資産運用には株式投資やFXなどの方法がありますが、長期的に資産を増やそうと考えるならマンション投資がおすすめです。
家賃収入で収益を出すマンション投資は安定的に長期間収益が得られるため、老後の資金準備にも向いています。
しかしマンション経営には空室リスクなど、いくつかのリスクがあり、対策を取っていないと投資に失敗してしまうこともあります。
そこでこの記事では、資産運用にマンション投資が選ばれる理由からリスクと対処法まで解説しています。
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マンション投資とは
そもそもマンション投資がどういった投資方法なのかよく分かっていないという方もいると思います。
マンション投資とは、投資用マンションを購入して賃貸として貸し出し、入居者から家賃収入得る投資方法です。
賃貸の管理は自分で行う必要はなく、管理・運営を管理会社に委託すれば、入居者の募集からメンテナンスや修繕、家賃回収まで全て管理会社が行うので、マンション投資の収入は不労所得となります。
家賃収入は入居者がいれば毎月入ってくるものなので今後の収支が予測しやすく、老後の資金を貯めることにも向いています。
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投資用マンションとは
投資用マンションとは普通のマンションと何が違うのか疑問に思われた方もいるでしょう。
投資用マンションは、自分が住むための居住用マンションとは違い、人に貸すためのマンションです。
投資用マンションには区分マンションと一棟マンションの2種類があり、区分マンションは1室のみの購入、一棟マンションは全室購入するものになります。
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マンション投資の収入源
マンション投資の主な収入源は家賃収入のインカムゲインですが、マンションを売却した時に得られるキャピタルゲインも収入原の1つです。
家賃収入は、例えば毎月安定して10万円に家賃収入を得られる場合、1年間で120万円の収入になり、数十年を経営を続けていくことで安定して資産を増やすことができるのです。
この収入の中からマンション購入時のローンや管理委託費などを支払っていくことができ、投資の負担を減らすことができます。
キャピタルゲインはマンションを購入した時の価格より高く売却すれば得られますが、マンション投資はインカムゲインを中長期的に得ていくことをを前提とした投資です。
キャピタルゲインは最初からは狙わず売却時に結果的に得られるものと考えておきましょう。
マンション投資の利回り
投資で大切になってくるものは投資金額に対する収益力を示す利回りですが、マンション投資には表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りは、物件価格に対して1年で得られる家賃収入の価格の割合になります。
不動産会社のサイトなどに載っている物件情報の利回りは表面利回りであることがほとんどです。
表面利回りの相場は新築で3.61％、中古で5.56％と中古マンションの方が高くなっています。
実質利回りは、表面利回りに物件購入時の諸費用や管理にかかるランニングコストまで加算した収益率を示した数字です。
表面利回りは中古マンションの方が高い結果となりましたが、修繕費などのランニングコストが嵩む中古マンションは実質利回りを計算すると新築と変わらない利回りとなることもあります。
資産運用にマンション投資が選ばれる理由
マンション投資については分かりましたが、なぜ資産運用にマンション投資が選ばれるのでしょうか。
資産運用にマンション投資が選ばれる理由は下記になります。
- 安定して長期間収入を得られる
- レバレッジ効果が期待できる
- 年金や保険の代わりになる
- インフレに強い
- 節税効果がある
各項目について、下記で詳しく解説していきます。
安定して長期間収入を得られる
マンション投資は安定して家賃収入が得られることが大きなメリットとして挙げられます。
一度始めたマンション投資は数十年かけて行うものになるので、長期的に安定した収入を得られることになり、支出の予測も立てやすくなります。
株式投資やFXは短期間に大きな金額を稼ぐことが可能ですが、逆に損失を出してしまうこともあります。
マンション投資は大きな値動きがなく一気に稼ぐことができない分、損失が出にくく安定していることが魅力です。
レバレッジ効果が期待できる
ローンを利用して物件を購入できるマンション投資では、レバレッジ効果が期待できます。
同じ利回りの物件を購入したとしても、ローンを利用するか自己資金のみで払うかでは年間で得られる収入に大きな差が出ます。
例えば自己資金が2000万円で、利回り5%の物件を購入するとします。
自己資金のみでマンションを購入した場合、2000万円の5％で年間に得られる家賃は100万円になります。
一方ローンを利用して5000万円の物件を購入した場合、5000万円の5%で250万円の家賃収入になり、自己資金のみで購入した時より150万円もの差が出ます。
毎月のローン返済は必要になりますが家賃収入から差し引けるので、レバレッジ効果を利用すればより多くの収入が得られるのです。
年金や保険の代わりになる
投資用マンションを購入することで、年金や生命保険の代わりになることはマンション投資にしかないメリットです。
中長期的に続けるマンション投資は本業を退職した後も続けることができ、老後の収入源として利用することで公的年金の不足分を補うことができます。
またローンを組む時は団体信用生命保険に加入することになるので、マンションを購入することで生命保険の代わりにもなります。
残ったマンションは返還する必要がないため、家族に収益性のある物件を残せる。
インフレに強い
現物資産であるマンションは、インフレに強いことも投資するメリットとして挙げられます。
インフレが起きた場合、貨幣の価値が相対的に下がるので現金で持っていた資産は価値が落ちてしまいます。
しかしマンションなどの不動産は貨幣ではないためインフレ時でも価値を落とすことがなく、むしろ物価上昇で資産価値が上がることもあります。
物価上昇に合わせて家賃も上がり、インフレ前よりも収入を増やすことも可能なので、日銀がインフレを目指している現在はまさに資産運用に向いていると言えます。
節税効果がある
マンション投資は相続税や所得税・住民税の節税効果が期待できます。
相続税は、現金や株式などで相続した場合は全額が課税対象になりますが、不動産として相続することで評価額を下げることができ2〜3割税率を減らすことができます。
また所得税や住民税は減価償却費を本業の収入と損益通算することで、課税所得を減らして税率を下げるととができます。
| 減価償却とは | 物件の購入費用を全額購入年の出費とせず、使用期間の間に分割して費用計上できる仕組み |
|---|---|
| 損益通算とは | 1年の間に出た利益と損失を相殺すること |
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資産運用にマンション投資が選ぶリスク
資産運用にマンション投資を選ぶ利点は多いですが、いくつかのリスクもあります。
- 空室・家賃滞納リスク
- 家賃変動リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
各リスクについて、下記で詳しく解説していきます。
空室・家賃滞納リスク
空室リスクと家賃滞納リスクはどちらも、想定していたより家賃収入が少なくなってしまうリスクになります。
家賃が想定より少ないと利回りも初めに考えていた数字より少なくなってしまい、最悪ランニングコストが収入を上回って経営状況が赤字になってしまうこともあります。
家賃変動リスク
マンション投資は続けていく中で、家賃を下げなければいけないタイミングが出てきてしまいます。
家賃を下げなければいけなくなるタイミングはいくつかあります。
- 築年数の経過
- 周辺施設の移転で利便性が下がった
- 周辺に他のマンションが建った
築年数は特に新築マンションを買った時に気をつけたいポイントになり、新築ブランドがなくなったマンションは入居者からのニーズが下がり、家賃を下げることになります。
また周辺施設の撤退や競合マンションができた場合は、他のマンションとの競争に遅れを取ると新規入居者が見つからなかったり、退去者が出てきてしまうことに繋がるので家賃を下げる必要があります。
修繕リスク
物件は築年数が経つにつれて経年劣化をしていくので、傷んだ箇所は修繕をしていくことになります。
小さな修繕はそこまで費用はかかりませんが、マンションは十数年に一度は大規模な修繕が必要になり、数百万円〜数千万円ほどの費用が必要になります。
修繕を行わないと今いる入居者の退去や、新規入居者が見つからなくなることに繋がるので、必ず行わなければいけません。
災害リスク
地震や火災などの災害が起きた場合、マンションに損害が出てしまいその修繕費がかかることになります。
損害が出た部分の修繕が必要になったら、修理のために一時的に入居者に退去してもらわなければならないこともあり、その期間は家賃収入が得られなくなることもあります。
資産運用でマンション投資を成功させるには
複数のリスクがあることは分かりましたが、リスクへの対策を取るにはどうすればいいのでしょうか。
マンション投資を成功させるには、下記のポイントを気をつけることでリスクへの対策ができます。
- マンション投資は好立地で始める
- 管理会社は信頼できる所を選ぶ
- マンションの周辺環境について調べる
- 資金には余裕を持たせる
各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。
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マンション投資は好立地で始める
空室率を下げることや家賃価格を保ちやすい物件を選ぶために、好立地にあるマンションを購入するようにしましょう。
駅や商業施設の近くなどの利便性の高い土地であればマンションのニーズが高く、物件の価値が下がりにくい傾向にあります。
ただし商業施設などは撤退しやすく、利便性の高い施設が撤退した地域は家賃は下がってしまうので、都心などの撤退しにくく周辺施設の多い場所を選ぶといいです。
家賃に変動が起きないマンションというものはないので、家賃変動が起こることを想定した上で、物件の価値を保ちやすい物件を購入するようにしましょう。
管理会社は信頼できる所を選ぶ
空室・家賃滞納リスクへの対策には、信頼できる管理会社を選びましょう。
入居者の募集や家賃の回収は管理会社に委託することになると思うので、信頼できる管理会社を選ぶことでこれらのリスクは軽減できます。
管理会社を選ぶ時は、会社が既に管理している物件の入居率や共有部分の清掃状況を見ることができるので、確認できる情報を複数社で比較するようにしましょう。
マンションの周辺環境について調べる
マンションを購入する時は、周辺環境を調べてから物件を決めるようにしましょう。
日当たりや騒音などの周辺環境の問題は入居者の見つかりやすさに直結するので、時間を変えて内見して、どの時間の日当たりに問題はないか、通勤時間は車などが通ることによる騒音問題は起きていないか確認しましょう。
また自治体が提供しているハザードマップも確認しておきましょう。
ハザードマップを確認することでその土地で起こりうる災害を知ることができるので、事前に必要な保障のついた保険に加入することができ、災害リスクへの対策を取ることができます。
資金には余裕を持たせる
全てのリスクへの対策として、資金に余裕を持たせておくことが大切になります。
修繕費も家賃の下落もリスクの軽減はできても、完全に回避できるものではありません。
修繕費は毎月入居者から家賃と合わせて修繕積立費として徴収しますが、修繕を見越して費用を貯めておくかないと、ランニングコストが嵩んでしまい赤字になってしまうこともあります。
自己資金が少なくてもローンを利用して始められるマンション投資ですが、必ず資金には余裕を持たせて急な出費に対応できるようにしましょう。
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資産運用にマンション投資は向いている
資産運用を始めるにあたって、安定して長期的に収入を得られるマンション投資は向いています。
レバレッジ効果や節税効果などもあり老後の収入源にもしていけるので、今後を見据えるという意味でもマンション投資はメリットは多くあります。
しかし空室リスクや家賃変動リスクなど気をつけておかないといけないリスクも多くあるので、事前調査をして対策をすることで損失が出ないようにしましょう。
