マンション経営で利益は出せる？収入を得る仕組みから儲け方まで解説

マンション経営は安定して収入を得られるので、資産形成の方法として注目を集めています。

特に老後2000万円問題がある現代では、老後の収入源としてもマンション経営は有効です。

しかし本当にマンション経営は利益を得る仕組みやマンションのタイプによる費用の違いを知らないと、利益が上手く得られず経営に失敗してしまいます。

この記事では収入を得る仕組みからマンション経営の儲け方まで解説しています。

マンション経営って儲かるの？メリットとリスクから経営を成功させるポイントまで解説

マンション経営で利益は得られる

マンション経営は入居者から家賃収入をもらうことで利益を出すので、安定して大きな利益を得ることができます。

マンションの建築にはローンを組むことができるので、初期費用も物件価格の2〜3割あれば始められます。

家賃収入から管理費や修繕費、ローンの返済額を引いても収支がプラスになれば安定して収入が得られる状況が作れます。

マンション経営の利益

マンション経営で得られる収入は、インカムゲインとキャピタルゲインの2つがあります。

どちらも大きな収益になるので、違いを理解して最大限利益を得られるようにしましょう。

インカムゲイン(家賃収入)

インカムゲインとは資産を保有している間に得られる利益のことで、マンション経営では家賃収入が当てはまります。

毎月入ってくる家賃に加え、随時得られる礼金や更新料もインカムゲインに当てはまりますが、大半の収入が家賃となります。

マンション経営はこのインカムゲインが収入のメインとなるので、入居者を集めて安定して家賃収入を得られるようにしましょう。

キャピタルゲイン(売却益)

キャピタルゲインとは保有していた資産を売却した時に得られる利益のことで、マンション経営ではマンションを売却した時に得られます。

マンションを購入した価格より安い価格でしか売却できなかった場合は収益が得られずキャピタルロスの状態になります。

キャピタルゲインで収入を得ようと考えているなら、高く売れるタイミングを見極めましょう。

マンション経営でかかる費用

マンション経営を行う際は、マンション購入時に必要な初期費用と経営中に必要なランニングコストの2種類の費用が必要です。

ここにあまり費用をかけすぎると入居者がいても利益を得られなくなるので、それぞれの相場を知って収支計画を立てましょう。

初期費用

マンション経営を始める時に必要な資金は、物件の2〜3割となります。

金額にするとおおよそ500万円〜3000万円ほどが目安ですが、マンションの価格によって変動します。

初期費用にはマンションの購入費や工事費だけでなく、ローン手数料や火災保険料、不動産取得税などが含まれます。

物件の価格が高いと初期費用全体の金額も膨らむので、自己資金と釣り合わない物件を選んでしまうと今後のための資金が残らず、経営が破綻してしまう可能性もあります。

自己資金額に合わせて、マンションのタイプや新築と中古でどちらにするか選びましょう。

ランニングコスト

マンション経営を行う中で収入の20〜30％ほどのランニングコストがかかります。

ランニングコストには固定資産税や都市計画税などの税金から、修繕費や光熱費、マンションの管理を委託している場合は委託手数料などのマンションの管理に必要な資金、毎月のローン返済額が含まれます。

税金は自分で金額を変えることは難しいので、ランニングコストを削るには修繕費や委託手数料を減らすことが有効です。

修繕を依頼する業者や管理会社を見直すことで大幅にランニングコストを削ることができるので、定期的にどこにいくらかかっているのか確認しましょう。

またローンを組む際に借入期間を長く儲けることで、毎月の返済額を減らすことができます。

利益を出すマンション経営をするには

では実際に利益を出すマンション経営を行うにはどうすればいいのでしょうか。

マンション経営を成功させるには、下記のポイントを意識しましょう。

好立地を選ぶ

マンション経営で利益を出すには入居者を見つけて、入居率を上げていくことが何より大切です。

入居者を見つけるにはマンションの立地がかなり重要になってくるので、マンション経営を始める時は駅の近くの交通の便が良い場所や、スーパーや病院の近くの周辺環境が整っている場所などの好立地を選びましょう。

地域の年齢層や男女比によってニーズのある立地は変わってくるので、地域住民の調査は必ず行いましょう。

マンションの物件タイプを選ぶ

マンションには区分マンションと一棟マンションの2種類があり、どちらで経営を始めるかによって初期費用や見込める収益が変わります。

下記でそれぞれの特徴を解説していくので、自己資金や投資方法に合わせて自分に合ったタイプを選びましょう。

区分マンション経営

区分マンション経営はマンションの一室のみを購入して、賃貸として経営する方法です。

一室分の購入費用でいいので一棟マンションに比べて初期費用が少なく済み、浮いた費用で別のマンションでもう一室購入して分散投資に繋げることもできます。

マンションの管理や修繕は管理組合が行うので、オーナーは管理費を納めればあとは自分で何かする必要はありません。

ただし同じマンションの他の部屋より家賃を高くすると入居者が見つかりにくくなるので、家賃の設定を自由に行うことは難しくなります。

また一室のみの経営になるので入居者が見つかれば100％の家賃収入が入りますが、空室状態だと一切収益がないので、空室になった時のリスクは高くなります。

少ない金額から経営を始められて、一室のみの管理でいいので初心者でも手を出しやすいマンション経営が区分マンションになります。

一棟マンション経営

区分マンション経営はマンションを一棟全て購入し、賃貸として経営する方法です。

一棟全ての購入費用がかかるので初期費用は高くなりますが、戸数が多いので区分マンションに比べて大きな利益を上げられます。

どこかに空室があっても他の部屋に入居者がいれば家賃収入がなくなることはないので、空室があってもリスクは少ないです。

ただし空室率が上がると家賃収入でランニングコストを賄えなくなるので、損失を出さないために入居者の募集はしっかり行いましょう。

また管理や修繕を自分で行う必要があり、管理会社に委託するとなっても会社選びの手間はあります。

一棟マンション経営は初期費用がかかりますが、大きな利益を出せるので、老後の資産形成をしたい方や資産に余裕のある方に向いています。

新築マンションと中古マンションの違いから物件を選ぶ

マンション経営を始める時は、新築マンションと中古マンションどちらで始めるか選ぶ必要があります。

新築と中古では利回りや購入価格、入居者の見つかりやすさが違うので、慎重に選びましょう。

新築マンション

新築マンションは入居者が見つかりやすい、ランニングコストがかからない、長く経営できることがメリットになります。

外観も内装も綺麗で設備も新しいため入居者からの需要が高く、新築プレミアとして家賃も高くできます。

新築であれば建物が老朽化しておらず修繕費がしばらくかからないため、数年はランニングコストが抑えられます。

また建物には耐久年数があり、新築であれば耐久年数も長いので経営も長く続けられます。

ただし新築マンションは購入費用が高く、利回りが2〜5％と中古マンションより低くなるのがデメリットになります。

資金に余裕がある方や、長く経営を続けていきたい方に新築マンションは向いています。

中古マンション

中古マンションは物件の購入費用が安く、利回りが高いのがメリットになります。

中古マンションの利回りは3〜7％が相場ですが、物件によっては10％を超えるものもあり、新築マンションより利回りが高くなります。

また中古マンションの中にはオーナーチェンジ物件という、入居者がいる状態で売られている物件があり、オーナーチェンジ物件を購入すれば入居者を探す手間がなくなります。

ただし中古マンションは購入した時点で建築から時間が経っているため、購入後すぐに修繕が必要になるのでランニングコストがかかり、耐久年数が短いので長く経営していくことは難しいです。

少ない自己資金で始めたい方、利回りを重視する方に中古マンションは向いています。

信頼できる管理会社に委託する

マンションの管理を委託するなら、必ず複数社を比較して信頼できる管理会社を選びましょう。

管理会社には共有部分の清掃や修繕などのメンテナンスから、家賃回収や入居者の募集まで行ってもらうので、信頼できる会社を選ばないと収益が出なくなってしまいます。

特にメンテナンスと入居者募集は入居率に関わります。

管理会社を選ぶ時はその会社が管理している他のマンションが入居率をどれほど保てているか、清掃が行き届いているか確認しましょう。

不動産投資を検討中の人は必見！無料書籍プレゼント

ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資方法の1つで、節税対策やインフレ対策といった複合効果も見込めます。

また、投資の中でもFXや株式投資と比べてリスクが低く、初心者でも低リスクで始めることができます。

しかし「ワンルームマンション経営ってなにから始めれば良いの…？」と投資初心者は悩んでしまいますよね？

そんな人にMoney Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営” と言う書籍をおすすめしています。

書籍では、老後2,000万円問題を触れながら長期的に投資するメリットや東京都心でワンルームマンション経営する魅力などを紹介しています。

不動産投資の基礎的な部分も分かりやすく書かれているので、不動産投資の知識が無い人にもおすすめです！

また著者である松木正一郎さんが経営している明光トレーディング株式会社では、ワンルームマンション経営を丁寧にサポートしてくれるので、気軽に相談してみてください！

Money Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営”書籍を無料でプレゼントしています！

「無料で読めるなら読んでみようかな？」という人は是非、無料書籍プレゼントを申し込んで見てください！

自分に合った経営方法を選んでマンション経営で利益を出そう

マンション経営はインカムゲインとキャピタルゲインの2つで利益を出します。

メインとなるのは家賃収入であるインカムゲインなので、マンション経営で利益を得るには入居率が大切になってきます。

入居率を上げるには立地や管理会社の選び方が重要になるので、マンション経営を始める時に情報収集をしっかり行うことが大切です。

ただし初期費用が自己資金に合わないほど多額になると経営が破綻する可能性もあるので、経営を始める時は自己資金に合わせて区分マンションと一棟マンション、新築と中古を選びましょう。