不動産投資を始める時に重視するのが、支出に対する利益の割合を示す利回りです。
利回りが高いほど得られる利益が多くなりますが、そんな利回りは表面利回りと実質利回りの2種類があるのを知っているでしょうか。
物件情報に記載されている利回りは基本的に表面利回りになりますが、初期費用やランニングコストを差し引いた額を表すのが実質利回りとなるので、収益の指標になるのは実質利回りになります。
この記事では利回りの計算方法や、物件ごとの利回りの相場を解説していきます。
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不動産の利回りは2種類
不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、家賃価格と物件価格のみで出されるのが表面利回り、管理費や税金なども加えて計算するのが実質利回りになります。
表面利回りと実質利回りの違いを知っておかないと、物件を購入した後に「思ったより収益を得られなかった…」となってしまうこともあるので注意しましょう。
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対して1年間で得られる家賃収入の割合がどれくらいになるのか収益率を表す数字になります。
グロス利回りと呼ばれることもあり、不動産会社の物件情報に載っている利回りはこの表面利回りであることがほとんどです。
利回りの高い物件が載っていることもありますが、表面利回りはランニングコストが差し引かれていないので、利回りに惹かれて購入した物件でも修繕費がかかって思ったより儲からないということもあります。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りから管理費や各種税金などの初期費用とランニングコストを差し引いた収益率を示す数字になります。
ネット利回りやNOI利回りと呼ばれることもあり、実際に不動産投資を始めた時の正確な収益が分かるのが実質利回りになります。
ランニングコストによっては表面利回りと実質利回りに大きな差が出ることもあるので注意してください。
不動産の利回り計算方法
利回りは簡単な計算式で算出することができるので、自分で物件の今の利回りを出して収支計画を立てることができます。
下記で実際の計算式を説明します。
表面利回りの計算方法
表面利回りの計算式は下記になります。
では実際に3000万円の物件を購入し、その物件で得られた家賃収入が150万円だった場合の表面利回りを、計算式に当てはめて計算していきましょう。
150万円÷3000万円×100=5%
このように、計算式に当てはめることで表面利回りが5％であると分かります。
実質利回りの計算方法
表面利回りの計算式は下記になります。
では表面利回りと同じ条件で、物件の購入時にかかった初期費用が200万円、ランニングコストが20万円だった場合の実質利回りを、計算式に当てはめて計算していきましょう。
(150万円-20万円)÷(3000万円＋200万円)×100=4%
このように、計算式に当てはめることで実質利回りが4％と、表面利回りと1％の差があるがわかります。
実質利回りは正確な収益を把握するのに重要な数字になるので、計算式を覚えておきましょう。
不動産投資にかかる費用
実質利回りを計算する時に関わってくる初期費用とランニングコストですが、何が含まれているのでしょうか。
初期費用はローンの手数料や不動産登記料、ランニングコストには物件管理の委託手数料やローン返済費が含まれます。
ものによっては費用を削減できるので、それぞれに含まれている費用を知って実質利回りを高くしていきましょう。
初期費用
初期費用は物件の購入時にかかる不動産以外の費用になり、購入する物件価格の3〜5％ほどかかります。
初期費用に含まれるものは下記になります。
- 不動産仲介手数料
- 司法書士手数料
- 不動産登記費用
- ローン手数料
- 火災・地震保険料
- 固定資産税
- 不動産取得税
- 収入印紙代
税金を自分で下げることはできませんが、保険の価格はものによって違うので、必要な保障が入っている保険の中でより安価なものを比較することで初期費用を少なくすることができます。
ランニングコスト
ランニングコストは不動産の経営をしていく中でかかる管理費などの費用になり、毎月の家賃収入の20〜30％が目安となります。
ランニングコストに含まれるものは下記になります。
- 管理委託手数料
- 修繕・リフォーム費
- 不動産登記費用
- 広告費
- 火災・地震保険料
- ローン返済
- 都市計画税
- 固定資産税
管理委託手数料は委託する管理会社の見直しをすることで安くすることができるので、委託手数料が負担になっている場合は管理会社の変更も視野に入れましょう。
ただし管理会社には入居者の募集や共有部分の清掃や修繕を任せることになり、入居率の維持にかなり関わるので、手数料の安さだけで選ばないように気をつけましょう。
地方・物件タイプ別の不動産の表面利回り相場
不動産の表面利回り相場は新築で3〜5%、中古で5〜8%になるので、この利回りより高い物件は高利回りということになります。
表面利回りは物件の購入価格が影響するので、利回りが相場より低い場合は家賃の高い物件である可能性があります。
逆に相場より利回りが高すぎる場合も、購入してみたら入居者のニーズが低い物件であることや、修繕費などのランニングコストが嵩んで実質利回りは低くなることがあります。
ただし物件タイプや地域によって利回りの相場は変わるので、それぞれの利回りの違いを把握しておきましょう。
物件タイプ別の表面利回り相場
不動産投資にはマンションの1室のみを購入して始める区分マンション経営、一棟アパート経営、一棟アパート経営などの種類があり、物件タイプによって表面利回りが変わります。
物件タイプ別の表面利回り相場は下記になります。
| 物件タイプ | 新築の表面利回り | 中古の表面利回り |
|---|---|---|
| 区分マンション | 3〜4％ | 5〜8％ |
| 一棟アパート | 2〜5％ | 6〜8％ |
| 一棟マンション | 3〜6％ | 7〜10％ |
基本的に戸数が多いほど利回りも高くなっていますが、大きな物件になるほど購入金額も高くなるので高リスクになります。
また中古物件は購入価格が低いので利回りが高くなりますが、修繕費が新築物件よりかかるので実質利回りは低くなる可能性があるので注意しましょう。
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地域別の表面利回り相場
次に地域別の表面利回りの相場です。
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」によると、2022年4月時点の表面利回りの相場は下記になります。
| 地域 | 利回り |
|---|---|
| 東京(上野周辺) | 4.1％ |
| 札幌 | 5.2％ |
| 仙台 | 5.3％ |
| さいたま | 5.0％ |
| 千葉 | 5.4％ |
| 横浜 | 4.5％ |
| 名古屋 | 4.6％ |
| 京都 | 5.0％ |
| 大阪 | 4.4％ |
| 神戸 | 5.2％ |
| 広島 | 5.5％ |
| 福岡 | 4.6％ |
このように、都心と地方では1％ほど利回りに差があります。
都心の理想利回り
都心の利回り目安は地方より低く、平均して4％ほどになっています。
そのため最低ラインを4％に、表面利回りが6%ほどある物件を購入できれば理想的な利回りと言えます。
都心であれば入居希望者も多いので、家賃収入の減少による利回りの低下が起きにくく、地方より利回りが低くても安定して収入を得ることができます。
地方の理想利回り
地方の利回り目安は都心より高く、平均して5％ほどになっています。
そのため最低ラインは5％、表面利回りが8%ほどある物件を購入すると理想的な利回りが実現できます。
地方での不動産投資は利回りが高い分、入居者が見つかりにくいので広告費を多く払う必要があるので注意してください。
高利回り物件の注意点
物件を比較する中でかなりの高利回りの物件を見つけることがあると思います。
利回りが高いと収益が多くなるので魅力的に感じますが、相場より高利回りの物件は入居者のニーズの低い土地にあったり、管理状態が悪く購入後に修繕費がかかる物件である可能性があります。
表面利回りが良くても入居者が見つからなかったり、ランニングコストがかかれば儲けることはできないので、必ず物件購入前は周辺環境や外観、内装を確認しておきましょう。
高利回りの物件でもニーズの高い物件とは限らない
駅や商業施設から遠く利便性の悪い物件は、入居希望者のニーズに応えられていないため物件価格が安くなり、結果的に高利回りになっている場合があります。
ニーズの低い物件では入居者を見つけることが難しく、家賃収入が減ってしまうので、必ず物件の周辺に何があるか確認してから購入しましょう。
多額の修繕費が必要になる可能性がある
中古物件は基本的に購入価格が安いので利回りは高くなりますが、前のオーナーの管理状態が悪かった場合、購入しても修繕の必要な部分が多く、多額の修繕費が必要になる場合があります。
大規模な修繕が必要になった場合は数百万〜数千万円ほどかかる場合があるので、中古物件を購入する場合は修繕の必要がある箇所はないか外観や内装を確認しましょう。
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表面利回りが高くても必ず儲かるわけではない
不動産投資用の物件を購入する時に重視したい利回りですが、物件情報に載っている表面利回りはランニングコストを計算に入れていないので、必ずそれだけ儲かるというわけではありません。
初期費用やランニングコストを計算に入れた実質利回りが実際の収益が分かる数字になるので、自分で実質利回りを計算できるようにしておくと収支計画が立てやすくなります。
表面利回りの相場は地域や物件によっても違うので、自分が購入したい物件タイプや地域の相場に合った物件を購入するようにしましょう。
ただし相場より高利回りすぎる物件には注意してください。
