マンション経営って儲かるの？メリットとリスクから経営を成功させるポイントまで解説

マンション経営は不動産投資の1つで、賃貸としてマンションを貸し出し家賃収入を得ます。

マンションの清掃や入居者の募集などを管理会社に委託すれば自分の手間も少ないので、不労所得を得ることができます。

しかしマンション経営はリスクが多くがあり、本当に上手くいくのか心配な方も多いでしょう。

確かにマンション経営には空室や災害のリスクがあり、対策ができていなければ経営が立ち行かなくなることもありますが、対策さえできていればマンション経営で儲けることはできます。

この記事ではマンション経営のメリットとリスクから経営を成功させるポイントまで解説しています。

マンション経営とは

マンション経営とは、マンションを購入して賃貸として経営し、入居者から家賃収入を得る投資方法です。

マンション経営は数十年と長く行う投資になるので、長期間安定して収益を得られるようになり、老後の収入源としても注目されています。

不動産投資というと初期費用がかかりそうに感じますが、不動産の購入にはローンを組むので、自己資金は購入する不動産の1〜3割あれば大丈夫です。

マンション経営は2種類ある

マンション経営は一棟全て経営する方法と、1部屋のみ経営する区分マンション経営があります。

一棟マンション経営は費用がかかる分、戸数が多いので収入も多くなり、どこかが空室になっていても他の部屋の家賃でカバーできるので収入がより安定します。

区分マンション経営は1室分の費用で済みますが、空室になってしまったらカバーができないので一棟マンションよりは安定しません。

自分の資金にあった経営方法を選びましょう。

アパート経営との違い

マンション経営と似た言葉でアパート経営というものがあります。

どちらも何室かある物件を経営する不動産投資ではありますが、マンションは3階建て以上の建物であるのに対し、アパートは2階建てまでと規模が違います。

規模が違うことによってマンションとアパートでは構造が違い、マンションは鉄骨造・鉄筋コンクリート造などが多く、アパートは木造・軽量鉄骨造で造られていることがほとんどです。

マンションに使われる構造の方が耐久性が高く、資産価値が落ちにくくなっています。

ただし規模が大きい分マンションの方が建築費用がかかります。

マンション経営のメリット

マンション経営を始めるメリットは多く、下記が挙げられます。

各メリットについて詳しく解説していきます。

安定して収益が得られる

マンションは規模が大きいので戸数が30戸以上はあることが多く、入居者が集まれば安定して収益が得られます。

家賃もすぐに価格が落ちることはないので、急に家賃収入が減る心配もなく、収益の見通しが立てやすいです。

マンションの清掃や入居者募集は管理会社に委託できるので、仕事が忙しくても不労所得として収益を得られ、老後は年金以外の収入源として活用できます。

耐久年数が長い

マンションは鉄骨造・鉄筋コンクリート造などが多いので、耐久年数が47年ほどあり長く安心して経営することができます。

アパート経営では19〜22年ほどしか耐久年数がない場合があるので、耐久年数の長さはマンション経営特有のメリットになります。

ローンの借入期間が長い

マンションを購入する時は不動産投資用のローンを組みますが、金融機関によってはローンの借入期間が建物の耐久年数までしか設けてくれない場合があります。

マンションは耐久年数が長いのでその分借入期間を長くすることができ、毎月の返済額を少なくすることができます。

資産価値が下がりにくい

資産価値にはマンションを売却して時の額か判断する「売却価値」と、資産価値は家賃収入から判断する「収益価値」の2つが含まれます。

耐久年数を過ぎていると売却した時の価格が落ちるので、耐久年数が長いほど売却価値は下がりにくくなります。

またマンションは駅の近くなどの利便性が高い場所に建てられることが多く、利便性の高い土地の家賃は高くなる傾向があるので収益価値も高くなります。

この2つの理由からマンションの資産価値は下がりにくくなっています。

インフレに強い

マンションは現物投資になるので、物価が上がって現金の価値が落ちるインフレが起きてもマンションの価値が落ちることはなく、自分の資産を守ることができます。

また物価が上がったら家賃も上がることになるので、インフレ下では更に資産を増やすことができます。

レバレッジ効果が期待できる

不動産投資にはローンを利用するので、レバレッジ効果を期待できます。

自己資金が1,000万円の場合、利回りが8％の1,000万円の物件を購入する場合ととローンを組んで利回りが同じ3,000万円の物件を購入する場合では、1,000万円が年間収益80万円、3,000万円が年間収益240万円と160万円も収益に差が出ます。

マンション経営のリスクと対策

マンションを経営する時には3つのリスクがあります。

各リスクの対策を取らないと経営が立ち行かなくなる場合があるので、リスクと対策について解説していきます。

空室リスク

家賃収入を収益として得るマンション経営では、空室があることで収益が落ちてしまいます。

特に1部屋から経営する区分マンションでは、空室になってしまっては収益が完全になくなってしまいます。

空室を作らないためには入居者が見つかりやすい土地にマンションを建てる、入居者の募集も行ってもらう管理会社は信頼できる会社を選ぶなどが有効です。

またマンションを建てる時に、空室があっても黒字になる物件を作ることが大切です。

老朽化リスク

マンション経営は長く行うことになりますが、建物は年月が経つごとに老朽化していきます。

老朽化した部分を放置していると入居者の退去に繋がりますし、問題のある部分はオーナーに修繕の義務があるので、老朽化した所は必ず修繕を行いましょう。

数十年に一度は必要な大規模修繕では数百〜数千万円かかることもあるので、いつ修繕をすることになってもいいように必要費用を事前に用意しておきましょう。

災害リスク

マンションは地震や火事、台風といった災害で損害が出ることがあります。

損害部分の修繕には費用がかかり、修理のために入居者に一時退去してもらわなければならない場合もあるので、その間の家賃収入は得られなくなります。

そのため火災保険や地震保険に加入しておいて、負担額を減らせるようにしましょう。

火災保険はローンの加入時に必須な場合が多く、また火災以外にも水害や落雷にも対応しているものもあります。

自治体の公開しているハザードマップを確認すれば、その地域にどんな災害が起こる可能性があるか分かるので、必要な保障の入った保険に加入しましょう。

マンション経営を成功させるためのポイント

マンションの経営を成功させるには、立地やマンションのタイプを入居希望者のニーズに合ったものにすることが大切です。

また修繕やメンテナンスに費用がかかるので、自分の資金に合ったマンションを選ぶようにしないと経営中に資金が足りなくなる可能性があります。

新築と中古、一棟経営か区分経営か慎重に選ぶようにしましょう。

新築と中古どちらで始めるか考える

マンションは新築と中古で購入価格や利回り、入居者の見つけやすさが変わります。

新築マンションは耐久年数も長いのでより長期的に利益を出すことができ、土地や内装をニーズに合わせて自分で考えることができます。

しかし初期費用が中古に比べて高くなるので、利回りも低くなります。

中古マンションは初期費用が少なく済むので手が出しやすく、利回りも高くなります。

また中古マンションの中には、オーナーチェンジ物件という入居者がいる状態で売り出されている物件もあり、オーナーチェンジ物件を買えば入居者を探す手間が省けます。

ただし建築から年数が経っていて新築と比べると耐久年数が短いので、長く経営していくことは難しくなります。

一棟マンションか区分マンションか考える

マンションを経営する時は一棟マンションにするのか、区分マンションにするのかによってかかる費用が異なります。

区分マンションは1部屋分の費用で済むため不動産投資初心者でも始めやすく、万が一経営が失敗して借金を抱えるようなリスクが抑えられます。

ただしその1部屋が空室になった場合、収益が全く入って来なくなるので注意しましょう。

ニーズの高い立地を選ぶ

マンション経営を成功させるには入居者を確保しなければいけません。

そのためにはマンションのニーズが高い場所に建築する必要があるので、駅や商業施設に近い利便性の高い土地を選びましょう。

また人の多いところはよりニーズが高いので、東京、川崎、横浜などの関東圏は入居者が見つかりやすくなっています。

マンションのタイプをニーズに合わせる

マンションの間取りにはワンルームタイプとファミリータイプの2種類あり、地域の年齢層に合わせた間取りを選ぶ必要があります。

基本的にマンションとしてのニーズが高いのは単身層に好まれるワンルームタイプで、空室が埋まりやすくなります。

しかしファミリータイプのマンションは利回りが高いので、2人以上の世帯が多い地域ではファミリータイプを選んだ方が儲かりやすくなります。

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ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資方法の1つで、節税対策やインフレ対策といった複合効果も見込めます。

また、投資の中でもFXや株式投資と比べてリスクが低く、初心者でも低リスクで始めることができます。

しかし「ワンルームマンション経営ってなにから始めれば良いの…？」と投資初心者は悩んでしまいますよね？

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マンション経営はリスク対策をすれば儲けることができる

マンション経営は安定した収益や耐久年数の長さなどメリットが多く、リスク対策をすれば長く儲けられる投資方法になります。

新築と中古、一棟か区分など選択肢も多く、自分の費用に合わせた投資ができます。

分からない所は不動産会社や建築会社と相談しながら進められるので、初心者でもマンション経営を始められます。