不動産投資家が知っておくべき確定申告の経費控除ポイント

不動産投資によって生まれる収入は、「不動産所得」に該当し、確定申告の対象です。

サラリーマン投資家の方は、確定申告に触れた経験のない方も多いのではないでしょうか。

経費控除のポイントを正しく理解することで、払う必要のない税金を払う失敗も防げます。

• 不動産投資家にとっての確定申告の重要性
• 不動産投資家が経費として控除できる項目
• 経費控除の具体的な方法とポイント

この記事では、確定申告がなぜ需要なのか、経費控除に関する具体的なポイントを解説しているので参考にしてください。

不動産投資家にとっての確定申告の重要性

不動産投資は、経費計上できる項目も多く投資家にとってメリットも大きいです。

給与所得が年間20万円以上ある方は、確定申告が必要になります。

不動産所得の場合、家賃の収入金額から経費を差し引いた額を指します。

・家賃収入が年間20万円を超えていない
・賃貸経営として運用していないので、収入が発生していない

以上2点で赤字を出している場合は、確定申告の義務はありません。

サラリーマン投資家は、本業の給与所得と不動産所得の損益を通算することで、合計所得を低く計上できる場合があります。

節税として所得納税を少なくできる点でも、不動産投資はおすすめです。

経費がかさんでしまう不動産投資では、経費計上をうまく活用することで、節税効果を期待できるでしょう。

不動産投資家が経費として控除できる項目

つづいて、不動産投資家が、確定申告時に控除対象にできる項目を紹介していきます。

• 不動産に関わる税金
• 不動産に関わる税金
• 修繕費
• 管理費・共益費
• 保険料
• 水道光熱費

不動産投資は、物件の維持にかかるコストも大きくさまざまな費用が発生します。

賢く節税し、お得な長期運用を心がけましょう。

不動産に関わる税金

租税公課は、「国や地方公共団体に納める金銭」を指し、不動産所得で計上できる税金があります。

• 固定資産税
• 不動産取得税
• 登録免許税

強制的に徴収される税金でも、経費として認められます。

いずれも不動産投資とは関係が深く、固定資産税は毎年納付しなければならない税金です。

不動産を購入した年は、登録免許税と不動産取得税の納付義務があります。

購入する予定の物件の収益計算の他にも、上記の税金がいくらかかるか把握しておくのをおすすめします。

減価償却費

減価償却費は、年数の経過に伴い、価値が低下する資産に適用されます。

不動産の場合、年数の経過に関わらず利用できますが、物件の劣化により資産価値は低下します。

不動産の価値は、企業の経理に用いる方法と同様に、財務の観点から決定するので覚えておきましょう。

また、減価償却費は経費計上できるので、節税効果もあります。

修繕費

修繕費は、物件の劣化と伴い必要となる費用で、物件の原状回復に際し発生します。

• 屋上の防水や屋根の塗装
• 外壁塗装、タイル張り補修
• 給湯器、エアコンなどの交換

など、劣化が目立つ部分を修繕した際にかかった費用が対象です。

築年数が浅い物件は、劣化も見られないため収入が大きく上回っています。

しかし、築年数の経過とともに修繕費も上昇するため、注意が必要です。

管理費

物件の管理は、管理会社に支払う管理費が発生しますが、管理費も経費計上が可能です。

管理費は、物件の所有数が多ければ多いほど毎月の支払いが大きくなります。

そのため、経費として計上できれば負担の軽減にもなります。

また、物件の管理が自己管理の場合でも、経費として扱えるのでうまく活用してください。

保険料

投資物件の購入時、災害に対する損害保険に加入しますが、損害保険も経費計上ができます。

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険

上記の保険は、高額になるケースが多いので経費計上をうまく活用しましょう。

また、火災保険と地震保険は、共同で加入する必要があるので注意が必要です。

水道光熱費

投資物件の水道光熱費を所有者が負担している場合は、経費計上が可能です。

自宅を事務所として業務を行なっている場合、自宅の通信費や水道光熱費の一部も必要経費とできます。

しかし、居住用・事務所用と区分し、事務所用部分にのみ適用なので注意が必要です。

また、インターネットを所有者が負担している場合も必要経費にできます。

インターネット無料は、人気の設備なので、入居者獲得にもなるでしょう。

経費控除の具体的な方法とポイント

経費控除とは、業務のために使った資金を経費として計上し、税金の支払いを減らすものです。

ここからは、経費控除の重要なポイントについて解説します。

• 領収書や請求書の整理と保管
• 青色申告・白色申告
• 税務署の申告方法と期限

経費計上には、青色申告と白色申告があります。

それぞれの違いを理解し、有効に活用しましょう。

領収書や請求書の整理と保管

領収書や請求書は、整理と保管を普段から徹底すれば、経費の精算時にスピーディに対応できます。

確定申告が必要な方は、領収書・請求書を一枚欠かさず保管するのが基本です。

整理が苦手な方は、以下の方法を参考に保管してください。

• 日付順にファイリングし、後から見返してもすぐわかるようにする
• 領収書に、付箋などで経費を使用した目的を記載する（飲食代は目的や総人数、交通費は使用目的や乗車区間）
• 大きめの用紙（A4のコピー用紙など）に、数枚まとめて貼り付けし保管する

法人の場合、業務に関わる領収書はもちろん、見積書や納品書も保管することで、計上時に税理士へ説明がしやすいでしょう。

また、個人の方は、プライベート用と事業用の領収書を区別するのをおすすめします。

青色申告・白色申告

青色申告と白色申告では、税制上の優遇に違いがあります。

白色申告の場合、税制上の優遇は受けられません。

しかし、青色申告の承認を受ければ、最大65万円控除の優遇制度が受けられます。

青色申告には、65万円控除、55万円控除、10万円控除があります。

控除を受けるには、不動産所得・山林所得・事業所得があり、青色申告の承認を受ける必要があります。

白色申告は、承認を受けてない方が対象です。

また、65万円控除を受けるには、青色申告と合わせて、e-TaXによる電子申告か電子帳簿保存が必要なので注意しましょう。

税務署への申告方法と期限

確定申告書や青色申告書の作成後、税務署への提出が必要です。

提出方法には、4種類あります。

• 税務署への持参
• 郵便または信書便で税務署へ郵送
• 税務署の時間外収集箱での投函
• e-TaXが利用できる方は、電子申請

最大で65万円までの控除を受ける方はe-TaXを使用し、税務署への持参や郵送で最大55万円の特別控除が受けられます。

また、所得税は3月15日、消費税は3月31日までの納付期限があります。

控除を受けるには、対象期間までに必要書類を揃えて提出する必要があるので注意しましょう。

減価償却費の計算方法

不動産投資で税金対策をする場合、減価償却を理解しておくとなぜ税金が抑えられるのかを把握できます。

• 減価償却の基本概念
• 計算方法と適用条件

減価償却は、経過年数に応じて資産価値が下がっていくものに適用されます。

不動産とは、非常に相性が良いので正しく理解しておきましょう。

減価償却費の基本概念

減価償却とは、経過年数に応じて価値が下がる資産に適用される費用です。

不動産も経過年数で劣化するので減価償却の対象になります。

1000万円で物件を購入した場合の例を紹介します。

その費用を減価償却せずに経費とすれば、通年黒字で計上できていたものが赤字になりかねません。

赤字の法人や個人は、融資の打ち切りリスクなどもあり、事業への影響もあるでしょう。

購入した物件を減価償却し、小分けにして経費にすることで、毎年の利益が正確に把握できます。

計算方法と適用条件

減価償却の計算方法には、定額法と定率法があります。

定額法は、減価償却の対象になる資産に規定の割合を掛け、減価償却費を求める計算方法です。

減価償却費＝取得価額×定額法で定められた償却率

割合は耐用年数に応じて定められます。

毎回同じ割合を使って減価償却の計算をするので、計上する額は毎年同じで計算が楽です。

また、購入年度の減価償却費が定率法よりも低く、購入年度に利益を残したい方に向いています。

定額法の計算割合です。

耐用年数　定額法の償却率割合

減価償却費の計上金額は、初期が大きく、以降は低下していきます。

取得の金額からその年までの償却額を引いた金額が毎年の基準になり、定額法とは違って、計上金額が変動します。

減価償却費＝未償却残高×償却率

上記の金額が償却保証額に満たなくなった場合、その年分以降の計算方法は、「改定取得価額×改定償却率」で計算する必要があります。

定率法の計算割合です。

修繕費とその控除の仕方

入居・退去を繰り返す不動産投資では、修繕費を把握することは円滑な経営につながります。

• 修繕費の定義と対象範囲
• 記録の保持と管理

運用コストを抑えるためにも、修繕費の控除と見極めは確実に行いましょう。

修繕費の定義と対象範囲

修繕費は、物件の不備が発生したり、定期修繕を行なったりした際にかかる費用です。

修繕にかかる大きさで、以下の三つに分けられます。

• 大規模修繕…一定期間の周期で物件の修繕にかかる費用
• 小規模修繕…退去後の原状回復にかかる費用、平均で10〜30万円程度かかる
• 修繕の予防にかかる費用…シロアリ対策など、大規模修繕前の検査費用

また、「資本的支出」に該当する修繕は、修繕費とは別に区分されます。

主な資本的支出には、避難階段の取り付けや物件の間取り変更リフォームが該当します。

他にも、使用可能期間の延長を図る新規設備など、修繕費にできないものもあるので注意しましょう。

参考：国税庁　資本的支出に関する説明

記録の保持と管理

不動産投資を事業的規模で行なっている場合、帳簿を作成する必要があります。

事業的規模で修繕費などの経費を計上する場合は、必要経費を記帳しなければなりません。

保管期間は7年と、長期の保管義務があります。

また、帳簿を紛失した場合、申告金額が正しいか判断するのが難しくなります。

紛失時の税務調査は、「推計課税」によって推定の所得金額が計算されますが、紛失には気をつけましょう。

経費控除の重要性を認識しておこう

• 経費控除を活用することで、所得納税を抑えられる
• 減価償却費や管理料、共益費も経費として計上できる
• 個人の方は、青色申告を活用することで控除額を増額できる

不動産投資を事業で行っている方は、毎年確定申告を行う必要があります。

経費控除できるポイントを抑えることで、納税額を減額できます。

経費控除を有効活用することで、事業は成功に近づくでしょう。