不動産投資を始めて家賃収入を得られるようになったら、収益に対して税金が年に一回かかるようになります。
家賃収入は不動産所得として課税対象になり、所得税と住民税を払う必要があります。
しかし税率や納税方法が分からず、いつどれくらいの額を納めるべきか知らない方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産所得にかかる税金の種類から税率、納税方法までまとめました。
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家賃収入は不動産所得として課税対象になる
家賃収入は不動産所得に分類されます。
不動産所得とは家賃を含む不動産の総収入から必要経費を引いた額のことになり、この不動産所得が課税対象になります。
不動産の総収入の対象になるもの
不動産の総収入に含まれるものは、家賃収入だけではありません。
下記のものは不動産の収入として扱われます。
- 家賃
- 駐車場代
- 管理費
- 共栄費
- 礼金
- 更新料
- 自動販売機設置で得た収入
これらで得た利益は全て収入として申告する必要があります。
また家賃の未納があっても受け取ったものとして計上する必要がありますが、後から未納分が入金されたら、二重に申請することになるのでその時は家賃に計上する必要はありません。
不動産経費の対象になるもの
不動産投資を行う中で経費として認められるものか下記になります。
- 管理委託費用
- 修繕費
- 広告費
- 減価償却費
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 火災・地震保険料
- ローンの金利
これらにかかった金額は全て経費として認められます。
経費に含まれる減価償却費は耳馴染みのない言葉ですが、減価償却費とは固定資産の取得にかかった費用を固定資産の価値の低下に合わせて分割して計上した額のことです。
建物などの資産には法律で定められた耐久年数があり、耐久年数が減るごとの資産の価値も減少します。
減価償却費の計算は下記の式でできます。
不動産所得にかかる税金
不動産所得にかかる税金は、所得税と住民税の2種類になります。
不動産投資以外に収入がある場合は、不動産所得ともう1つの所得を合算した額に合わせた税金を納付する必要があります。
所得税
所得税は1年間の所得から控除を差し引いた金額に課せられる税金です。
税率は所得額によって変動する超過累進税率が採用されており、所得が増えるほど納付額も多くなります。
住民税
住民税とは都道府県が課税する道府県民税と、市区町村が課税する市町村民税のを合わせた税金のことです。
こちらも所得によって納付額を出すので金額は人によって違いますが、税率が上がることはありません。
消費税がかかる条件
不動産所得への所得税は基本的にはかかりませんが、売上高が1000万円を超えた事業用賃貸物件は翌々年から課税対象になります。
居住用賃貸物件のみに物件であれば1000万円を超えても払う必要はありません。
事業用賃貸物件で1000万円を超えた場合は税務署への届出が必要になり、課税対象となった2年後から支払いましょう。
不動産所得にかかる税金の税率と控除
不動産所得には所得税と住民税がかかりますが、その額は所得や税率によって決まります。
所得税は所得金額によって税率が上がり、最高45％まで高くなります。
所得税の税率
超過累進税率が採用されており、所得が増えると税率も増える所得税ですが、下記が詳しい税率になります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円超、330万円以下 | 10％ | 97.500円 |
| 330万円超、695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円超、900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円超、1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円超、4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
所得税から控除されるもの
所得税を計算する時に、一定の要件に当てはまる場合は所得金額が差し引かれる所得控除があります。
所得控除の当てはまるものは下記になります。
- 基礎控除……38万円
- 給与所得控除(サラリーマンの場合)
- 社会保険料控除
- 配偶者控除……38万円
- 扶養控除……38～63万円
- 青色申告控除……10万円/65万円
- 医療費控除……医療費―保険などのお金―10万円
- 生命保険料控除や地震保険料控除、介護医療保険料や個人年金保険料
青色申告控除は確定申告をすれば受けられます。
住民税の税率
住民税は一律で、道府県民税が4％、市町村民税6％で合計10％の税率になります。
またこの10％に加えて、均等割と呼ばれる所得に関係なく全員一律で同じ額を払う税金もあります。
こちらは年額5,000円ほどになりますが状況によって変動があり、2014年〜2023年は防災施策の財源のために1,000円多くなっています。
不動産所得にかかる税金の計算方法
では実際に不動産所得にかかる税金の計算方法を説明していきます。
所得税の計算方法
所得税の計算方法は下記になります。
所得が2000万円あった場合は税率が40％、控除額が2,796,000円になるので、式に当てはめて計算すると下記のようになります。
2000万円×0.4-2,796,000円=1,204,000円
したがって1,204,000円の所得税を払う必要があります。
住民税の計算方法
住民税の計算方法は下記になります。
そのため所得が2000万円あった場合で計算すると下記のようになります。
2000万円×0.1=200万円
したがって200万円の住民税を払う必要があります。
不動産所得の税金納付は確定申告で行う
不動産所得の税金納付は2月16日〜3月15日の間に行われる確定申告で行います。
確定申告をしないと無申告加算税という罰金を払わなければいけないので、必ず行うようにしましょう。
確定申告は白色申告と青色申告がある
確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。
白色申告は複式簿記の提出が必要なく、簡単に申告が行える申告方法になります。
ただし、青色申告控除は行うことができません。
青色申告は事前の青色申告承認申請書の提出と、複式簿記の帳簿付けが必要となる申告方法になります。
複雑な申請になりますが、最大65万円の控除が受けられるメリットがあります。
確定申告に必要な書類
確定申告に必要な書類は下記になります。
- 確定申告書
- マイナンバーカードなどの本人確認書類
- 銀行口座の情報がわかるもの
- 控除関係の書類
- 不動産収支内訳書
- 印鑑
- 青色申告決算書(青色申告のみ)
- 収支内訳書(白色申告のみ)
- 印鑑
確定申告書や青色申告決算書は、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーで作成することができます。
確定申告をすると損益通算ができる
確定申告では不動産所得が赤字になった場合、損益通算を利用できます。
減価償却費を経費として計上することで、キャッシュフローは黒字であるのにも関わらず不動産所得が赤字になるケースがあります。
節税になるので、損益通算の利用は確定申告を行うメリットになります。
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確定申告をして不動産所得にかかる税金を減らそう
不動産所得の税金は所得額にもよりますが、数百万円ほどかかることがあります。
そのため少しでも金額を減らすために青色申告を行うことで、最大65万円の控除を受けることができます。
2月15日から納付が始まるので、事前に書類の準備をして確定申告の時に困らないようにしましょう。
