投資で得られる利益にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。
不動産投資においてはキャピタルゲインが物件の売却益、インカムゲインは家賃収入となります。
今回は、キャピタルゲインとインカムゲインの詳細やどちらの利益を狙うべきか解説しました。
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キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、資産を売却した時に得られる差益のことで、不動産投資では物件を売却した時の利益が当てはまります。
不動産の価格は情勢や経済動向によって変動するので、売却タイミングを見極めることで大きな利益を得られる可能性があるのです。
キャピタルゲインのメリット
キャピタルゲインのメリットは、インカムゲインに比べて大きな利益を狙える点と、利益が出るまでが早い点です。
売却をすれば利益を得られるキャピタルゲインは、売却タイミングを見極めれば短期間で大きな利益を得ることが可能です。
キャピタルゲインのデメリット
キャピタルゲインのデメリットは、売却時に購入時の物件価格を下回っていた場合、キャピタルロスが発生してしまう点です。
情勢などによって短期間で物件価格が暴落したら、状況によっては元本割れを起こしてしまう可能性もあるので、売却タイミングを間違えないことが大切です。
インカムゲインとは
インカムゲインとは、資産を保有している時に得られる利益のことで、不動産投資では入居者から回収する家賃が当てはまります。
不動産経営をしている間は、入居者がいれば毎月得られる利益がインカムゲインなので、安定した収入が期待できます。
インカムゲインのメリット
インカムゲインのメリットは、長期的に安定した収入が得られる点です。
不動産を保有している間は必ず収入が入るので、毎月コツコツ利益を積み重ねていくことができます。
家賃の価格変動は起こりますが、マイナスにはならないので長期的な投資に向いています。
インカムゲインのデメリット
インカムゲインのデメリットは、短期間で資産を増やすことはできない点です。
インカムゲインで得られる利益は、1年で物件購入時の数％ほどなので、購入額をインカムゲインで取り戻そうと思ったら数十年かかることになります。
短期間でまとまったお金が欲しい場合は、キャピタルゲインの方が向いています。
不動産投資で狙うべきはキャピタルゲインとインカムゲインどっち？
キャピタルゲインとインカムゲインについては分かりましたが、不動産投資においてはどちらの利益を狙えばいいのでしょうか。
狙うべき利益は自分の投資スタイルによって変わり、安定した収入が欲しい場合はインカムゲイン、大きな利益を得たい方はキャピタルゲインになります。
ただし、不動産投資は基本的に中長期的に行う投資なので、基本的にはインカムゲインを狙いましょう。
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安定して利益を得られるのはインカムゲイン
リスクを避けて、安定した利益で長期的に投資をしたいという方には、インカムゲインがおすすめです。
不動産投資であれば、入居者がいれば毎月家賃収入が得られるので、本業とは別の第2の収入とすることも、老後の年金代わりにすることもできます。
インカムゲインであれば収入が減ってもマイナスになることは少ないので、リスクの少ない投資となります。
ただし、一度に多額の利益を出せるわけではないことに注意してください。
短期間で大きな利益を得たい場合はキャピタルゲイン
短期間で大きな利益を得られる投資をしたいという方には、キャピタルゲインがおすすめです。
売却時の差益で収入を得られるキャピタルゲインは、短期間でも差益が大きいほど多額の利益が得られます。
例えば9,000万円で購入した物件を1億円で売却できれば、1,000万円のキャピタルゲインを一度に得ることができます。
ただし、売却タイミングが悪いとキャピタルロスが起きてしまう可能性があるリスクに注意してください。
キャピタルゲインを得るコツ
キャピタルゲインを狙って不動産投資を始める時は、下記に気をつけて物件を選びましょう。
- 立地の良い土地を選ぶ
- 安価な物件は避ける
- 減価償却期間が終了する直前に売却する
- 多額の修繕費が発生する時に売却する
上記のポイントを意識することで、多額のキャピタルゲインが期待できるようになります。
立地の良い土地を選ぶ
キャピタルゲインを狙う場合、物件の価値が上昇しやすい物件を選ぶことが重要です。
不動産の価値は物件の内装や外装も大切ですが、土地がかなり重視されるので、駅や商業施設などに近い利便性の高い土地を選ぶと、価値が上昇する可能性が高くなります。
特に首都圏のマンションやアパートは需要が高く、物件価値が落ちにくいです。
需要の高い物件であれば入居者も見つかりやすいので、キャピタルゲインと同時にインカムゲインも狙うことができます。
安価な物件は避ける
キャピタルゲインを狙うなら安価な物件で大きな利益を狙った方がいいように感じますが、安価な物件は物件価値が低く、今後の価格上昇が期待できず、価格が下がっていく一方となる場合があります。
そのため安価な物件は避け、多少高くても良い物件を得るようにしましょう。
ただし、情勢などにより立地などが良い物件が安くなっている場合は買い時なので、価格以外の情報を確認するようにしましょう。
減価償却期間が終了する時に売却する
不動産には減価償却期間というものがあります。
減価償却期間は木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄筋コンクリート造の住宅は47年と決まっています。
減価償却は経費として計上することで所得税・住民税の節税をできるので、減価償却期間が過ぎると不動産投資の節税効果が薄くなってしまいます。
節税効果が薄くなると納税後は手元に残るお金が少なくなるので、減価償却期間が終わる時が1つの売り時なのです。
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多額の修繕費が発生する時に売却する
不動産は経年劣化などにより、修繕が必要になります。
築10年以上経った物件では、排水管や共有部分のリフォームなどの大規模修繕を行うことになります。
修繕は物件価値を保つためには必要なことになりますが、大規模修繕になると一戸100万はかかるので、保有している物件の規模によっては1億円ほどかかる場合もあります。
そのため修繕をする前に売却することで、修繕費を浮かせるというのも選択肢の1つとなってきます。
キャピタルゲインを狙う時の注意点
大きな利益が得られるので魅力的なキャピタルゲインですが、いくつか注意点もあります。
- インカムゲインも並行して狙う
- ハイリスク・ハイリターンであることを理解する
- 不動産投資ローンの残額を確認してから売却する
各注意点について、下記で解説していきます。
ハイリスク・ハイリターンであることを理解する
不動産投資だけでなく全ての投資がそうですが、大きな利益を得られる投資はリスクも大きい、ハイリスク・ハイリターンの投資になります。
一度に1,000万円以上の利益を得られる可能性もあるキャピタルゲインですが、情勢によって物件価値が暴落した場合は、多額の損失が出てしまう可能性もあります。
価格の変動はプロでも完全に予想できるものではないので、ハイリスク・ハイリターンの投資であることを理解して、不動産投資の勉強や情報を常に追うようにしましょう。
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インカムゲインも並行して狙う
不動産投資は中長期的に続ける投資となるので、インカムゲインも重視することが大切です。
毎月家賃収入も得ながら同時に物件の価格変動を追って、利益が出るタイミングになったら売却をすることで、インカムゲインもキャピタルゲインも得られます。
キャピタルゲインに重要な立地の良い物件はインカムゲインも狙いやすいので、長期的に投資をする前提で入居者の募集などにも力を入れるようにしましょう。
不動産投資ローンの残額を確認してから売却する
物件の売却を考える時は、まず不動産投資に利用したローンの残額を確認しましょう。
ローンの残額が物件の売却額より低い場合は、ローンが完済できないので物件の売却はできません。
もしその状況でも売却したい場合は、自己資金でローンを一括返済するか、ローン会社と交渉して売却後も毎月の返済を続けることになるので、キャピタルゲインを得られても損失が大きくなってしまいます。
物件の売却はローンの返済が済んだ後にするか、ローンを組む時点で頭金を多くしてローンの金額を減らしておきましょう。
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キャピタルゲインは大きな利益を狙えるがリスクもある
不動産投資で多くの利益を得る方法であるキャピタルゲインは、物件を売却した時に得られる差益です。
売却タイミングを測れば1,000万円もの利益を得ることも可能ですが、状況によっては多額のキャピタルロスとなってしまう場合もあります。
物件の価値が保たれやすい需要の高い立地の物件で、インカムゲインも狙いながら売却タイミングを見極めるようにしましょう。
