賃貸併用住宅は審査の通りやすい住宅ローンで買える？適用条件や住宅ローンのメリット・デメリットを解説

賃貸併用住宅は自宅でありながら賃貸でもあるので、家賃を受け取って収入を得られる住宅です。

自宅の扱いになるので審査の通りやすい住宅ローンを利用することができ、通常の不動産投資より簡単に始めることができます。

しかし、賃貸併用住宅に住宅ローンを適用させるには条件があり、満たしていない住宅ではアパートローンを利用することになります。

アパートローンは審査に通りにくく、金利も高くなっているので、賃貸併用住宅を購入するなら住宅ローンが適用できる物件を建てることをおすすめします。

この記事では賃貸併用住宅での住宅ローンの適用条件や、住宅ローンを利用するメリット・デメリットを解説していきます。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1つの住宅の中に自宅部分と第三者に貸し出す賃貸部分がある建物のことになります。

自宅に住みながら賃貸部分の家賃を受け取ることができるので、ローン返済の負担を減らすことができます。

また将来は二世帯住宅としても活用していくことができます。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用して賃貸を購入できることがメリットとして挙げられます。

本来は住宅ローンは賃貸の購入には使えないので、通常であれば不動産投資を始める時は金利の高いアパートローンを利用します。

しかし賃貸併用住宅なら自宅の扱いになるので、金利が低く審査も通りやすい住宅ローンを利用することができるのです。

賃貸経営で得た家賃収入はローンの返済に充てられるので、自宅の購入が結果的に0円となることもあります。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は同じ建物に家族以外の他人が一緒に住むことになるので、入居者が抵抗感を感じ、入居希望者が見つからないことがデメリットです。

入居希望者のニーズに応えにくい物件になるので、売却時にも買い手が見つかりにくくなるので、投資目的で購入する物件には向いていません。

また賃貸経営は管理会社に入居者の募集やクレーム対応を委託することができますが、オーナーと入居者の距離が近い賃貸併用住宅ではオーナーに直接クレームが来る場合があります。

賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸が買える

上記でも触れましたが、賃貸併用住宅は住宅ローンを利用して住宅の購入ができるので、通常の賃貸よりも低い金利のローンを利用することができます。

ただし住宅ローン利用するに、賃貸併用住宅の50%以上が自宅のスペースである必要があります。

住宅ローンを適用できる具体的な条件と、自宅スペースが50％以下でも住宅ローンを適用させる方法について解説していきます。

住宅の50％が自宅用スペースなら住宅ローンが利用できる

賃貸併用住宅は住宅の50％が自宅スペースであれば、住宅ローンを利用することができます。

具体的には建物の延床面積の50％以上がオーナーの自宅である必要があります。

3階建ての賃貸併用住宅の場合は、1階が賃貸部分、2、3階は自宅スペースにすることで住宅ローンを適用させることができます。

自宅用スペースが50％に満たない場合に住宅ローンを適用させるには

賃貸併用住宅の構造などの関係で自宅スペースが50％に満たない場合もあります。

そういった場合でも自宅スペースと賃貸用のスペースを分けて区分登記することで、自宅用スペースには住宅ローンを適用させることができます。

賃貸用スペースにはアパートローンを使うことになりますが、自宅部分だけでも金利の低い住宅ローンの恩恵が受けられます。

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入するメリット

住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を購入するメリットは、下記の4つがあります。

各メリットについて詳しく解説していきます。

審査に通りやすい

住宅ローンはアパートローンに比べて審査基準が緩く、審査に通りやすくなっています。

住宅ローンの審査基準は年収、年齢、健康状態、勤続年数など本人の支払い能力を重視するものになっています。

対してアパートローンは支払い能力に加え、物件の収益性やオーナーの不動産投資実績が基準になります。

そのため過去に不動産投資をしたことがないと、審査に通らない場合もあるのです。

金利が低い

住宅ローンはアパートローンに比べて金利が低くなっています。

住宅ローンの金利相場は0.5〜1.0％であるのに対し、アパートローンの金利相場2〜5%とt高くなっています。

金利が高いと月々のローン返済額も高くなるので、住宅ローンを利用した方がお得に賃貸を購入できるのです。

借入期間が長い

住宅ローンはアパートローンと比べて借入期間が長いので、月々の返済額が少なくなります。

住宅ローンは最大35年まで借入期間がある一方、アパートローンは30年未満までしか借入期間が伸ばせないことが多いです。

借入期間が長いほど月々の返済負担が少なくなり、毎月の固定費を減らすことができるので住宅ローンの方が返済面で有利なのです。

住宅ローン減税が受けられる

住宅ローンは入居時から10年間は、年末時点での住宅ローンの残高の1％が所得税や住民税から控除されます。

ローンが3000万円残っている場合は年間30万円もの減税が受けられることになるので、住宅ローンを利用できる場合は忘れずこの制度を利用するようにしましょう。

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入するデメリット

住宅ローンを利用するメリットを紹介しましたが、住宅ローンを利用することで起きるデメリットも存在します。

各デメリットについて詳しく解説していきます。

通常の一戸建て住宅よりローンが高くなる

賃貸併用住宅は通常の一戸建て住宅より大きい物件になるため、その分ローンの借入額が多くなります。

借入額が多くなると利息も高額になってしまうので、一戸建て住宅と同じような金額を想定していた場合は注意してください。

融資している金融機関が少ない

賃貸併用住宅が住宅ローンの適用条件を満たしていたとしても、そもそも賃貸併用住宅用に住宅ローンを提供していない金融機関も多くあります。

また利用できても自宅スペースのみの適用となる場合があるので、利用したい金融機関が賃貸併用住宅へ融資した実績があるか確認しておきましょう。

自分で金融機関を探すのが難しい場合は、不動産会社に金融機関を紹介してもらうという手もあります。

ハウスメーカーやサブリース会社を指定されることがある

賃貸併用住宅用に住宅ローンを提供している金融機関でも、提携しているハウスメーカーやサブリース会社を利用していないと融資を受けられない場合があります。

アパートローンであれば自由に決めることができるので、依頼したい会社にこだわりがある場合は注意しましょう。

資産形成におすすめな不動産投資方法

賃貸併用住宅は賃貸部分と自宅部分が同じ建物の中に入っているので貸し出せる戸数が少なく、得られる家賃収入もあまり多くはないので、資産を増やそうと思って始めるにはあまり向いていません。

資産形成のためにおすすめな不動産投資は、多くの家賃収入を得られるアパート・マンション経営や、少額から始められるREITや不動産クラウドファンディングになります。

それぞれの投資方法について解説していきます。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は賃貸用のアパートやマンションを購入し、入居者から家賃収入を得る投資方法になります。

賃貸併用住宅と似ていますが、アパート・マンションは戸数が多いのでより多くの収入を得ることができ、入居者との距離が遠いのでクレーム対応も管理会社に任せることができます。

しかしローンはアパートローンを利用することになるので、金利が高く月々の返済負担が大きくなります。

REIT(リート)

REITは投資家からお金を集め、集まった資金から専門家が不動産を購入、管理を行います。

投資家には、専門家が運用した不動産の家賃収入や売却益が利益として分配されます。

数万円から始めることができ、運用を完全に専門家に任せられるので自分の負担が少なく初心者でも始めやすくなっています。

ただしREITは不動産の保有はできないので、現物不動産としての恩恵は受けられません。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングはREITと同じく投資家からお金を集め、集まった資金から専門家が不動産を購入、管理を行います。

利益の受け取り方もREITと同じく、家賃収入や売却益の分配金になります。

REITと違う点は利回りになっており、不動産クラウドファンディングが2～8%、REITは3～5%と不動産クラウドファンディングの方が高くなっています。

ただし、不動産クラウドファンディングは契約中の途中解約ができず、まとまったお金が必要になっても急には現金化できない点に注意してください。

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賃貸併用住宅を購入する時は住宅ローンを活用しよう

賃貸併用住宅は賃貸の中では珍しく住宅ローンを利用できます。

住宅ローンは金利の低さや借入期間の長さなどメリットが多く、毎月のローン負担を減らすことができます。

入居者との距離の近さやニーズの低さなど賃貸併用住宅のデメリットもありますが、入居者から得た家賃収入をローン返済に充てることで自宅を安く購入できます。

低金利で賃貸経営を始めたい方には賃貸併用住宅の購入がおすすめなので、購入を検討されている方は一度不動産会社と相談しながら住宅ローンの適用条件を調べましょう。