不動産投資を始める時に最も警戒するのが、空室による投資の失敗だという方も多いのではないでしょうか。
家賃収入が利益のメインとなる不動産投資なので、空室があると収入が減ってしまい、ランニングコストが賄えなくなってしまうことがあります。
そこで今回は、空室リスクの原因や対策について解説しました。
不動産投資を始める時の参考にして、空室リスクへの対策を万全にしてから投資を始めましょう。
マンション投資はリスクが多い？メリット・デメリットから他の投資との違いまで解説
空室リスクとは
空室リスクとは、不動産投資用に購入した物件の入居者が見つからず、家賃収入が減ってしまったり0になってしまうリスクのことです。
不動産投資は入居者の家賃収入が利益の中心となるので、空室期間が長くなったり、空室率が高くなると、収支のバランスが取れなくなり経営が上手くいかなくなってしまう可能性があります。
賃貸の空室率
賃貸の空室率は、総務省統計局が5年ごとに発表している住宅・土地統計調査で知ることができます。
居住世帯のない住宅・空き家(賃貸用)と居住世帯のある住宅・借家の合計から、居住世帯のない住宅・空き家(賃貸用)の割合を出した賃貸の空室率は下記になります。
| 地域 | 空室率 |
|---|---|
| 全国 | 約18％ |
| 東京都(23区) | 約13％ |
| 神奈川(横浜市・川崎市) | 約13％ |
| 愛知県(名古屋市) | 約16％ |
| 大阪府(大阪市) | 約20％ |
全国の空室率は約18％ですが、都心に近いほど空室率が低くなっていることが分かります。
空室リスクを避けるためには、空室率の低い地域を選ぶことが大切です。
空室率が高まる原因
空室ができる原因は、下記が主になります。
- 賃貸のある地域の人口変動
- 周辺に競合物件ができた
- 賃料が相場と合っていない
- 物件の管理状態が悪い
これらが起こるとなぜ空室率が高まるのか、下記で詳しく解説していきます。
女性に不動産投資が向いている理由とは？不動産投資のメリットや成功させるためのコツを解説！
賃貸のある地域の人口変動
自分の購入した物件のある地域が人口変動によって人が減った場合、賃貸需要が減ってしまうので空室率が高まりやすくなります。
日本の総人口は年々減っているので、物件を購入する地域を選ばないと空室ができやすくなってしまうので注意が必要です。
周辺に競合物件ができた
自分の物件の近くに競合物件が新たにできてしまい、競合物件の方が内装が設備の条件が良かった場合、入居者が競合に流れてしまうことがあります。
人口は増えていないのに賃貸だけが増えると相対的に賃貸需要が下がり、入居者はより良い物件を選ぶので、空室が増えてしまいます。
物件を購入する前に近くに賃貸が建つ様子はないか、競合物件ができても競合より優れたポイントがあるか確認しておきましょう。
賃料が相場と合っていない
賃料が相場よりも高い場合、入居者は安くて良い賃貸に住みたいと考えることがほとんどなので、空室率は高まりやすくなります。
周辺に同じような設備が揃っていて、相場と合った賃料の物件があると入居者は安い物件から選びます。
そのため相場に合わせて賃料を変えていくことで、空室率を下げることができます。
物件の管理状態が悪い
入居希望者は物件を内見してから入居を決めることがほとんどなので、物件の共有部分や壁などの状態が悪いと、入居を決めてもらえないことが多くなります。
退去後のクリーニングや日々のメンテナンスを行なわれていない物件は、入居希望者からの印象が悪く、信頼できないオーナーだと思われてしまう可能性があります。
物件の管理は管理会社に委託していることがほとんどだと思うので、管理会社は信頼できる会社を選んで空室率を下げていきましょう。
空室リスクへの対策方法
空室リスクへの対策は、下記の対策方法が主になります。
- 需要の高い物件を選ぶ
- 管理会社は信頼できる所を選ぶ
- 競合物件と所有物件の違いを分析する
- 募集条件を見直す
- 設備を入れ替える
- 資金に余裕を持たせる
- サブリースを利用する
具体的な対策について、下記で詳しく解説していきます。
アパート経営初心者におすすめの本11選！不動産投資を始める前に読むべき本を紹介
需要の高い物件を選ぶ
物件の購入前にできる対策として、需要の高い物件を選ぶことが空室リスクに対策になります。
物件の需要は賃料もそうですが、物件の立地や内装が深く関わってきます。
立地は上記で解説したように都心部に近いほど空室率が低いので、首都圏の物件が需要が高いことが分かります。
内装は、賃貸は単身者からの需要が高いので、ワンルームマンションなどの単身者層をターゲットにした物件を選ぶことで入居者を増やすことができます。
管理会社は信頼できる所を選ぶ
物件の管理状況が入居希望者に契約してもらえるかどうかに関わるので、管理・運営を委託する管理会社は信頼できる会社を選ぶことが大切です。
物件の清掃や修繕もそうですが、入居者の募集自体を管理会社に委託する場合も多いので、管理会社を選ぶ時は会社が他に管理している物件の空室率や、共有部分の見学をしましょう。
競合物件と所有物件の違いを分析する
物件購入前も購入後もできる対策として、周辺の競合物件と自分の所有している物件の違いを分析しましょう。
不動産ポータルサイトを利用することで立地・設備・間取りなどを確認することができるので、所有物件との違いを調べましょう。
他の物件との差別化を図るためにも、競合物件を知って自分の物件のターゲット層やアピールポイントを分析しましょう。
賃貸サイトのおすすめ10選！貸物件をまとめて見るならどんなサイトがいい？
募集条件を見直す
物件購入後に空室が長くある場合、募集条件が悪いことが考えられます。
賃料が相場と合っていないと入居者が集まりにくくなるので、前述した競合物件との違いを見つつ、築年数や地域に合わせた賃料に変えていきましょう。
また仲介手数料や賃料を0にすることも有効なので、ランニングコストを考慮しつつ条件を変えていきましょう。
地域の賃料相場は情勢や環境によっても変わるので、入居者が退去したタイミングで条件を見直すようにしましょう。
設備を入れ替える
設備の入れ替えも、空室リスクへの対策となります。
競合物件と比べた時に、自分の物件の設備が古くなっていたり少なかったりすると、入居希望者に選ばれる可能性が低くなります。
無料Wi-Fiや宅配ボックスの設置、キッチンや給湯器を新たな物に入れ替えることで入居希望者へのアピールになるので、収支を見ながら適切な設備を導入するようにしましょう。
資金に余裕を持たせる
どれだけ対策していても、空室が生まれてしまうことはあります。
そのため空室があっても経営を続けられるように、不動産投資を始める前に自己資金に余裕を持たせておきましょう。
通常は家賃収入でローン返済や管理委託費を賄いますが、万が一足りない場合でも自己資金から出せるようにしていきましょう。
年収500万円のサラリーマンでも不動産投資は始められる？少ない自己資金で狙える物件は何？
サブリースを利用する
空室リスクの対策として、サブリースを利用するということもできます。
サブリースとは不動産会社が全室を一括で借り上げるシステムで、オーナーには空室率に関わらず満室分の家賃を受け取ることができます。
ただしサブリースを利用すると、満室分の賃料から10〜20％分を利用料として差し引かれます。
もしサブリースを利用しなくても空室率が低い場合は損をしてしまうことがあるので、サブリース契約前に条件などを調べましょう。
入居率の高い不動産会社
空室リスクの対策として、信頼できる管理会社を選ぶべきだと解説しましたが、空室率が低い会社はどこなのか分からないという方もいるかと思います。
そこで、入居率の高いおすすめの不動産会社を2社紹介します。
- 明光トレーディング
- ソヴリックコーポレーション
下記で各会社について、詳しく解説していきます。
不動産投資用の物件選びで失敗しないために見るべきポイントとは？物件と周辺環境の見るべきポイントについて解説！
明光トレーディング
引用:明光トレーディング
| 明光トレーディング | |
|---|---|
| 企業名 | 株式会社明光トレーディング |
| 資本金 | 1億円 |
| 設立 | 平成2年7月 |
| 入居率 | 98%以上 |
| 物件の種類 | 中古マンション・新築マンション |
| エリア | 東京23区内 |
| セミナーの開催 | ○ |
明光トレーディングは主に首都圏の駅近の中古マンションという、入居者からのニーズが高いマンションを主に取り扱っています。
入居率も98%とかなりの高水準となっており、マスターリースシステムというサービスによる賃貸保証もあるので、空室リスクへの対策を取りながら安心して投資を行うことができます。
明光トレーディングのおすすめポイント
明光トレーディングのおすすめポイントはサポートの手厚さです。
明光トレーディングには6つのサポートがあります。
受けられるサポートは下記になります。
| マスターリースシステム | 入居者の有無に関わらず家賃が支払われる 借受賃料は5年ごとに更新 |
|---|---|
| 管理代行システム | 賃貸の管理を全て明光トレーディングが代行する 月額賃料の3.3％(税込)/月で代行を依頼できる |
| 空室リスクサポートサービス | 内覧可能日から2か月間で新規入居者が見つからなかった場合、3ヶ月目から入居者が決まるまで 相場下限賃料の80％が保証される |
| リフォームサポートS | 室内の修理費用を明光トレーディングが負担 月々一定額を支払うことで適用できる |
| 設備交換サポートS | 室内設備が故障した時の交換費用を明光トレーディングが負担 月々一定額を支払うことで適用できる |
| 賃料リスクサポートサービス | 賃料が購入時の相場下限賃料の85％を下回った場合、明光トレーディングが下回った部分を負担する |
明光トレーディングでマンションを購入すれば、不動産投資で考えられる様々なリスクに備えることができるので、自分でリスクのために備える手間が軽減されます。
ソヴリックコーポレーション
引用:ソヴリックコーポレーション
| ソヴリックコーポレーション | |
|---|---|
| 企業名 | 株式会社ソヴリックコーポレーション |
| 資本金 | 9,900万円 |
| 設立 | 2008年4月8日 |
| 入居率 | 98%以上 |
| 物件の種類 | 中古ワンルームマンション |
| エリア | 大阪・京都・神戸 |
| セミナーの開催 | × |
ゾウリックコーポレーションは、関西圏で中古ワンルームマンションを取り扱っている不動産会社です。
中古ワンルームマンションの中でも築浅の物件を提供しているので、購入価格は新築より安く、賃料の変動が読みやすいマンションを購入することができます。
賃貸管理だけでなく物件の売却までサポートしてもらえるので、不動産投資の出口戦略まで練ることができます。
ゾウリックコーポレーションのおすすめポイント
ゾウリックコーポレーションのおすすめポイントは、初期投資が0円でも投資ができるローンを利用できることです。
ゾウリックコーポレーションの提携金融機関が提供している、初期投資が0円でもできるローンを紹介してもらえるので、費用の少ない方でも不動産投資を始めやすくなっています。
ワンルームマンション経営したい人におすすめの本！
ワンルームマンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資方法の1つで、節税対策やインフレ対策といった複合効果も見込めます。
また、投資の中でもFXや株式投資と比べてリスクが低く、初心者でも低リスクで始めることができます。
しかし「ワンルームマンション経営ってなにから始めれば良いの…？」と投資初心者は悩んでしまいますよね？
そんな人にMoney Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営” と言う書籍をおすすめしています。
- ワンルームマンション経営の基礎知識が分かりやすく説明されている！
- 経営を始める時に重要なポイントがわかる！
- ワンルームマンション経営で得られる節税メリットも詳しく解説！
書籍では、老後2,000万円問題を触れながら長期的に投資するメリットや東京都心でワンルームマンション経営する魅力などを紹介しています。
不動産投資の基礎的な部分も分かりやすく書かれているので、不動産投資の知識が無い人にもおすすめです！
また著者である松木正一郎さんが経営している明光トレーディング株式会社では、ワンルームマンション経営を丁寧にサポートしてくれるので、気軽に相談してみてください！
- 東京の好立地物件を選定…購入後安心の各種サポート付き
- 提携ローンが充実…最低金利1.60%~/自己資金ゼロでもOK!
- 入居稼働率…99.43%!!（※2022年10月実績値）
- 老舗不動産投資の会社…30年運営しているから信頼できる！
Money Theoryでは”東京都心・ワンルームマンション経営”書籍を無料でプレゼントしています！
「無料で読めるなら読んでみようかな？」という人は是非、無料書籍プレゼントを申し込んで見てください！
空室リスクの対策をして不動産投資を成功させよう
空室リスクは、物件や管理会社の選び方や、競合物件との違いを出すことで対策をすることができます。
設備や募集条件を見直すことで、入居者にとって他の物件と比べて魅力的な賃貸になるので、収支を考えながら適切な設備を導入しましょう。
また空室リスク対策としてサブリースの利用も選択肢に入れられますが、サブリースは利用料がかかるので契約内容をしっかり見ながら決めてください。
