東京のマンション投資がおすすめの理由は？物件の探し方・おすすめの地区・注意点まで徹底解説

近年、東京での不動産投資の需要が高まっています。

東京は常にマンションの需要があり、国際都市競争力インデックスの調査でも不動産投資の観点から見た世界の各都市のビッグ７に入るほどです。

しかしそんな東京でのマンション投資でも、物件の選び方を間違えると入居者が見つからず、投資に失敗してしまいます。

そこでこの記事では東京がマンション投資に向いている理由から、物件の選び方まで解説しました。

資産運用にはマンション投資がおすすめって本当？マンション投資が選ばれる理由からリスクと対処法まで解説！

なぜ東京がマンション投資に向いている？

東京は、なぜ不動産投資の観点から見た世界の各都市ビッグ７に入れるほどマンション投資が向いているのでしょうか。

理由は下記の4点になります。

各理由について、詳しく解説していきます。

人口流入が常に起こっている

東京は日本で最も人口が多い都市であり、人口流入も続いているのでマンションなどの賃貸需要が常に高くなっています。

流入してくる世代は15〜29歳と特に賃貸需要が高い年代が多いので、さらに需要は高まります。

そのため入居者が見つかりやすく、不動産投資のリスクで挙げられる空室リスクを軽減することができるのです。

経済が集中している

上記の人口流入が起こりやすい理由にも繋がりますが、東京は経済が集中している都市なので、働く方の住居としてマンションの需要が常にあります。

オフィスや学校の近くにある物件は利便性が高く、物件価値や家賃価格が下落しにくくなるので、その点でもマンション投資に向いていると言えます。

世界的に見ても有名な都市である

東京は不動産投資の観点から見た世界の各都市ビッグ７であることは説明しましたが、他のランキングでも上位に入る都市なのです。

世界の都市安全性指数ランキング、世界の住みよい都市ランキングなどで1位、世界の都市総合ランキングでは3位を獲得しています。

そのため海外の方からも注目度が高く、東京のマンションであるという点は大きなアピールポイントとなります。

オリンピックの後も再開発が続いている

東京ではオリンピックに向けてインフラの再整備や、インバウンド市場の整備などの再開発が行われてきました。

オリンピックは終わりましたが東京の再開発はまだ続いており、都市の利便性は高まり続けています。

再開発の中心となる場所は、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、千代田区、江東区、品川区の8区です。

東京でマンション投資をする時に選ぶべき物件

東京でマンション投資を始めるにあたって、どういった物件を選んだら入居者が見つかりやすいのでしょうか。

東京でマンションを選ぶなら、下記のポイントを意識してマンションを探しましょう。

各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。

利便性が高い土地

マンション投資をする時に、最も重要となるのが物件の立地です。

マンションに入居される方は単身者が多く、駅やコンビニ、病院などの施設の近くである利便性の高い立地であることが求められます。

立地が良いと入居者が見つかりやすく、物件価値や家賃価格も下落しにくいので、中長期的に見ても利便性の高い土地のマンションを選ぶことが大切です。

単身者向けの物件

前述したようにマンションに入居される方は単身者の方が多いので、単身者向けの物件の方が需要が高くなります。

流入してくる人口も15〜29歳と単身者の多い世代になるので、今後も単身者向けの物件は需要が下がることはないと考えられます。

また東京の各区ではワンルーム条例と呼ばれるワンルームマンションの建築を規制する条例があるため、新規の単身者向けマンションが増えず、すでに建築されているマンションの需要は増していきます。

そのため東京で単身者向けマンションを購入すれば、入居者の募集に困ることが少ないです。

適切な修繕がされている

このポイントは中古マンションや区分マンションの購入時に意識するポイントになりますが、適切に修繕が行われているかどうかは入居率に関わります。

外観や内装が綺麗な物件でないと入居したいと思う人は少なくなります。

以前のオーナーやマンションの管理会社が共有部分や水回りなどの修繕をしているか、過去の修繕歴や実際の物件を見て確認しましょう。

修繕がされていないと購入後に自分で修繕をすることになり、必要以上に費用がかかることになるので注意しましょう。

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相場に合った利回り

投資を行う上で利回りは重視したいポイントになりますが、利回りの高さだけで物件を購入することは危険です。

不動産会社のサイトなどでマンションを探していると、相場よりも高い利回りの物件が見つかることがあるかもしれませんが、利回りが高くても上記で説明した立地や物件のタイプが需要に合っていないことがあります。

需要に合っていない物件では入居者が見つからず、想定していた利回りより儲からず投資に失敗してしまうことも考えられます。

必ず物件の詳細な情報、エリアや物件タイプによる利回りの相場を確認して、適切な物件を購入するようにしましょう。

東京でマンション投資をする時に避けたほうが良い物件

ここまで東京でマンション投資を始める時に選ぶべき物件やエリアについて解説してきましたが、一方で選んではいけない物件というものもあります。

下記の条件に当てはまる物件はリスクが高いので高いので選ばない方がいいでしょう。

各物件について、下記で詳しく解説していきます。

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賃料が高くなる物件

単身者からの需要が高い東京のマンションでは、賃料が10万円以下であることが求められます。

そのため10万円以上の賃料になってしまう物件は、入居者が見つかりにくくなってしまいます。

東京には外国人や芸能人をターゲットとした超高級物件もありますが、外資系企業の撤退や景気の影響を受けてしまうのでリスクが高くなります。

安定した投資を行いたいなら、賃料が高くなる物件はおすすめできません。

形が悪い物件

単身者向けの物件は一室が狭いため、形の悪い物件だとその影響を大きく受けます。

L字や台形のような形の悪い物件はベッドやソファなどの大きな家具の配置がしにくく、入居者が見つかりにくくなる要因となってしまいます。

壁や床などの部分は後から直せますが、物件の形はリフォームでも直すことができないので、マンション購入時は四角形の整った形をした物件を選びましょう。

繁華街近くの物件

マンションの物件選びは利便性の高い立地であることが大切と解説しましたが、繁華街の近くは避けた方が無難です。

繁華街は近くにスーパーなどがあるわけではなく、夜間の騒音に繋がることもあるので入居者からは敬遠されます。

利便性は高く、ある程度は静かな場所を選ぶようにしましょう。

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東京でのマンション投資はどんな物件を選ぶべき？

マンション投資をするにあたって、一棟マンションと区分マンションのどちらを購入すればいいのか分からないという方もいるかと思います。

一棟マンションと区分マンションにはそれぞれの特徴があり、自分に合った物件を選ぶことが大切です。

それぞれの特徴について、下記で詳しく解説していきます。

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一棟マンションとは

一棟マンションとは一棟全てを購入する投資方法となり、区分マンションに比べて購入費用が高くなります。

全ての部屋の家賃が自分の収入となるので、空室ができても完全に収入がなくなることはなく、空室リスクを軽減することができます。

しかし自分で管理する部分が多いので、修繕費は嵩みます。

自己資金に余裕がある方や、本業の収入が多い方におすすめの物件になります。

区分マンションとは

区分マンションとは一室のみを購入する投資方法となり、一棟マンションに比べて購入費用は安くなります。

一室分の管理でいいので共有部分の修繕費は毎月の修繕積立費のみで済み、ランニングコストが少なくなります。

しかし一室しか持たない分、入居者が退去したら家賃収入が0になってしまうため、空室リスクは一棟マンションより高くなります。

少ない自己資金から始めたい方や、不動産投資初心者の方におすすめの物件になります。

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東京でのマンション投資のリスク

東京でマンション投資をする際の主なリスクは下記の通りです。

利便性が意識されていないと空室のリスクが出る

空室リスクをなるべく軽減するには、他の賃貸との差別化が必要です。

特に、東京ならではのニーズに適応した利便性の高さをアピールポイントとすれば、東京でのマンション投資において空室リスクを軽減することに繋がります。

おすすめの空室対策は下記の通りです。

クレジットカード払いに対応する

東京でのマンション投資におすすめの空室対策として、家賃のクレジットカード支払いを導入することがあげられます。

カードでの家賃支払いを希望する人は多く、毎月の支払いからポイントが貯まる利点もあります。

ただし、カード支払いの導入には約5％の手数料が発生しますが、ポイントやキャッシュレスへの意識が高い東京だからこそ、クレジットカード払いに対応していることは大きな魅力になります。

ターゲットを絞ったリフォームを検討する

東京には多数の物件が存在するため競争が激しく、空室リスク軽減のためには物件の特徴を打ち出すことが求められます。

そのため、特定のターゲットに合わせたリフォームを検討することも有効です。

女性向けや男性向けに特化した内装にすることで、物件の差別化を図ることが可能です。

また、全戸女性専用にしてしまうというのも一つの方法です。

ターゲットを絞り込むことで逆に需要が落ちてしまうのではと心配になってしまう方もいるでしょう。

しかし東京は元々の需要が多いため、ターゲットを絞って他の賃貸と差別化し、他の物件の中から糖質することのメリットの方が大きいと考えます。

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同じ区内でもマンション投資の向き不向きはある

たとえば東京の中でも港区は人気のエリアの一つですが、同じ港区内でも「六本木一丁目」と「芝大門」という地域では特性が大きく異なります。

六本木一丁目は高速道路の影響で暗い印象を持ちがちですが、芝大門は増上寺周辺の雰囲気から人気が高まっています。

このように、物件投資を行う際は地域の微妙な差を把握し、判断することが求められます。

同じ港区だからと安易に判断せず、地域の特性を詳しく調査することが必要です。

東京でのマンション投資でおすすめの地区・避けたほうが良い地区

東京でマンション投資をする際、おすすめの地区と避けたほうが良い地区について紹介します。

ただしすでにお伝えしていたように、同じ地区内であっても土地の特色は変わってきます。

下記をあくまで大まかな目安として、その後の具体的な物件探しの参考にしてください。

東京でのマンション投資でおすすめの地区

東京都心の資産価値は極めて高く、その中でも港区や渋谷区は人気があります。

しかし資金の面から見ると、これらの地域は一般の投資家には手が届きにくいです。

そのため、比較的参入しやすく交通の便もよい城東エリアの墨田区、江東区、台東区などがマンション投資の狙い目とされています。

さらに郊外の東京都市としては、吉祥寺を中心とした武蔵野市や三鷹市が人気です。

これらのエリアは都心へのアクセスも良好で、住みたい街としての魅力が高まっています。

また、八王子市は学生の賃貸需要が見込める学園都市として、将来的な賃貸需要も期待できるエリアとしておすすめです。

東京でのマンション投資で避けたほうが良い地区

東京オリンピックの影響を受けて、湾岸エリアの豊洲や有明、お台場、東雲などは物件価格の高騰が見られます。

しかし、オリンピック後の地価の動きについては不確実性が高く、大きな下落のリスクも考えられます。

特にオリンピック後の湾岸エリアの動向は予測が難しく、インフラの整備や特需の影響も考慮する必要があります。

このような不確定要素を持つエリアは、投資初心者やリスクを避けたい投資家にはおすすめできません。

ワンルームマンション経営したい人におすすめの本！

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東京でのマンション投資に関するよくある質問

東京でのマンション投資に関するよくある質問と回答を紹介します。

東京でマンション投資をするメリットは？

東京でマンション投資をする主なメリットとしては下記が挙げられます。

まず、東京は日本で最も人口密度が高く、特に若い世代の流入が絶えないため、賃貸の需要は常に高まっています。

賃貸需要が高いため空室率のリスクが低く、安定した収益が期待できます。

さらに東京は国内外からのビジネス、教育、観光の拠点として機能しており、経済的にも繁栄しています。

この結果都内の物件は価値が下落しにくく、投資の安定性が高まります。

加えて、東京は世界的な観点からも非常に注目される都市であり、多くの国際的なランキングで上位に位置しています。

これにより外国人の賃貸需要も高まっています。

東京でのマンション投資でおすすめの地区は？

東京都心、特に港区や渋谷区は非常に人気の地域ですが、一般投資家には価格が高めで手が出しにくいことが多いです。

そのため、都心へのアクセス性や将来性を考慮した、墨田区や江東区、台東区などのエリアが狙い目です。

郊外なら、吉祥寺や武蔵野市、三鷹市がアクセスや住環境の良さで注目されています。

また学園都市としての側面を持つ八王子市も、学生の賃貸需要や将来的な発展性を考慮すると、投資先として大きな魅力を持っています。

東京でのマンション投資で避けたほうが良い地区は？

オリンピックの影響で、湾岸エリアの一部では物件価格が急激に上昇していますが、豊洲や有明、お台場、東雲などの地域は、オリンピック後の価格変動や地域の発展に対する不確実性が指摘されています。

特に、オリンピック後の地域の動向やインフラ整備の進行状況は予測が難しいため、投資を検討する際には十分なリサーチと慎重な判断が求められます。

初心者やリスクを避けたい投資家は、このような不確実性のあるエリアへの投資は避けるのが賢明です。

東京でマンション投資を始めよう

東京は都市の魅力や再開発によって入居者が見つかりやすく、マンション投資を始めるのに最適な土地です。

単身者からの需要が特に高く、10万円以下の家賃で経営ができれば、より入居者が見つかりやすく安定したマンション投資が行えます。

再開発や都心に近いエリアであれば物件の価値や家賃価格も下落しにくいので、エリアや物件は需要に合ったものを選んでマンション投資を始めましょう。

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