不動産投資で融資を受けるには？今は融資を受けるのが厳しいって本当？

不動産投資を始める時は数千万円以上の金額になることも多いので、頭金と諸費用のみ用意して残りは融資を利用して購入される方がほとんどです。

しかしコロナの影響もあり現在は融資の審査が厳しくなっているため、融資を受けられるのか不安に思っている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では融資の審査条件や融資を受けられる金融機関について解説しています。

不動産投資で受けられる融資とは

融資とは事業を始めるときに借りられるお金のことで、不動産投資ではマンションやアパート、商業用物件の購入に利用できます。

不動産投資で受けられる融資はアパートローンとプロパーローンの2つに分けられ、自分に向いているローンを選ぶことでよりお得に不動産を購入できます。

アパートローン

アパートローンとは投資用物件を購入する時に使うローンになり、融資は金融機関がしますが保証会社を付けることで金融機関はリスクを減らしながら融資を提供できるのです。

アパートローンという名前なのでアパートの購入にしか使えないと勘違いされがちですが、マンションなどの購入にも活用できます。

融資条件がパッケージ化されていて緩いのでより融資を受けやすく、自己資金が少なかったり自己属性が低くても始められることが特徴です。

ローンで購入した物件を担保とするので融資の期間が長いことが多く、毎月の返済額を減らすことができます。

ただし融資金額に上限があることや金利の相場が2〜5%とプロパーローンより高くなっていること、別途保証会社に利用料を払う必要があることがデメリットとして挙げられます。

プロパーローン

プロパーローンとは用途が基本自由のローンになっており、保証会社を利用しないので金融機関が貸し倒れのリスクを負って貸し出します。

融資条件は案件によって独自に審査され、物件の収益性やローン利用者の過去の融資実績などを総合的に判断して融資するかどうか決まります。

そのためアパートローンより基本的な審査が厳しくなりますが、条件がパッケージ化されていない分アパートローンの融資基準から外れていてもプロパーローンは融資を受けられる可能性があります。

金利も案件ごとに決まるので一概に何％との決まりはありませんが、物件の収益性が認められればアパートローンよりも金利が低いことが多いです。

ただし融資期間がアパートローンに比べて短いことや自己資金がある程度必要なこと、連帯保証人を用意する必要があることがデメリットとして挙げられます。

住宅ローンとの違い

不動産の購入に使う融資として住宅ローンもありますが、住宅ローンは基本的に不動産投資に使うことができません。

住宅ローンは不動産投資に使うローンより金利が低く、借入期間が長いので投資でも利用したいと考えている方もいると思いますが、住宅ローンを不動産投資に使うには不動産の50％が自宅スペースである必要があります。

そのためアパートやマンションでは住宅ローンを利用することはできず、投資用物件で住宅ローンを利用できるので賃貸併用住宅のみになります。

賃貸併用住宅は審査の通りやすい住宅ローンで買える？適用条件や住宅ローンのメリット・デメリットを解説

不動産投資で融資を受けるメリット

融資というと借金を背負うイメージがあり、躊躇している方もいるのではないでしょうか。

しかし不動産投資の融資はメリットが多く、融資を受けてから不動産投資を始めた方が儲けられることになるのです。

各メリットについて詳しく解説していきます。

自己資金が少なくてもすぐに投資が始められる

不動産の購入には多額の必要になるので、もし融資を利用せずに3,000万円の物件を購入したいと思っても自己資金が1,000万円しかなかったら、残りの2,000万円を貯めるところから始めることになります。

しかし融資を受ければ1,000万円でも物件を購入できるので、不動産投資を始めたいと思ったタイミングで物件を購入できるのです。

レバレッジ効果を期待できる

不動産投資は融資を受けることで自己資金よりも高い物件を購入することができるので、レバレッジ効果が期待できます。

例えば自己資金1,000万円で融資を受けず、利回りが5％の1,000万円の物件を購入する場合は、1年で50万円の収益を得ることができます。

しかし同じ1000万円の自己資金でも、融資を受けて利回り5%の3,000万円の物件を購入する場合では、1年で150万円の収益になり100万円も収益に差が出ます。

そのため融資を受けてレバレッジ効果を使えば、同じ自己資金でも利益をより増やすことができるのです。

家賃収入をローンの返済に充てられる

自宅や車で利用したローンは基本的に自分の給与や貯金から支払っていくことになります。

ですが不動産投資の場合は、賃貸の家賃収入をローンの返済に充てることができるのでローンの負担が軽くなります。

良い条件の融資を受けることができれば金利が低く、借入期間が長くなるので月々の返済額の少なくなります。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資用のローンを組む時は団体信用生命保険に加入することになりますが、この保険は生命保険の代わりになります。

団体信用生命保険に加入すると、返済途中でローン利用者が死亡もしくは高度障害になった場合、ローンの返済義務がなくなります。

不動産を手放す必要はないので家族に収益性のある物件を渡すことができ、家族は家賃や不動産の売却益でお金を得ることができるので、生命保険の代わりになるのです。

今は融資を受けることが厳しくなっている

メリットも多くあるので不動産投資を始める時に受けたい融資ですが、3年ほど前から融資を受けることが厳しくなっています。

2018〜2019年にかけて不動産業者への不正融資が次々発覚したこと、融資の不良債権化が進んだことによる審査基準の強化、コロナ対策用の緊急融資を受け付けている影響で通常融資の優先順位が落ちていることが原因となっています。

このように融資を受けたい方には逆風となっている状況ですが、基準を満たせば融資は受けられるので、自己資金や収益性の高い物件を準備して審査が通りやすい条件を揃えましょう。

融資の審査で見られるポイント

実際に融資を受ける時の審査で見られるポイントは、主に下記の3点になります。

各ポイントの審査基準について詳しく解説していきます。

個人の属性

金融機関が融資を決める時に、個人の属性で返済能力があるか判断します。

個人の属性には年収や勤務先、勤務年数などが含まれ、安定した収入のある公務員やサラリーマンは融資を受ける時に有利になります。

年収の最低ラインは400万円ほどになりますが、700万〜1,000万円の年収を確保できていれば多くの金融機関で融資を受けることができます。

また多くの金融機関でローン利用者の年齢に満25〜55歳の制限を設けています。

年収400万円でも不動産投資は始められる？融資の限度額や融資を受けられる金融機関について解説

物件の収益力

安定してローンを返済していくには儲かる不動産であることも重要になるため、物件の収益性も融資の審査で確認されます。

入居者の見つかりやすい物件は収益性が高いと判断されるので、駅や商業施設が近い利便性の高い場所にある物件や、最新設備を備えている物件だと良いでしょう。

自己資金の多さ

少ない自己資金で始められることが融資を受けるメリットですが、自己資金の多さも融資の審査に影響します。

自己資金が多いと借入額が少なくなるので金融機関側のリスクが少なくなり、審査も通りやすくなります。

また自己資金が多く用意できる人はお金の管理ができる、不動産投資に真剣だと見なされるので、返済能力があると判断され審査に有利になります。

融資を受けられる金融機関

融資を受けられる金融機関は主に5つあります。

各金融機関の特徴について解説していきます。

メガバンク

メガバンクは三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行などが含まれる、都市銀行とも呼ばれる金融機関です。

メガバンクで受けられる融資は金利はとても低いので、月々の返済額は少なくなり物件の収益性を高めることができます。

しかし審査基準がとても厳しく、年収や勤務先は他の金融機関の平均水準以上、不動産も新築や都市部のものでないと融資を受けられない可能性があり、そもそも融資自体に消極的な銀行もあります。

地方銀行

地方銀行は特定の地域に密着した金融機関です。

審査はメガバンクよりは緩くなっていますが、ローン利用者の住まいが銀行がある地域にないと借りられない場合があります。

不動産投資に力を入れている銀行もそうでない銀行もあるので、様々な銀行の窓口で話を聞いてみましょう。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は地方銀行よりも更に地域に密着した、地域貢献を目的とした非営利の銀行になります。

基本的な所は地方銀行と変わりませんが、少額融資や融資年数など、地方銀行より色々な相談ができる場合があります。

日本政策金融金庫

日本政策金融金庫は日本政府が株式を100％所有している金融機関になり、日本公庫とも呼ばれます。

中小規模の個人や法人の事業を対象にした融資を行っているので、ほとんどの事業者が融資を受けられます。

審査が緩いにも関わらず低金利で、女性や若者、高齢者なら融資額の限度が引き上げられる優遇措置もあることが魅力です。

ですが融資限度額が4,800万円、借入期間も20年と短くなっているので注意してください。

ノンバンク

ノンバンクとは銀行以外の金融機関のことになり、ネット銀行や事業者金融が含まれます。

ノンバンクは審査がかなり緩く、最短即日で融資を受けることができることが魅力です。

ですが他の金融機関よりかなりの高金利になっているので、月々の返済額が多くなってしまうので注意してください。

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基準を満たせば不動産投資で融資を受けることができる

3年ほど前から不動産投資の融資を受けることが厳しくなっていますが、個人の属性や物件の収益性などの基準を満たせば融資を受けることができます。

融資の審査基準は金融機関によって変わりますが、基本的には金利が低いほど基準は厳しくなります。

個人の属性や物件の収益性、自己資金が金融機関の基準に合っていればより良い条件の融資を受けられるので、不動産投資を検討している方は今のうちから年収を上げたり、資金を貯めたりして融資の審査に備えましょう。