不動産投資を始める時に、物件を選ぶ材料の1つとなるのが利回りです。
不動産の利回りはいくつかあり、目にすることの多いものは表面利回りと実質利回りの2つになります。
特に実質利回りは、不動産投資を始めて利益の予測を立てる時に、表面利回りより重要な要素となってきます。
そこでこの記事では、表面利回りと実質利回りの違いや利回りの相場を解説しています。
表面利回りと実質利回りの違い
まずは表面利回りと実質利回りの違いについて知っていきましょう。
表面利回りは物件価格に対して、家賃がどれだけ得られているか示す数字で、ランニングコストや物件購入時にかかる諸費用は含まれていません。
一方、実質利回りとは表面利回りにランニングコストや購入時の諸費用も加えた数字で、より正確な収入を示す数字となります。
どちらも不動産投資を始める時には重要な数字になるので、違いを把握して物件の収益性を確認しましょう。
表面利回りとは
表面利回りとは、物件価格に対して1年間でどれだけ家賃収入が得られているのか示す数字です。
グロス利回りと呼ばれることもあり、不動産会社の物件情報に載っている利回りはこの表面利回りであることが多いです。
中古物件の場合は高利回りで売られていることが多いですが、購入後にかかる修繕費などを入れると、表面利回りと実際の利益に差が出てしまう事もあるので注意が必要です。
表面利回りは下記の計算式に数字を入れることで、自分で計算する事もできます。
不動産投資を始めた後に家賃が変動した時は、自分で計算することで表面利回りを改めて把握しましょう。
実質利回りとは
実質利回りとは、表面利回りにランニングコストと物件購入時の諸費用も加味して計算した数字になります。
ネット利回りやNOI利回りと呼ばれることもあり、実際に不動産投資を始めた時の正確な収益を示すのが実質利回りになります。
ランニングコストによっては、表面利回りと実質利回りに大きな差が出ることもあるので、収支計画を立てる時は実質利回りを参考に考えましょう。
実質利回りも下記の計算式に数字を入れることで、自分で計算することができます。
実質利回りは自分で計算しないと出せないので、この計算式は覚えておきましょう。
想定利回りとは
不動産投資の利回りとしてもう1つ、想定利回りというものもあります。
想定利回りとは、物件が満室であることを想定して計算された、物件価格に対して1年間でどれだけ家賃収入が得られているのか示す数字です。
表面利回りと似た数字であり、不動産会社の物件情報に載っている利回りが想定利回りである場合もあります。
想定利回りは、下記の計算式で計算することができます。
想定利回りはあくまで満室であることを前提としているので、空室がある場合は利益は少なくなります。
実質利回りの計算に含めるもの
不動産の収益性を知るために最も重要な利回りは、実質利回りです。
ですが物件を購入する前だと、計算に含めるものの価格をどう出すべきなのか、ランニングコストに含まれるものは何があるのか分からない方もいるかと思います。
下記で、実質利回りの計算に使うものについて詳しく解説していきます。
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年間家賃収入
不動産投資開始前に計算する場合は、年間家賃収入は満室想定で計算しましょう。
区分マンションに投資する場合は購入する1室分の家賃だけでいいですが、一棟マンションやアパートに投資する場合は全室の家賃を計算します。
もし満室想定での計算だけでは心配な時は、90％入居している場合などの計算も行うといいでしょう。
ランニングコスト
ランニングコストは、不動産投資を開始してからかかる管理委託費や各種保険料になります。
ランニングコストに含まれるものは下記が主になります。
- 管理委託費
- 修繕・リフォーム費
- 共有部分の光熱費
- 火災保険料
- 地震保険料
- 入居者募集費用
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 不動産投資ローンの返済額
上記以外にも物件の状況などによっては通信費や税理士費用がかかります。
ランニングコストは不動産投資を始めてみないと完全には分からない費用になりますが、相場は家賃収入の20～30％と言われているので、前述で求めた家賃収入の20〜30%で計算しましょう。
物件価格
物件価格は、購入を検討している物件の税込価格を利用しましょう。
なお税込価格が分からない場合は、土地以外の建物や設備の部分の価格に消費税率をかけましょう。
土地には消費税がかからないので、必ず分けて計算してください。
物件購入時の諸費用
物件の購入時には、土地や建物だけでなく不動産取得税や印紙税がかかります。
物件購入時の諸費用に含まれるものは下記が主になります。
- ローン手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 司法書士報酬
- 仲介手数料
- 不動産取得税
物件購入時の諸費用は、物件価格の15％ほどかかる言われています。
司法書士報酬は依頼する事務所によって変わりますが、物件価格の15％を目安に計算しましょう。
不動産投資の利回りの相場
利回りの種類や計算方法は分かりましたが、不動産投資を始めるにあたって、どの程度の利回りがあればいいのでしょうか。
一般的には不動産投資の利回りは最低5%だと言われますが、投資する物件タイプや地域によっても利回りの相場は変わります。
下記で物件タイプや地域による利回り相場の違いについて解説していきます。
新築は利回りが高く中古は高くなる
利回りは物件価格によって変わるので、基本的に新築に比べて安く購入できる中古物件は利回りが高くなる傾向にあります。
東京カンテイが公表している首都圏ワンルームマンション市況レポートによると、2016年〜2021年の新築マンションと中古マンションの表面利回りは下記のようになっています。
| 年 | 新築マンション | 中古マンション |
|---|---|---|
| 2016 | 3.77% | 6.05% |
| 2017 | 3.73% | 5.57% |
| 2018 | 3.54% | 5.54% |
| 2019 | 3.63% | 5.92% |
| 2020 | 3.72% | 5.99% |
| 2021 | 3.78% | 5.66% |
引用:首都圏ワンルームマンション市況レポート2021
このように、新築と中古では2％ほども表面利回りに差が出ます。
しかしあくまで表面利回りであり、中古物件は新築物件を比べて修繕費が多くかかることがあるので、実質利回りは低くなる可能性があります。
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首都圏が利回りが低く地方は高くなる
物件価格は首都圏より地方の方が安いので、地方の物件の方が利回りが高くなります。
日本不動産研究所が行っている不動産投資家調査によると、2022年4月現在の地方別の利回りは下記のようになっています。
| 地区 | 期待利回り | 取引利回り |
|---|---|---|
| 上野 | 4.1% | 3.9% |
| 札幌 | 5.2% | 4.9% |
| 仙台 | 5.3% | 4.9% |
| さいたま | 5.0% | 4.6% |
| 千葉 | 5.4% | 5.0% |
| 横浜 | 4.5% | 4.2% |
| 名古屋 | 4.6% | 4.3% |
| 京都 | 5.0% | 4.6% |
| 大阪(梅田地区) | 4.2% | 3.9% |
| 神戸 | 5.2% | 4.9% |
| 広島 | 5.5% | 5.2% |
| 福岡 | 4.6% | 4.3% |
引用:第46回不動産投資家調査(2022年4月現在)
このように、首都圏と地方では1％近く利回りに差が出ます。
しかし賃貸需要がより高いのは首都圏なので、入居者が見つかりやすい物件は首都圏の物件になります。
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利回りから不動産投資の物件を選ぶ注意点
利回りの相場が分かり、不動産投資用に物件を探そうと考えている方もいるかと思います。
利回りを重視して物件を購入される方も多いですが、物件を選ぶ時は下記のポイントに注意しましょう。
- 相場に合った利回りの物件を選ぶ
- 物件情報に載っている実質利回りが正しいとは限らない
- 物件の状態を見てから購入する
各ポイントについて、下記で詳しく解説していきます。
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相場に合った利回りの物件を選ぶ
物件情報に載っていた表面利回りが高利回りで、「この物件を購入したい！」と思う事もあるかもしれませんが、相場より高い物件への投資はリスクも高くなります。
投資はもちろん利回りも重要ですが、不動産投資は入居者が見つかりやすいかどうかも重要です。
相場より高い物件は、周囲に駅や商業施設がない利便性の低い立地であったり、管理の状態が悪いなどで、入居者が見つかりにくい場合があります。
上記で説明した物件タイプや地域による相場に合った物件を選びましょう。
物件情報に載っている実質利回りが正しいとは限らない
基本的に物件情報に載っている利回りは表面利回りですが、実質利回りを載せている不動産会社も中にはあります。
しかし、物件情報に載っている実質利回りは不動産投資にかかる費用を全て考えて計算されているとは限らず、鵜呑みにして物件を購入してしまうと想定していたより儲からない結果となってしまうこともあります。
必ず実質利回りにはどこまでの費用が含まれているのか確認して、正しい実質利回りを把握してから物件を選びましょう。
物件の状態を見てから購入する
中古物件を購入する時は、必ず物件状態を確認してから購入するようにしましょう。
表面利回りが高くなる中古物件ですが、物件の管理が行き届いていないと修繕が必要な部分が購入後に見つかり、ランニングコストが嵩んでしまう可能性があります。
また管理が行き届いていない物件は入居者が見つかりにくく、今いる入居者も退去してしまう可能性があるので、実質利回りが大きく下がってします事も考えられます。
中古物件を購入する時は必ず内装や外観、過去の修繕状況を確認しておきましょう。
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不動産投資を始める時は実質利回りを計算しよう
不動産投資の収益を示す数字には表面利回りと実質利回りがありますが、特に重要なのがランニングコストや諸費用を加味した実質利回りです。
利回りは自分で計算することができるので、不動産投資を始める前から大まかな費用を計算することができます。
しかし、利回りだけで物件を決めてしまうと入居者が見つかりにくい物件である可能性があるので、必ず利回りだけでなく物件の立地や状態も見てから選ぶようにしましょう。
