが、他にもメリットは多くあります。
- より少ない資金で始められる
- ランニングコストを抑えられる
- 管理の手間がかからない
- 回転率が高い
上記がワンルームマンションに投資する主なメリットになります。
各メリットについて、詳しく解説していきます。
より少ない資金で始められる
ワンルームマンション投資は、物件全てを購入する一棟マンション投資に比べて少ない資金で始められることがメリットとして挙げられます。
不動産投資はそもそも物件の購入にローンを利用するので、少ない資金で投資を始められますが、ワンルームマンションは購入価格が安いので更に少ない資金から始めることができるのです。
一棟マンションは購入価格が数億円となることも多いですが、ワンルームマンションは数百万〜数千万円で購入することができます。
ランニングコストを抑えられる
一棟マンションの場合は定期的に共有部分や各部屋の修繕が必要になり、修繕内容によっては1回で数百万円の費用がかかることもあります。
ですがワンルームマンションなら各部屋のオーナーが毎月修繕積立金を積み立てるので、修繕費はその資金から支払われ、急に数百万円必要になるということがありません。
また管理も1室分なので、全部屋の修繕を行うことはなくその分の修繕費を抑えることができます。
管理の手間がかからない
ワンルームマンションへの投資は運営・管理を管理会社に委託できるので、オーナーがやらなければならないことはありません。
そのため仕事が忙しい方や購入したいマンションから遠方に住んでいる方でも、投資しやすくなっています。
回転率が高い
ワンルームマンションは入居者の入れ替わりが激しく、回転率が高いこともメリットになります。
ワンルームマンションは基本的に単身赴任の方や学生に人気のある物件なので、今いる入居者が退去しても別の入居希望者が見つかりやすくなります。
ワンルームマンションに投資するデメリット
ワンルームマンションへの投資は、管理が簡単なことや様々な費用が低く抑えられることなど多くのメリットがありましたが、デメリットも存在します。
- 家賃収入が0になることもある
- サブリースの家賃保証はリスクがある
- 赤字になることもある
- 節税効果が低い
上記の4つがワンルームマンション投資のデメリットになります。
各デメリットについて、詳しく解説していきます。
家賃収入が0になることもある
回転率が高いことがワンルームマンションのメリットだと上記で解説しましたが、空室リスクが完全になくなるわけではないです。
1室のみの投資であるワンルームマンション投資は入居者がいないと家賃収入が完全になくなってしまうので、家賃収入が0になることもあります。
一棟マンションであれば、入居者が全員いなくなるということはあまりないので収入が0になることは少なく、ワンルームマンション投資の方が空室リスクが高いと言えます。
サブリースの家賃保証はリスクがある
上記のような家賃収入が0であるということを避けるために、サブリース業者と契約するという方法があります。
サブリース業者と契約することでマンションが空室でも、家賃収入を得られるようになります。
一見魅力的な内容ですが、サブリース契約をすると毎月の家賃収入の10〜20%はサブリース業者に手数料として差し引かれます。
そのためマンションに入居者がいる時は収益が少なくなってしまいます。
赤字になることもある
マンションの家賃や物件価格は築年数が経つごとに安くなっていくので、ワンルームマンション投資は赤字に傾くこともあります。
特に新築のマンションでは購入当初は収支のバランスが取れていたが、長く投資を続けているとバランスが崩れていくこともあります。
しかし物件の立地が良い物件の価値が下がりにくく赤字になりにくいので、マンション購入前に周囲の中古マンションの価格などを参考に価値が下がりにくい土地を見つけましょう。
節税効果が低い
不動産投資のメリットとして挙げられる節税効果ですが、ワンルームマンションではその効果が低くなってしまいます。
不動産投資での節税効果には物件の購入価格によって帳簿上の赤字を作り、他の仕事などの所得と相殺して節税するので、購入価格が安いワンルームマンションでは節税効果は低いのです。
節税目的で投資をする場合は、一棟マンションの方が向いているでしょう。
マンション投資で節税ができるって本当？仕組みや節税効果の高い物件について解説
ワンルームマンション投資で失敗しないためには
ワンルームマンションのデメリットを解説していきましたが、実際にワンルームマンション投資を始める時に失敗しないようにするためにはどうすればいいのでしょうか。
ワンルームマンション投資に失敗しないためには、3つのポイントがあります。
- 実質利回りを計算する
- 好立地のマンションを選ぶ
- 自己資金の余裕を持たせておく
各ポイントについて、下記で詳しく解説してきます。
実質利回りを計算する
投資で得られる収益を計算する数値として利回りというものがありますが、利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があります。
不動産会社のサイトなどに載っている利回りは表面利回りですが、実際に投資を始めた時に気にするべきはランニングコストなども加算した実質利回りになります。
表面利回りは高くても、管理費や固定資産税、月々のローン返済額を差し引くと実質利回りはものすごく低かったということもありえます。
想定していたより収入が少ないと経営の失敗にも繋がるので、実質利回りがどの程度あるのか計算しておきましょう。
好立地のマンションを選ぶ
好立地のマンションを選ぶことは入居者を見つけやすくなるだけでなく、物件価格の低下も緩やかになる効果があるので、マンション選びに立地はとても重要です。
特にマンションに住む方は単身世帯が多いので、駅やオフィスビルに近いなどの交通の便の良い場所や、商業施設が近くにあり生活しやすい場所のニーズが高くなります。
物件価格や利回りだけを見て購入してしまうと、実は立地が悪いマンションだったとなりかねないので、必ず購入前に物件に実際に訪れましょう。
自己資金の余裕を持たせておく
ワンルームマンションは購入価格が安いですが、入居者がいないと家賃収入が0になってしまう物件です。
そのため万が一家賃収入が無かった月があってもローン返済などに支障が出ないよう、自己資金には余裕を持たせて投資を始めるようにしましょう。
ワンルームマンション投資の始め方
では実際にワンルームマンション投資を始める時は、何から始めればいいのでしょうか。
マンション投資を始める時は、下記の流れで始めるといいでしょう。
- 1.不動産投資の勉強をする
- 2.ワンルームマンションを探す
- 3.必要資金を用意する
- 4.不動産の購入
各手順について、下記で解説していきます。
不動産投資の勉強をする
不動産投資を始めるにあたって、まずは不動産投資の知識を身に付ける所から始めます。
不動産投資について勉強するには、不動産会社のセミナーに参加したり、不動産投資についての本を読むといいでしょう。
セミナーは講師に直接質問できますし、本であれば自分のペースで勉強を進めることができます。
どちらも活用しながら勉強をしていきましょう。
アパート経営初心者におすすめの本10選！不動産投資を始める前に読むべき本を紹介
ワンルームマンションを探す
知識がある程度身に付いたら、実際に投資用のワンルームマンションを探します。
大手不動産会社のサイトや投資家用のサイトで購入できる物件を見ることができるので、いくつか候補を挙げて比較しながら購入する物件を決めましょう。
必要資金を用意する
購入する物件が決まったら、必要資金を用意します。
物件の購入にはローンを利用するので、物件の20〜30%ほどの資金を用意しておくといいでしょう。
不動産の購入
資金の用意までできたら、いよいよ物件の購入をします。
購入には不動産会社を通すので、不動産会社は信頼できる会社を選びましょう。
ワンルームマンション経営したい人におすすめの本！
ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資方法の1つで、節税対策やインフレ対策といった複合効果も見込めます。
また、投資の中でもFXや株式投資と比べてリスクが低く、初心者でも低リスクで始めることができます。
しかし「ワンルームマンション経営ってなにから始めれば良いの…？」と投資初心者は悩んでしまいますよね？
そんな人にMoney Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営” と言う書籍をおすすめしています。
- ワンルームマンション経営の基礎知識が分かりやすく説明されている！
- 経営を始める時に重要なポイントがわかる！
- ワンルームマンション経営で得られる節税メリットも詳しく解説！
書籍では、老後2,000万円問題を触れながら長期的に投資するメリットや東京都心でワンルームマンション経営する魅力などを紹介しています。
不動産投資の基礎的な部分も分かりやすく書かれているので、不動産投資の知識が無い人にもおすすめです！
また著者である松木正一郎さんが経営している明光トレーディング株式会社では、ワンルームマンション経営を丁寧にサポートしてくれるので、気軽に相談してみてください！
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ワンルームマンション投資は安く手間もかからない
ワンルームマンションは安く買えた上で管理の手間もかからないので、初心者でも始めやすい不動産投資になります。
ですが1室分の投資なので空室リスクが高く、入居者がいないと家賃収入が0になってしまうこともあります。
ワンルームマンション投資を成功させるには、好立地の物件を選ぶことや実質利回りを計算することが重要なので、情報を集めてからワンルームマンション投資は始めましょう。
